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自去年淮安“5·27”新政实施以来已经满一周年。走过淮安楼市的政策年,再来回顾这一重磅政策对区域房地产市场的影响,可以看到:房价涨势控制住了,一年前，餐馆里、公交车上、聚会中，人们聊天的话题总离不开房子和房价；一年后，过分的热度和跳涨的房价都已被成功按下了暂停键，然而买房的难度却有所上升。限购、限贷、限签、限价,在这“四限”之下,淮安市场的变化究竟如何?现在又处于什么阶段？未来会怎么走？

【政策回顾】

“5·27”新政是政策年的“重头戏”

去年5月27日淮安出台了《关于进一步促进房地产平稳发展的通知》,主要对住房限购、房地产网签等进行深化管理,继“1·25”新政后对楼市再下一剂猛药。“5·27”新政最值得关注的一点是对住房进行限购,通过这一渠道来抑制投机。根据新政要求,非本市户籍家庭购买一套住房时，需提供自购房之日起前两年内累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社保证明；暂停对已有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售住房；暂停向拥有两套及以上的本市户籍家庭出售住房。

【市场变化】

自去年“5·27”新政后,淮安楼市出现了哪些变化?过去的一年,淮安二手房价格与新房价格倒挂现状愈演愈烈；“四限”之下,购房门槛升高,购房者的置业观念发生变化,首套房贷利率已上浮15-20%；越来越多的“新面孔”在淮安地产圈亮相；多家商业综合体扎堆淮安……

房价变化：

新房市场

在售楼盘价格涨幅控制，新盘备案价受限，楼盘网签受限......淮安房价大涨的时代随着价格备案制的到来已经结束了，目前整体上房价已经趋于稳定，据搜狐焦点数据统计显示：目前淮安主城区在售楼盘总体均价为6671元/㎡。各区域房价情况是，清江浦区均价7163元/㎡，开发区6260元/㎡，淮阴区房均价在各大板块中最低，为5647元/㎡，生态新城区新房均价最高，为8493元/㎡。多个层面的控价措施，使得淮安房价涨幅想要重回去年年初的巅峰基本已无可能。但短期之内淮安房价下行的可能性较低，房价总体应该是呈现平稳且小幅度的增长趋势。

二手房市场

受益于限价政策，新房价格涨不上去，以及新房供应量不足等因素，导致淮安一二手房价格倒挂现象。小编根据走访中介处以及二手房网站上的数据可以看出，淮安各区域楼盘普遍存在二手房价格＞新房价格现象，且有愈演愈烈之势。二手房倒挂最严重的价格相差超过3千每平。针对淮安二手房市场价格高企，某业内人士表示，二手房与新房市场倒挂的关键原因，在于新房市场供应量不足，而市场上又确实存在很多年轻人首套置业、有小孩家庭改善换房等刚性需求，因此刚性需求会快速外溢到二手房市场，从而使得二手房市场预期走高。

购房门槛升高

如今的淮安楼市，供需关系呈现出不健康的状态。在一些板块中，卖方市场占据了完全的主导地位，开发商挑客现象严重，甚至有个别楼盘“全款优先”、“找关系购房”，高首付现象已经屡见不鲜，即便如此，热门板块依然“一房难求”，“抬高购房门槛实为筛选客户，毕竟客源量远超房源数”，业内人士分析，付款方式上设“门槛”并不违规，即便将首付比例提至8成、全款，仍有大量符合要求的买房人，开发商不愁房子卖不出去。

房价发展走势

介于价格备案制的严格执行，淮安新房房价不会再发生“翻天覆地”的大变化，未来房价会有所企稳。不同于新房市场的可见性，淮安二手房市场发展不可估量。业内人士分析认为，市区楼盘去化很快，未来1-2年里将是无新房可售的状态，届时二手房将成为“香饽饽”。

淮安房价到底如何走向？

江苏省物价局：仍以缓涨为主2018年二季度江苏居民消费价格预期调查报告已于上月底出炉， 商品房总体预期继续稳中缓涨。通报中，江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平指出，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调下，近两年，全国和我省对房地产市场持续实行紧缩性调控政策，逐步挤压投机性需求，2018年，我省房地产市场依然是严控期，并进一步强化商品住房价格备案制度，开发企业拿地更趋理性，调控政策效应持续显现。从全省各地商品房价格预期情况看，绝大多数城市商品房价格预期趋于稳定。其中，淮安商品房价格上涨预期继续上升，但仍以缓涨为主。

房贷变化：

从2017年开始淮安房贷利率几次出现了上调，从有折扣到无折扣到上浮，令购房者惊呼楼市要“变天”，就首套房而言，房贷利率上浮15%占据主流地位，除江苏银行外，包括四大行在内的7家银行已经全面上浮至15%，二套房则纷纷调整到20%，对普通刚需购房者来说，购房成本在不断的加大。业内人士分析，2018年的房贷利率仍会保持上行趋势，仍存在上涨空间，但不会过大，初步预测小于2017年整体涨幅。

楼盘变化：

自进入2017年开始，淮安购房者的置业观念不断地被淮安楼市“刷新高度”，各大品牌房企纷纷进军淮安楼市，碧桂园、新城控股、中梁、融创等纷纷争相抢地“厮杀”，屡屡创下区域楼面价新高记录，这些房企的加入，增加了各自区域的上市量，提升了区域的整体价值。不少购房者更是直接将区域房价上涨的原因归结于大牌房企的“来势汹汹”，当真如此？业内人士表示，区域价格的提升，较大层面是受到了大牌开发商的影响。这些房企的入驻加快了房地产市场的竞相发展，譬如，因碧桂园项目入驻而房价开始大步跳跃的开发区合肥路片区。从某种角度来说，外地强势房企也或正在定价淮安楼市，引领淮安未来房价！

淮安商业格局大“洗牌”

在住宅市场一片火热之下，淮安商业地产也不断在楼市中制造话题。　据搜狐焦点统计，新政后淮安商业地产市场共有9个商业项目，分布在主城各区域。其中清江浦区与淮安区数量最多，清江浦区包括宝龙天地、花漾城以及梦乐城项目，目前宝龙天地与花漾城均已开业；淮安区包括已经开业的玖珑汇广场、欣天地商业广场以及正在建设中的淮安区万达广场；淮阴区仅曼度广场一项目，目前在售A馆商铺，均价20000元/平米；生态新城也在今年迎来了吾悦广场；随着多个综合体项目的争相开业，各板块间的竞争将大大加剧，但对于业主来讲，周边配套的升级，绝对是利好因素。