2017年10月24日，省住房城乡建设厅印发《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法（试行）》（鲁建物字〔2017〕16号，以下简称《办法》）。现已在省政府法制办备案，备案号SDPR-2017-0160012。为做好《办法》的贯彻落实，现就有关情况解读如下：
一、《办法》起草的背景
《山东省物业管理条例》第六十二条规定：“物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。”目前，大部分地市都依托资质管理，建立了物业服务企业信用档案制度，把信用情况作为资质管理、招标评标的重要参考，在实际工作中发挥了积极作用。
今年1月份、9月份，国务院先后取消了物业服务企业二级及以下资质、一级资质认定，同时明确要求“创新事中事后监管，取消审批、改为备案或实行告知承诺制后，要完善信用评级、信息公示抽查等措施，推进综合监管。”并特别强调：“审批取消后，相关部门的监管责任要强化，防止出现监管空白，坚决维护公平公正的市场秩序。”《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号），要求建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。物业行业关系民生，在改善人民群众生活和居住环境、维护社区和谐稳定方面作用突出。资质管理取消后，出台全省物业服务企业信用档案与评级管理办法，建立信用档案和评级制度，加强事中事后监管，对于维护广大群众的合法权益，确保物业行业平稳健康发展，具有十分积极的作用。鉴于此，省住房城乡建设厅研究起草了《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法（试行）》。
二、《办法》起草的依据
（一）有关法律法规。《山东省物业管理条例》。
（二）国务院和省政府文件。《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）、《关于印发山东省社会信用体系建设规划(2015—2020年)的通知》（鲁政发〔2015〕22号）。
三、《办法》的主要内容
《办法》共分六章三十八条，主要包括第一章总则、第二章信用档案与评级管理系统、第三章信用信息的归集和入档、第四章信用评级、第五章信用信息发布和应用、第六章附则。
（一）关于《办法》的适用范围。在本省行政区域内从事物业服务活动的物业服务企业，按照本办法规定参加信用档案与评级管理。一般以独立法人为单位建立信用档案，进行信用评级；有分支机构的，统一纳入设立该分支机构企业管理。省外入鲁物业服务企业，在项目所在地设立分支机构的，由项目所在地物业主管部门负责该分支机构的信用档案与评级管理有关工作。
（二）关于《办法》的职责分工。《办法》明确省住房城乡建设厅负责指导全省物业服务企业信用档案与评级管理工作。各市、县（市、区）物业主管部门，负责本行政区内物业服务企业信用信息的归集、入档、评级等工作。
（三）关于信用档案与评级管理系统的建设。省住房城乡建设厅负责建设维护“山东省物业服务企业信用档案与评级管理系统”（简称“省物业信用系统”）。省物业信用系统根据管理权限，分别为物业主管部门、物业行业协会、物业服务企业等开通端口，实现信用信息的录入、归档、管理、查询、出具信用报告等功能。
（四）关于信用信息的归集和入档。信用信息主要包括基础信息、优良信息和负面信息三类。信用信息归集渠道主要包括企业自行填报信息、各级物业主管部门日常监管信息、行业协会提供的自律信息、相关部门产生的信息等。基础信息由物业服务企业登陆省物业信用系统自行填报，经当地物业主管部门核实后录入归档。优良信息录入由物业服务企业提交相应材料，经当地物业主管部门核查后，符合要求的，物业主管部门应于物业服务企业申请之日起5个工作日内录入归档。负面信息录入由物业主管部门获得负面信息后，及时通知相关物业服务企业，确认负面信息情况。物业服务企业主动申报负面信息的，计算时可适当降低扣分分值。对刻意隐瞒负面信息的，从重扣分。（五）关于信用评级。信用评级计算按照信息叠加、企业自评、属地核定、系统生成步骤进行。每年1月份进行信息叠加、2月份开展企业自评，3月份完成属地核定。根据核定的企业信用得分，系统自动生成信用等级和信用报告。省物业信用系统运行完善后，信息推送和叠加、企业自评、属地核定等可随时进行，由系统自动生成实时信用得分和等级。计分计算周期暂定为一年，从每年的1月1日起至12月31日止，周期届满，次年重新计算。条件成熟后，信用评分实行动态管理，不再设计算周期，由省物业信用系统自动生成实时的企业信用得分和等级。企业信用评级结果分为AAA级、AA级、A级、D级。具体标准如下：信用分值在90分（含）以上的，信用等级为：AAA级；信用分值在80分（含）至90分的，信用等级为：AA级；信用分值在60分（含）至80分的，信用等级为：A级；信用分值在60分以下的、列入黑名单的，信用等级为：D级。未参加信用评价的，信用等级为：D级（缺失）。未承接物业服务项目的，信用等级为A级(未承接项目)。
（六）关于信用信息发布和应用。各市、县（市、区）物业主管部门在每年3月底前完成上一年度企业信用评分、评级工作，形成本地区全行业信用情况综合报告。企业根据需要可通过省物业信用系统打印信用档案、信用等级等情况，有关部门、单位可通过省物业信用系统查询物业服务企业信用档案和信用等级等情况。信用档案和评级结果主要用于为业主选聘物业服务企业提供参考；可作为前期物业管理招标的评标参考；作为物业管理项目评先树优的考评内容；作为出具企业诚信意见的参考依据；作为物业主管部门对物业服务企业实施其他行政监管工作的重要依据。
（七）关于《办法》实施期限。《办法》自2017年11月1日起施行，有效期至2019年10月31日。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。
