房屋建筑物的实地查勘是对其进行估价的最重要的环节之一，尤其对于居住用房地产和营业用房地产的评估特别重要。实地查勘的主要内容有：核对房屋的地址、坐落地段、层次和产权边界；认定房屋的结构、类型、式样、层高、朝向；查勘房屋装修、设施及其使用情况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况；并进行勘测、丈量、记录、绘图以及必要的摄影等。

(一)核对建筑物的位置和产权边界

房屋的地址、坐落、地段、层次等，是一定的环境质量形成的前提。环境质量不是由房地产本身造就的，但是房地产的位置则选定了环境质量。因而房产位置的勘查同环境质量的勘估融为一体，并且包括后者的内容。

产权边界往往在居住用房产评估中遇到比较错综复杂的情况。在评估同幢异产，如公私同幢、私私同幢房产，以及同一地点内有多幢房屋或者多幢房屋又同一个门牌，更要认真核对房屋的评估范围，正确区分房产权的独有部位、共有部位或他人所有部位，以免出现误估，造成产权纠纷。对有疑义的要特别查核，核对有关各方的产权文件，查询有关权益各方，做出有证有据的判断。

(二)认定房屋的结构、式样、类型、层高、朝向等实体质量因素

房屋的结构、式样、类型是反映房屋实体质量的最基本指标，层高和朝向是重要的实体质量调整指标。在居住用房评估方面，部分城市根据结构、式样、类型划分不同的房产类型，核定建筑造价，提供评估标准。例如，北京市有关部门依据建筑式样和建筑材料的不同，制定了洋式楼房、洋式平房、中式楼房、带廊瓦房、灰瓦房、游廊、棚子、亭子及其他房共11项评估标准，作为基础价格。上海市根据其居住用房的类型、结构、式样、层数等界定房屋基本情况，制定了31项评估标准。当然，随着时间推移，这些标准要不断调整。但无论怎样，不仅上述结构、式样、类型、层高、朝向等是决定实体质量的因素，从而直接影响价格，而且也是决定造价的因素，最终反映到价格上来。

(三)查勘房屋装修、设备及其使用情况

这些因素决定房地产的功能质量，也是造价的直接组成部分。其主要项目有墙体、屋面、地板、厨房设备、卫生设备、供热和暖气设备、装备电器、空调、空气滤清、电信电话设施状况、门窗和其他装饰性结构。其共同特点是可以加以改造、更新而不影响房屋的实体质量变化，因而有可能采用与房屋基本框架不同的评估方法。

(四)勘估房产成新率、完好程度和贬值情况

现场查勘成新率主要是根据房屋的结构部分的物理性能综合评估剩余使用年限，确有困难的可对其完好程度进行定量勘估。贬值，除结构部分明显不合理确需折扣外，通常是对装修、设备部分功能性贬值的勘估。

(五)勘测、丈量、记录、绘图和摄影

勘丈绘图是在对房屋全面查勘、丈量的基础上，将房屋位置、形状、层次、结构、开间、门、窗、阳台、卫生设施、厨房设施、扶梯走道、附属设施(如电梯、水泵)、面积大小、墙体归属、庭院和基地、附属搭建物等，按照一定比例如实反映在平面图上。为了更为直观地反映房屋状况，可根据实际需要，采用摄影、录像、绘制立体图等方式，与绘制房屋平面图相配合，通过图片揭示房地产的最大信息量。

同时，要做好文字记录，根据评估作业表的栏目逐项填列，不能用图片取代文字记录和描述。对于评估作业表所列的特别项目要进行单独记录，并在评估报告中得到反映。

丈量房屋面积，有一定的严格计量规则。房屋面积是指用水平或水平投影的方法，确定的某一轮廓线内所包含的面积，通常以平方米来计量。房屋面积有不同的衡量尺度，常用的有建筑面积、使用面积、居住面积、辅助面积、结构面积等。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积等3项，对于单层建筑按建筑外墙勒脚以上的外围水平面积计算，对于多层建筑，则按各层建筑面积总和计算。居住用房使用面积是住宅评估中最为关注的，它是住宅各层平面中为生活使用的净面积的总和，它包括卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、卫生间、储藏室、门厅、走道、壁橱、阳台等部分的面积总和。居住面积专指居室净面积的总和，辅助面积包括建筑物各层平面中为辅助生活活动所占净面积总和，具体到单元的辅助面积，专指单元门内的走道、厨房、卫生间、储藏室、阳台等所占净面积的合计。结构面积系指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

在房屋建筑物造价的评估中，最重要的是建筑面积指标，计算规则如下：

(1)除明显属于建筑面积计算范围之外，应计算建筑面积还有：走廊、檐廊(屋顶下有柱时按柱外缘计算)；突出墙面的眺望间；门斗；室外附属烟囱、地下室出入口；无柱或有柱室外楼梯(按水平投影计)；内阳台；电梯井(按自然层计)。

(2)应按一层计算面积的有：穿过建筑物的通道；建筑物内的门厅；独立柱式的站台、雨篷、车棚等(按水平投影)；电梯机房，有围护结构的突出房顶的水箱房；各种变形缝、沉降缝等。

(3)不作建筑面积计算的有：挑阳台(其上无顶盖)；雨篷及挑檐；半圆柱及墙垛；台阶。