依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：

1、对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、建筑物残余法、市场比较法等，评估出建筑物的市场价格；

2、对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。

重置价格折旧法

重置价格折旧法是成本法的一种具体应用方法，适合对独立旧建筑物估价。另外，各地的城市房屋拆迁补偿标准也多是按此方法测算制订的。

重置价格折旧法评估建筑物的价格，是基于建筑物再建造费用或投资的角度来考虑，按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的全新建筑物所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

市场比较法

建筑物评估的市场比较法因参照物选取的不同有多种情形。一种参照物是市场上具有相同或类似建筑物的交易价格，采用交易实例比较法；第二种情况是市场上具有相同或类似建筑物的标准房价，采用对照法。

交易实例比较法

所谓交易实例比较法，又称市场房价比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。

运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。

市场对照法

市场对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。

应用对照法评估建筑物主要步骤是：

1．确定待估房屋建筑物结构等级

对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析，并做详细记载。需要特别注意的是，不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物，也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合，就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。

2．对照标准查房价在此之前，首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价的制定步骤是：

(1)从城市各类房屋中选找样板房，每个等级样板房应在10个以上，样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。

(2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算，计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的数据，可通过调查的方式取得。对建造年代久远，近年来又没新建的旧式房屋，可采用做预算的方法，计算出房屋的重置价格。

(3)对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所以在平均前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正，使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。

与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。

(4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均，其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。

根据标准房价测定标准，把确定有评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照，从中查出相应的标准价格，作为评估标准的基础房价。

3．对基础房价进行调整

由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。

(1)房屋新旧程度的修正，就是计算房屋的折旧，计算房屋折旧的方法可采用重置价格折旧法中提供的几种计算方法。

(2)房屋坐落朝向、采光对房屋评估价格影响的修正。评估的房屋坐落朝向、采光情况是各异的，其使用效能和价值有大有小，因此在房屋价格上应该有所区别，使用效能大的，其价格应该高一些，使用效能小的其价格就应低一些。这需要在评估某处房屋价格、应用标准房价时，对标准房价进行朝向、采光、影响程度的修正，计算出房屋朝向、采光的差价。

(3)楼房层次对评估价格影响的修正，楼房分层评估时，还要考虑各层次使用功能的差异对价格的影响。

(4)房屋共用部位对评估价格影响的修正。

(5)时间的修正。如果标准房价颁布的时间，与评估期日间距较长，且在这段时间内建造房屋的各种费用有较大的变动，还应对采用的标准房价进行时间的修正。

4．确定房产评估价格

建筑物残余法

建筑物残余法属于收益还原法的一种，是指建筑物与其所占土地合并计算收益，用收益还原法以外的方法能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率与折旧率还原，得到建筑物的收益价格的方法。它尤其适用于其他方法难以判断土地或建筑物的价格的情况。

运用建筑物残余法评估建筑物价格，要求被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状况等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。例如，建筑物已濒临倒塌，建筑物容积率过低、租金收入或收益极低，以至于当时房地合一的租金收入难以满足土地对其纯收益的要求时，采用建筑物残余法正确估价建筑物市值将是比较困难的。 2100433B