房地产企业管理者突出竞争重围的卓越工具

工欲善其事必先利其器，卓越的管理工具，是房地产企业的制胜法宝。

中国房地产开发行业经过多年蓬勃的发展，市场趋于规范，竞争变得异常激烈，企业开始靠“内功”致胜。所谓“内功”，就是指房地产企业运用卓越的管理工具进行科学、规范的运营管理和内部控制。

卓越的管理工具包括优秀的管理制度、管理流程与管理表格等，它们把房地产企业繁琐的管理工作规范化、标准化、条理化。在激烈的市场竞争中，管理者借助卓越的管理工具，借鉴成功企业的管理经验，可以有效提升管理效率，为企业突出重围、从竞争中胜出奠定基础。

但是，现实中很多房地产企业高管深切感受到缺乏有效的管理工具。造成这种状况的主要原因有三个：

第一，企业短期内找不到适合学习的目标企业，没有合适的参照系，管理层想对企业进行改造，无从下手。

第二，房地产行业标杆企业管理规范、经营数据、资料、信息对外严格保密，成套的管理工具很难觅得。偶尔得到一点信息，往往是只言片语，语焉不详，不成体系，企业无法拿来即用。

第三，部分企业即使拿到一些标杆企业的财税规范，但是因为企业自身的管理水准与标杆企业差距过大，无法合理地消化和吸收，更谈不上合理的利用。

阳光财税作为房地产咨询机构的先行者，在房地产领域开拓探索多年，对于房地产企业管理者所处的困境，我们感同身受，也一直在探索帮助房地产企业改善财税管理水平的途径。这本《房地产企业财会税收工具箱》正是在这样的背景下编写的，它包括四大部分：

第一部分是房地产开发流程控制工具箱，用图表展现出了房地产开发的全过程，包括公司的设立、可行性研究及立项、获取土地、前期工作、建设施工、营销及服务各个阶段的工作流程，对房地产开发有提纲挈领的指导性作用。

第二部分是房地产内部控制流程工具箱，开发实用的财务工具，包括内部控制流程、财务会计控制、销售、采购、成本费用、货币资金、固定资产、项目开发、产品研发与设计、工程招标与预算、工程建设、人力资源、投资、关联交易、对子公司的控制、合同等方面，大量图表直观实用，是来源于实践的精华凝结，房地产企业可以直接借鉴参考，即查即用。

第三部分是房地产税务工具箱，用表格的形式阐述了房地产企业开发设立阶段、取得土地阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、预售与销售阶段、清算阶段、自持物业阶段各个环节所涉及的种税、税务处理方法、相关政策依据、涉税风险提示等。

第四部分是房地产企业财税管理制度工具箱，包括会计核算制度、资金支付与费用报销制度、预算制订与执行制度、竣工结算办法、建安成本管理制度、成本核算图表等，这些管理制度大多来自优秀的房地产企业，是其他房地产企业有效改善财税管理的制度保障。

概括起来，本工具箱具备三大特色：

第一，形象直观。大量实用图表，简单明了，生动直观，增强了内容的可读性，提高了阅读效率。

第二，内容实用。本工具箱是我们为房地产企业量身定制的，是一套完整的房地产企业财税规范化解决方案，是我们多年咨询实战经验的总结。众多企业客户的实践证明，运用这些管理工具能有效提升企业财税管理水平。

第三，系统完整，信息量大。本工具箱提供的管理工具覆盖房地产开发全过程，从设立到清算，从流程到内控，从风险到制度，一应俱全，全面系统。

本工具箱旨在解决房地产企业面临的现实问题，提升房地产企业管理水平，尤其是财税风险控制能力；是房地产企业管理人员、财务人员和相关从业人员案头必备的财税工具书，尤其适合房地产公司管理者、财务人员与相关房地产从业人员学习、研究，读者可以拿来即用，迅速发挥工具作用。

希望我们的专业经验和实践案例，能为房地产开发企业提高管理水平提供捷径。作为房地产行业咨询领跑者，我们十分乐意与大家分享，共同前行。

《房地产智库》编委会

北京中经阳光税收筹划事务所[1]2100433B