第一章　绪论 1

学习目标 1

导言 1

第一节 房地产估价的含义与特点 1

一、房地产估价的含义 1

二、房地产估价的特点 4

第二节 房地产估价的必要性 6

一、土地使用权出让的需要 6

二、房地产转让和租赁的需要 6

三、房地产抵押贷款的需要 7

四、房地产保险业务的需要 7

五、房地产税收业务的需要 7

六、房地产征收征用补偿的需要 7

七、房地产损害赔偿的需要 7

八、房地产纠纷调解的需要 8

九、企业有关经济行为的需要 8

第三节 房地产估价行业的发展概况 8

一、房地产估价行业的发展概况及趋势 8

二、房地产估价行业面临的问题及解决措施 12

本章小结 14

综合练习 14

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第二章　房地产价格的特征与类型 17

学习目标 17

导言 17

第一节　房地产价格的含义与形成基础 17

一、房地产价格的含义 17

二、房地产价格的形成条件 17

三、房地产价格形成的理论基础 18

第二节　房地产价格的特征 20

一、地价与一般物品价格的不同 20

二、房地产价格的特征 21

第三节　房地产价格的类型 22

一、市场价格、评估价格 23

二、土地价格、建筑物价格、房地价格 23

三、房地产所有权价格、土地使用权价格、租赁价格和抵押价格 24

四、基准地价、标定地价和房屋重置价格 25

五、拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格 25

六、起价、均价、标价 26

七、总价格、单位价格、楼面地价 27

本章小结 27

综合练习 28

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第三章　房地产价格的影响因素 30

学习目标 30

导言 30

第一节　房地产价格的影响因素概述 30

一、房地产价格影响因素 30

二、房地产价格影响因素的分类 32

第二节　房地产自身因素 33

一、房地产区位因素 33

二、房地产实物因素 36

三、房地产权益因素 39

第三节　房地产外部因素 40

一、社会因素 40

二、经济因素 42

三、行政因素 44

四、其他因素 47

本章小结 47

综合练习 48

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第四章　房地产估价的原则与程序 50

学习目标 50

导言 50

第一节　房地产估价的原则 50

一、合法原则 51

二、独立、客观、公正原则 51

三、替代原则 52

四、最高最佳利用原则 52

五、价值时点原则 53

六、谨慎原则 53

第二节　房地产估价的程序 54

一、受理估价委托 54

二、确定估价基本事项 57

三、编制估价作业方案 57

四、搜集估价所需资料 58

五、实地查勘估价对象 59

六、选用估价方法进行测算 60

七、确定估价结果 60

八、撰写估价报告 61

九、审核估价报告 62

十、交付估价报告 62

十一、保存估价资料 62

本章小结 63

综合练习 63

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第五章　比较法 65

学习目标 65

导言 65

第一节　比较法概述 65

一、比较法的基本概念 65

二、比较法的理论依据 66

三、比较法的应用条件 66

四、比较法的估价程序 67

第二节　可比实例的搜集与选取 68

一、搜集交易实例 68

二、选取可比实例 71

第三节　可比实例的成交价格处理 72

一、建立比较基础 72

二、交易情况修正 76

三、市场状况调整 77

四、房地产状况调整 79

第四节　比较法的计算公式 84

一、修正和调整公式 84

二、直接比较修正和调整公式 85

三、间接比较修正和调整公式 85

四、比较价值的计算公式 85

第五节　比较法的总结与应用 86

一、比较法总结 87

二、比较法应用 87

本章小结 93

综合练习 93

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第六章　收益法 97

学习目标 97

导言 97

第一节　资金的时间价值 97

一、资金时间价值的概念 97

二、资金时间价值的计算 98

三、现金流量图 99

四、资金等值的计算 100

第二节　收益法概述 103

一、收益法的基本概念 103

二、收益法的基本原理 103

三、收益法的适用范围 104

四、收益法的估价步骤 104

第三节　报酬资本化法的计算公式 104

一、基本公式 105

二、净收益相同的公式 105

三、净收益前若干年有变化的公式 105

四、净收益按等差级数变化的公式 106

五、净收益按等比级数变化的公式 106

六、预知未来若干年后房地产价格的公式 107

第四节　收益法中的净收益 110

一、净收益的含义 110

二、净收益测算的基本原理 110

三、不同收益类型房地产净收益的测算 111

四、租约对净收益的影响 113

第五节　收益法中的报酬率 114

一、报酬率的实质 115

二、报酬率的求取方法 115

三、报酬率的种类 117

第六节　收益法中的收益期 118

一、收益期的确定原则 119

二、收益期的确定方法 119

第七节　收益法的总结与应用 122

一、收益法总结 122

二、收益法应用 123

本章小结 125

综合练习 126

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第七章　成本法 129

学习目标 129

导言 129

第一节　成本法概述 129

一、成本法的基本概念 129

二、成本法的基本原理 130

三、成本法的适用范围 130

四、成本法的应用条件 131

五、成本法的估价步骤 132

第二节　新开发房地产的成本法 132

一、基本公式 132

二、新开发房地产价格的构成 133

三、新开发房地产的估价实例 139

第三节　旧房地产的成本法 140

一、基本公式 140

二、重新购建价格 140

第四节　建筑物折旧的确定方法 144

一、建筑物折旧的含义 144

二、建筑物折旧的求法 145

三、建筑物新旧的判定标准 150

第五节　成本法的总结与应用 151

一、成本法总结 151

二、成本法应用 152

本章小结 154

综合练习 154

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第八章　假设开发法 157

学习目标 157

导言 157

第一节　假设开发法概述 157

一、假设开发法的含义 158

二、假设开发法的基本思路 158

三、假设开发法的理论依据 159

四、假设开发法的适用范围 159

五、假设开发法的应用条件 159

六、假设开发法的计算公式 160

第二节　假设开发法的估价步骤 161

一、选择具体估价方法 161

二、选择估价前提 162

三、选择最佳开发经营方式 162

四、测算后续开发经营期 163

五、测算后续开发的必要支出 163

六、测算开发完成后的价值 163

七、确定折现率或测算后续开发的应得利润 164

八、计算开发价值 164

第三节　假设开发法的估价方法 164

一、静态分析法 164

二、动态分析法 166

三、动态分析法和静态分析法的优缺点 167

第四节　假设开发法的总结与应用 167

一、假设开发法总结 167

二、假设开发法应用 168

本章小结 174

综合练习 174

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第九章　长期趋势法 178

学习目标 178

导言 178

第一节　长期趋势法概述 178

一、长期趋势法的基本原理 178

二、长期趋势法的适用条件 179

三、长期趋势法的主要特征 179

四、长期趋势法的操作步骤 180

第二节　平均增减量法 181

一、平均增减量法的计算公式 181

二、平均增减量法的应用举例 181

第三节　平均发展速度法 182

一、平均发展速度法的计算公式 182

二、平均发展速度法的应用举例 183

第四节　移动平均法 184

一、移动平均法的分类 184

二、简单移动平均法的基本思路 184

三、简单移动平均法的应用举例 185

第五节　数学曲线拟合法 186

一、直线趋势法的基本原理 186

二、直线趋势法的应用举例 188

本章小结 189

综合练习 189

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第十章　路线价法 190

学习目标 190

导言 190

第一节　路线价法概述 190

一、路线价法的基本概念 190

二、路线价法的基本原理 191

三、路线价法的计算公式 192

四、路线价法的适用范围和条件 193

第二节　路线价法的估价步骤 193

一、划分路线价区段 193

二、设定标准深度 193

三、确定标准宗地 194

四、评估路线价 194

五、制作深度指数表 194

六、计算各宗地价格 194

第三节　深度指数表的制作 195

一、深度指数的制作原理 195

二、深度指数的制作方法 197

三、其他因素的修正 200

第四节　路线价法的总结与应用 201

一、路线价法总结 201

二、路线价法应用 201

本章小结 206

综合练习 207

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第十一章　城镇土地定级 210

学习目标 210

导言 210

第一节　城镇土地定级概述 210

一、城镇土地分等与定级 210

二、城镇土地定级原则 211

三、城镇土地定级方法 212

四、城镇土地定级流程 212

五、定级资料的收集与调查 213

第二节　定级因素指标体系 214

一、综合定级与分类定级 215

二、城镇土地定级因素 215

第三节　定级因素权重确定 217

一、德尔菲测定法（Delphi法） 218

二、因素成对比较法 218

三、层次分析法 219

第四节　定级因素分值计算 220

一、基本概念解释 220

二、评价单元划分 220

三、定级因素分值的计算 221

四、定级单元总分值的计算 223

第五节　土地级别的划分与确定 223

一、土地级别的初步划分 224

二、土地级别的验证与确定 225

三、城镇土地定级成果表达 226

本章小结 227

综合练习 227

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第十二章　基准地价修正法 230

学习目标 230

导言 230

第一节　基准地价评估概述 230

一、基准地价的含义 230

二、基准地价的特征 231

三、基准地价的作用 232

四、基准地价评估的技术路线 233

第二节　基准地价评估的程序及趋势 234

一、基准地价评估的程序 234

二、基准地价成果更新 236

三、基准地价评估发展趋势 236

第三节　基准地价修正法 238

一、基准地价修正法的概念 238

二、基准地价修正法的原理 238

三、基准地价修正法的特点 239

四、基准地价修正因素 239

五、基准地价修正法的估价程序 240

第四节　基准地价修正法实例 240

一、估价对象概况 240

二、估价方法与估价过程 241

本章小结 245

综合练习 245

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第十三章　房地产估价报告 248

学习目标 248

导言 248

第一节　房地产估价报告的作用和要求 248

一、房地产估价报告的作用 248

二、房地产估价报告的要求 249

第二节　房地产估价报告的形式和内容 250

一、房地产估价报告的形式 250

二、房地产估价报告的内容 250

三、土地估价报告的内容 255

四、国家对房地产估价报告的有关规定 256

第三节　房地产估价报告实例 257

本章小结 273

综合练习 273

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第十四章 不同类型房地产估价案例 275

学习目标 275

导言 275

第一节 居住房地产估价 275

一、居住房地产的含义与特点 275

二、居住房地产估价常用方法 276

三、居住房地产估价的技术路线及难点处理 276

四、案例分析 277

第二节 商业房地产估价 277

一、商业房地产的含义与特点 277

二、商业房地产估价常用方法 278

三、商业房地产估价的技术路线及难点处理 278

四、案例分析 279

第三节　工业房地产估价 282

一、工业房地产的含义与特点 282

二、工业房地产估价常用方法 283

三、工业房地产估价的技术路线及难点处理 284

四、案例分析 284

本章小结 289

综合练习 289

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第十五章　国外房地产估价制度 291

学习目标 291

导言 291

第一节　国外评估业的发展 291

一、20世纪前评估业的发展 291

二、20世纪评估业的发展 292

第二节　美国的房地产估价制度 293

一、美国评估促进会和估价基金会 293

二、行业估价协会 294

第三节 英国的房地产估价制度 296

一、英国皇家特许测量师学会（RICS）简介 297

二、英国皇家特许测量师学会会员资格取得 297

三、英国土地评估师执业情况 299

第四节　日本的房地产估价制度 299

一、日本不动产估价制度的历史 300

二、日本不动产鉴定评价制度的内容介绍 300

三、不动产鉴定士的行为规范 302

第五节　国外房地产估价制度的分析比较 302

一、国外房地产估价制度的分析比较 303

二、国外房地产估价制度的借鉴意义 304

本章小结 305

综合练习 305

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第十六章　房地产估价信息系统 307

学习目标 307

导言 307

第一节　管理信息系统和地理信息系统 307

一、管理信息系统 308

二、地理信息系统 310

第二节　房地产估价信息系统概述 314

一、房地产估价信息系统的开发背景 314

二、房地产估价信息系统的开发要求 315

第三节　房地产估价信息系统的设计与开发 317

一、系统设计概述 318

二、系统结构设计 318

三、系统数据库设计 319

四、系统功能设计 321

五、展望 328

本章小结 328

综合练习 328

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参考文献 330 2100433B