各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
为做好公共租赁住房试点工作，妥善解决城市中等偏下收入家庭及其他特殊困难群体的住房困难，根据《山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知》（鲁政办发〔2010〕45号）精神，结合我市实际，现提出如下意见。
一、充分认识发展公共租赁住房的重要意义
近年来，我市大力推进廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，城市低收入家庭住房条件明显改善。但部分中等偏下收入家庭住房问题仍较突出，单身职工及外来务工人员居住条件也亟需改善。公共租赁住房是由政府投资建设（筹集）或政策支持其它机构投资建设（筹集），限定建设标准和准入条件，以低于市场水平的租赁价格，面向中等偏下收入住房困难家庭和特殊群体出租的保障性住房。开展公共租赁住房试点工作是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。各级各有关部门要充分认识开展公共租赁住房试点工作的重要意义，站在改善民生、促进社会和谐的高度，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房试点工作。
二、总体要求和基本原则
（一）总体要求。以科学发展观为指导，把握我市“经济发展转型升级、城市建设跨越提升、社会事业全面突破”的阶段性特征，以逐步满足城市中等偏下收入家庭及其他特殊群体的基本住房需求为目标，通过试点工作，积极探索和创新公共租赁住房建设和运营机制，把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来，以主城区建设为重点，加快推进公共租赁住房建设，进一步完善住房保障体系，满足不同保障对象需求。
（二）基本原则。
1.政府主导，社会参与。加大政府财政对公共租赁住房建设投入，同时采取土地、财税、金融等支持政策，鼓励各类园区、企业和其它机构积极参与。
2.统筹安排，分步实施。合理制定全市公共租赁住房发展规划和年度计划，分年度组织实施。统筹多方资源，实行建设模式多样化，资金来源多元化，房源筹集多渠道，切实加大保障力度。
3.方便宜居，租金优惠。按照交通便利、布点均匀、设施齐全、环境良好的要求，保证基本居住需求。租金实行政府指导价，标准低于市场租金，并限定租赁期限。
4.公平公开，监管有序。加强监督管理，做到房源情况、准入条件、审核程序、分配过程公开透明，实施动态管理，严格退出机制。
三、认真做好规划建设工作
（一）制定公共租赁住房发展规划。市住房保障管理部门要会同市发改、财政、国土资源、规划等部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城市总体规划、住房建设规划、住房保障规划，综合考虑我市资源环境承载能力、产业政策、人口政策和人才政策，以及公共租赁住房的总体需求和布局要求，制定公共租赁住房发展规划和年度实施计划，明确规划期内的建设规模、土地供应计划和资金安排。
（二）多渠道推进公共租赁住房建设。公共租赁住房由政府、开发区和产业园区管理机构、企业及其它机构投资建设（筹集）和管理，房源可以通过新建、配建、改建、收购、合建、其他住房按规定转换、长期租赁等多种方式取得。政府集中建设（筹集）的公共租赁住房由指定机构承担融资、建设（筹集）任务。具有一定规模的普通商品住房、危旧楼改造、“城中村”改造等项目，可按照一定比例配建公共租赁住房，并将相关条款作为土地出让的前置条件。开发区和产业园区管理机构按照管辖范围内的发展规划和住房需求，制定建设规划，报市住房保障管理部门审查备案。企业在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，经市住房保障管理部门批准，可以利用自有土地建设公共租赁住房;经批准实施职工集资建房的，可按一定比例配建。鼓励社会机构投资建设公共租赁住房。
公共租赁住房项目小区外的供水、供电、供气、供热、排水、道路等公用设施由相关主管部门督促建设，确保与项目主体同步设计、同步建设、同步交付使用。
（三）明确公共租赁住房建设标准。公共租赁住房分为成套住房和集体宿舍，成套住房套型建筑面积控制在60平方米以下。建筑设计要符合国家和本市的有关建筑标准、规范和规定，改建、收购及转换的公共租赁住房的建筑标准要基本符合上述要求。公共租赁住房建设要积极推广应用成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，并实行一次性简易装修，配置必要的生活设施。同时，推动省地、节能、节水、节材及环保工作，提高住宅建设水平。市住房保障管理部门负责制定公共租赁住房建设标准及户型比例等有关规定。
四、加强资金筹集和使用管理
（一）多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金。公共租赁住房建设和管理资金来源主要包括：中央和省专项补助资金、财政年度预算安排资金、年度土地出让净收益提取10%的廉租住房保障资金部分、住房公积金增值收益用于廉租住房保障的资金、直管公有住房出售归集资金、出租公共租赁住房及经营公建设施回收资金、住房公积金项目贷款、商业贷款及投融资方式纳入的社会资金、社会捐赠及其他渠道用于公共租赁住房建设和管理的资金。
（二）加强公共租赁住房建设资金使用管理。政府投资建设的公共租赁住房租金收入全额缴入市级财政，纳入预算，实行收支两条线管理。建设贷款本金和利息由租赁收益及政府性资金偿还。住房公积金支持保障性住房建设项目贷款按住房和城乡建设部等7部委有关规定执行。市财政部门会同市住房保障管理、审计、监察等部门制定专项资金使用管理办法，加强建设（筹集）资金拨付、使用、核算及各项管理费用监管。市住房保障管理部门每年依据当年租金标准、租金收缴情况及规定的支出范围，编制下一年度公共租赁住房收入和支出预算，报市财政部门批准实施。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
五、严格按试点范围配租
（一）明确公共租赁住房试点范围。具有本市市区常住居民户口、家庭成员在市级（含市级，下同）以下单位就业或自主择业的中等偏下收入住房困难家庭（含廉租住房保障对象）及无房单身职工，经市人才工作管理机构认定且在济无住房的引进人才及其他情形的特殊群体可申请公共租赁住房。已享受廉租住房实物配租或已购买经济适用住房的家庭和个人不得申请。符合廉租住房实物配租条件的家庭承租公共租赁住房，仍按《济南市城市低收入家庭廉租住房管理办法》（市政府令第226号）执行。有稳定职业并在我市市区居住一定年限的外来务工人员，条件成熟时逐步纳入保障范围。保障对象申请公共租赁住房的具体准入标准，由市政府根据全市人均可支配收入和住房水平，结合城市经济发展水平定期公布。开发区、产业园区和企业自建公共租赁住房的准入标准，按照政府公共租赁住房有关规定制定，报市住房保障管理部门审查备案后实施。
（二）加强公共租赁住房配租管理。符合公共租赁住房供应条件的家庭，只能配租1套公共租赁住房。成套公共租赁住房通过摇号方式公开选房，经市住房保障管理部门核准后，签定租赁合同。
申请公共租赁住房的，单身职工由其所在单位统一提出申请，引进人才由引才单位或引才园区统一提出申请，其他情形的特殊群体由相关职能部门统一提出申请。申请单位必须对申请人员及提供材料的真实性负责。市住房保障管理部门审查核准后，根据全市房源和申请单位数量及申请人数，合理确定房源配置比例，并向社会公示。申请人员住房的分配方案由申请单位制定和实施，配租情况报市住房保障管理部门备案。房源分配后，由申请单位、申请人与市住房保障管理部门三方签定租赁合同。入住人员的管理责任由申请单位承担。
开发区、产业园区和企业自建的集体宿舍，按照政府公共租赁住房的有关规定组织配租，配租情况报市住房保障管理部门备案。开发区、产业园区、企业及其它社会资金享受政府支持政策投资建设的成套公共租赁住房，配租工作由市住房保障管理部门统一组织。
市住房保障管理部门负责制定公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。市民政部门负责建立居民经济收入比对系统，科学评估、审核申请人的家庭收入，确保公平公正。
六、完善产权和租赁管理工作
（一）明确公共租赁住房产权归属。公共租赁住房的产权归属按照“谁投资、谁所有”的原则确定。投资者权益可依法转让，但不得转变用途，改变房屋性质。政府与其它机构合作建设的公共租赁住房，产权共有，产权份额按投资比例确定。使用权、管理权及收益权由政府和合作机构协商确定。公共租赁住房项目建成后只办理新建房屋初始登记，不办理分户产权，并在房屋权属证书上注明“公共租赁住房”;属于共有的，注明共有人及共有份额。政府投资建设的公共租赁住房及配套公共服务设施由市住房保障管理部门管理。
（二）公共租赁住房租金标准实行政府指导价。公共租赁住房租金基准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同市住房保障管理、市财政部门制定，报市政府批准后，每2年向社会公布1次。公共租赁住房租金标准原则上不高于同地区市场平均租金的70%，并根据贷款利息、地段、朝向、楼层、物业服务标准、维修费、配租对象类别和收入分别确定。同地区市场平均租金标准由市价格主管部门会同市住房保障管理、市财政部门委托具备专业资质的价格认证机构进行测定。
（三）规范公共租赁住房租赁管理。市住房保障管理部门要统一制定公共租赁住房租赁合同，租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项，并会同相关部门制定公共租赁住房后期管理规定，规范公共租赁住房后期管理工作。公共租赁住房1次租赁期限最长4年，续租须在合同期满前3个月提出申请。单身职工租赁期限由其申请单位根据劳动（聘用）合同年限等因素确定。承租人拖欠租金和其他相关费用的，市住房保障管理部门负责通报其所在单位从其工资收入中直接划扣。
（四）加强公共租赁住房动态管理。市住房保障管理部门要建立公共租赁住房动态管理机制，对公共租赁住房承租资格每2年审查1次，对承租家庭及承租单位定期进行走访、抽查，及时发现和掌握承租家庭及承租单位的各种变动情况，对违规行为根据相关规定及时纠正或处理。对承租人违反合同约定的，出租人应解除租赁合同，收回公共租赁住房，并载入承租人个人诚信档案，该承租人5年内不得申请任何一种保障性住房。承租人不能按时退出公共租赁住房的，经市住房保障管理部门批准，可给予3个月的过渡期，过渡期内按合同签定时的市场租金收缴房租;承租人在过渡期满后拒不退出的，市住房保障管理部门可依法申请人民法院强制执行，此期间按合同签定时的市场租金上浮50%收缴房租。
（五）完善公共租赁住房档案管理。各级、各有关部门、单位要建立健全公共租赁住房档案管理制度，做好纸质档案和电子档案收集、管理及利用工作，保证档案数据完整、准确，并根据申请人变动情况及时变更住房档案，实现档案动态管理。
七、切实落实相关扶持政策
公共租赁住房建设用地要在土地供应计划中优先安排，重点保障，并纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，优先安排。政府投资建设的公共租赁住房建设用地，采取行政划拨方式供应。企业自有土地属于工业用地性质的，可在总用地面积7%的行政办公及生活服务设施用地内安排建设公共租赁住房（集体宿舍）。企业、社会组织投资建设公共租赁住房的，用地可通过出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。政府与其它社会机构合作建设公共租赁住房的，可将政府投资和优惠政策减免资金折价，作为政府投入入股。
经市住房保障管理部门批准建设及配建的公共租赁住房涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房建设的相关政策执行。
八、加强组织领导和监督管理
（一）加强组织领导。各区政府、市政府有关部门要切实加强对公共租赁住房试点工作的组织领导，精心组织，周密安排，切实把这项民生工程落实好，确保试点工作取得实效，促进我市保障性住房工作健康发展。市住房保障工作领导小组负责组织领导和协调全市公共租赁住房工作，并建立公共租赁住房建设管理工作考核机制。
（二）明确工作职责。各区政府、市政府有关部门要认真履行职责，积极推进公共租赁住房建设和管理工作。市住房保障管理部门负责公共租赁住房行政管理工作，指导公共租赁住房管理机构开展运营管理工作;市发改、公安、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、规划、城乡建设、城管执法、环保、审计、人防、物价、工商、国税、地税、市政公用、济南住房公积金、人民银行济南分行营业管理部、济南供电公司等有关部门要按照各自职责分工，做好公共租赁住房项目立项、资金筹措、用地落实、配套设施及保障对象的收入、资产、住房情况审核、监督监察等相关工作。各区政府负责辖区公共租赁住房建设前期拆迁安置，申请受理、初审及配合做好后期管理等工作;街道办事处（镇政府）负责做好出具证明、公示、调查等工作，协助做好后期管理工作。
（三）建立问责机制。对公共租赁住房试点工作中转变公共租赁住房用途变相进行商品住房开发、以公共租赁住房名义变相进行实物分房、拒绝执行相关规定或履行合同义务、为申请人出具虚假证明及玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊造成不良影响和损失的行为，将由纪检监察部门依法依纪追究单位负责人及相关人员的责任。
各县（市）可参照本意见执行。
