《荆州市城区已购经济适用住房上市交易管理办法》（以下简称《办法》）已经市政府常务会审议同意发文并于2015年3月23日正式施行。该《办法》的出台实施意味着我市符合条件的经济适用住房将可以上市交易，对规范经济适用住房上市交易意义重大。近日，市政府法制办联合市房产管理局对《办法》作如下解读。

一、《办法》出台的背景是什么

根据住建部相关文件精神，我市2011年出台了《荆州市城区经济适用住房管理办法》（市政府令第86号），对已购经济适用住房的建设管理、申购条件、价格和销售管理等方面作了具体规定，并对上市交易和售后管理作了原则规定。因我市部分经济适用住房已达到上市年限，且实际中存在上市交易的需求，因此，《办法》的出台旨在明确经济适用住房上市交易的条件、程序及补缴土地出让价款等内容，进一步规范经济适用住房上市交易行为。

二、制定《办法》的依据有哪些

《办法》的主要法律依据：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）及其他相关政策规定。

三、已购经济适用住房的范围有哪些？我市城区经济适用住房的建设情况如何？

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）规定，《办法》将已购经济适用住房的概念界定为：权利人已拥有房屋产权权属，由政府提供优惠政策，面向符合条件的低收入困难家庭销售，限定套型面积和销售价格，具有保障性质的政策性住房。包括经市政府批准，列入经济适用住房建设投资计划，享受经济适用住房优惠政策的单位集资合作建房和安居工程住房。

根据市住房保障管理机构提供的数据，目前我市城区经济适用房的基本情况为：1995年至2012年，规划建设经济适用住房项目16个，已建成并销售经济适用住房4877套（含企业定向销售）。其中2007年11月19日以前建成项目5个，经济适用住房2341套；2007年11月19日及以后建成经济适用住房2536套。至2015年，达到5年限售期限的经济适用住房共计3599套。

四、经济适用住房上市交易需要达到哪些条件？具体存在哪些交易情形

经济适用住房上市交易必须同时满足两个条件：一是购买经济适用住房满5年；二是必须取得完全产权。在实际操作中，存在原购房人购买经济适用住房不满5年，但因离婚或者死亡等原因需处置经济适用住房，或者因法院判决需抵押经济适用住房等特殊情形，因此，在“上市交易”概念界定上，不局限于买卖行为。《办法》所称经济适用住房上市交易，包括通过出售、继承、赠与等方式处分房屋产权的行为。

五、经济适用住房上市交易的程序是如何规定的

按照住建部文件规定，经济适用住房上市交易时，住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。《办法》对经济适用住房上市交易程序予以规范，规定上市交易分五个程序办理：一是提出申请，由权利人向城镇住房保障管理机构提出经济适用住房上市交易提出，并提交相关证明资料。二是受理审核，由住房保障机构在规定时间内对房屋上市交易资格进行审核。三是交纳价款，权利人凭住房保障机构的审核同意意见，到国土部门交纳土地收益等价款，领取交纳凭证。四是确认上市，住房保障机构核实交纳凭证，出具准予上市交易确认函。五是转移登记，权利人和受让人凭上市交易确认函、房屋性质变更登记等相关资料，到不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权性质变更及转移登记手续。

六、缴纳土地出让收益的差价及比例标准如何确定

一是时间衔接问题。按照2007年住建部的文件规定，2007年11月19日以后建成的经济适用住房上市交易价款的计算方式，应“按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”。因此，我市经济适用住房上市交易实行新老政策衔接，以2007年11月19日为时间节点。即2007年11月19日（含）前销售的经济适用住房，其上市交易仍按我市原有政策规定执行；2007年11月19日后销售的经济适用住房，其上市交易按照税务部门核定的计税价格与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。

二是价格确定问题。在实际操作中，存在买卖双方故意降低成交价格以少交土地收益等情况，因此，考虑到我市税收征管系统运行良好，在落实“届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款”时，《办法》规定“同地段普通商品住房”价格以地税部门核定的计税价格为准。

三是比例确定问题。住建部文件将补缴土地收益的“一定比例”的确定权赋予给了地方政府。《办法》出台前，市政府法制办会同市房产管理部门进行了充分调研，对省内外地市的具体缴费比例进行了对比，并征求了相对人代表意见。考虑到经济适用住房属于住房困难家庭的过渡性住房，为确保比例确定的公平性和合理性，《办法》最终明确规定：2007年11月19日后销售的经济适用住房，按照税务部门核定的计税价格与经济适用住房差价的70%交纳土地收益等价款。

七、几种特殊情形的房屋性质定位

因继承、赠与等特殊原因转让经济适用住房时，房屋性质主要以受让人是否符合经济适用住房购买条件进行分类，表现为为“内循环”和“外循环”两种：一是受让方家庭符合经济适用住房购房条件的，办理房屋所有权转移登记手续时，暂不交纳土地收益等价款，房屋性质仍为经济适用住房；二是受让方家庭不符合经济适用住房政策条件的，必须按规定程序缴纳出让收益等价款 。