为了进一步规范全区社区物业管理工作，维护业主（居民）、物业管理企业的合法权益，构建健康向上、文明和谐社区，改善业主(居民)的生活、工作环境，根据国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）及相关法律法规要求，结合我区实际，特制定本实施意见。
一、指导思想
认真贯彻落实科学发展观，按照相关法律法规规定，我区实行政府、行政主管部门、街道办事处、社区居委会、企业和业主联动方式，建立和完善社区物业管理网络体系，形成社区建设的整体合力，改进城市管理方法，营造最佳人居环境，提升城市形象。
二、组织工作
成立武侯区社区物业管理工作领导小组，由区政府分管领导任组长，区政府相关部门和街道办事处行政主要负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在区房管局。领导小组要加强社区物业管理活动的指导、协调、监督和管理，把社区物业管理的工作纳入全区城市管理和文明社区建设内容，并将社区物业管理工作纳入区政府年度目标考核。
各街道办事处也要成立相应的社区物业管理工作领导小组，负责本辖区物业管理工作的指导、协调和监督管理。
三、工作目标
（一）发展物业管理市场，扩大物业管理覆盖面
坚持以新建商品房的物业管理为基础，注重新旧物业管理平衡协调发展。以“新居工程”推行物业管理为契机，统筹城乡一体化推行物业管理。以创建“人居环境奖”为契机，积极推动经改造后的住宅区实施物业管理。
（二）规范物业管理市场，加强监督和引导
进一步规范物业管理行业市场秩序，提高我区物业管理行业的经营、管理和服务的水平，树立物业管理行业守法、诚信、和谐的新形象。建立网络系统，实现对市场主体行为的信用记录，并发挥其市场价值，便于市场选择。完善执法措施，着力规范物业管理企业及其从业人员的经营行为、执业行为，对不按《物业管理条例》及相关法规、规定从事物业管理的予以查处，遏止和扭转当前物业管理投诉和纠纷不断上升现状。
（三）加快建立物业管理区域民主决策机制和纠纷解决机制
推动业主大会制度建设，抓好物业管理区域业主大会、业主委员会的依法成立和规范运作。坚持在物业管理区域内多产权业主中，以公开、公平和公正的机制，保障对物业管理公共事务的民主决策和管理，切实代表全体业主的共同愿望，依法维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，确保物业管理活动有序进行，促进社会稳定。重视物业管理中的信访工作，处理好出于不同利益诉求的业主、业主大会和物业管理服务企业之间所产生的纠纷，维护社会秩序、保持社会稳定，促进社会发展。
（四）加强社区建设与物业管理的联合互动
加大对物业管理政策法规的宣传。把社区建设、计划生育、爱国卫生、综合管理等社会事务融入物业管理服务工作中去。社区居委会、业主大会、业主委员会、物业管理企业相互支持、密切配合，形成统一的有机服务整体，积极开展“创文明社区，建美好家园”活动，提高社区文明程度和居民素质，营造相互关爱的社区人文环境，共同维护稳定大局。
（五）加强房屋专项维修资金管理工作
加大宣传力度，积极推动旧住宅区维修资金的建立。建立紧急问题上报处理机制，监督资金的安全、合理使用。
四、责任分工
（一）区房管局
1.划分物业管理区域。对区内尚未划分或者需要调整的物业管理区域，按有关划分的规定或办法进行划分，并在相关物业管理区域内公告。
2.指导物业管理区域业主大会成立、业主委员的选举、换届工作。
3.做好物业管理区域业主委员会备案登记工作。
4.做好前期物业管理招投标监管工作；完成物业管理服务合同的备案工作。
5.做好房屋专项维修资金监管工作。完成本区内房屋专项维修资金使用的备案工作，并对相关情况进行统计。
6.建立投诉处理机制，认真处理物业管理活动中的纠纷，对投诉内容及时调查，在规定时间内将处理意见回复投诉人，经核实投诉内容涉及其它行政主管部门职责的，及时移交并告知投诉人。
7.按《物业管理条例》规定，依法查处物业管理活动中的下列行为：
（1）未取得物业管理资质证从事物业管理的；
（2）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准、擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
（3）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的；
（4）损坏房屋承重结构的；
（5）破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业公有部分，损坏或者擅自占用、移装物业公有部分设施设备的；
（6）物业管理合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的。
8.加强全区物业管理的建档工作。掌握全区项目总数中实施专业化物业管理的项目、面积、物业管理覆盖率、在本区执业的企业情况和工商注册登记企业情况，并做好企业资质评审监督工作。
9.加强本区内物业管理优秀项目的指导和推荐工作。参加物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）的考评工作。
10.对区内98年以前2万平方米以上经改造后的旧住宅区积极推行物业管理。
11.对本区内物业管理企业执行行业服务规范进行检查，及时向市物管处反馈相关情况。
12.加强物业管理政策法规的宣传，营造规范发展物业管理的舆论环境。定期或不定期组织本辖区内物业管理企业、业主委员会、街道办事处、社区居委会参加物业管理法规政策培训。
（二）区建设局
负责对区内住宅建设单位在未取得《住宅物业交付使用许可证》，擅自交付使用新建住宅，造成业主、使用人基本生活困难，情节严重的根据相关法律法规的规定予以查处。
（三）武侯规划分局
负责对物业管理区域内违反相关规划法律、法规、规章规定的行为配合相关执法部门实施监督管理。
（四）区公安分局
负责指导、督促、检查物业管理企业做好物业管理区域内的社会治安、安全防范工作。区公安消防大队对物业管理区域内违反有关消防方面的法律、法规、规章规定的行为依法查处。
（五）区市容局
负责对物业管理区域内违反有关环境卫生法规、规章规定的行为依法查处。
（六）区执法局
负责对物业管理区域内违反城市管理相关法律、法规、规章、规定的行为依法进行查处。
（七）武侯工商局
负责本区内物业管理企业工商注册登记，对未取得营业执照、擅自从事经营活动的无照经营行为依法进行查处。
（八）区物价局
负责做好区内物业服务收费（价格）的备案登记工作，并对物业管理企业违反价格法律、法规和规定的行为，依法予以查处。
（九）区环保局
负责对物业管理区域内违反环保法律法规、规章规定的行为依法查处。
（十）区安监局
负责依法对物业管理企业违反安全生产法的行为进行查处。
（十一）区卫生局、计生局
指导本区内相关物业管理企业、业主委员会做好实有人口计划生育管理服务工作和爱国卫生、卫生防疫工作。
（十二）街道办事处
1.对本辖区尚未划分或者需要调整物业管理区域的，按划分的有关规定或办法会同区房管局进行划分，并在相关的物业管理区域内公告。
2.组织本辖区的业主依法成立业主大会。
（1）物业管理区域符合条件成立主业大会的，街道办事处应接受建设单位书面报告和提供的业主清册、建设面积、物业管理用房配置情况、房屋出售并交付使用时间、房屋专项维修资金归集情况等文件资料。建设单位未及时报告的，业主可向物业所在街道办事处提出成立业主大会的书面申请。
（2）街道办事处接到建设单位或者业主的书面要求后，组织业主推荐产生成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表组成，组长由街道办事处派员担任，筹备组成员名单应自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
（3）筹备组应当自成立之日起30日内，由街道办事处会同区房管局共同指导业主依法召开首次业主大会会议。
（4）对业主委员会选举产生后到区房管局备案登记签署意见。
3.指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。
（1）指导业主委员会换届选举筹备组，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。对经备案并依法取得印章的业主委员会，进行印章备案登记。
（2）对本辖区有二个或二个以上物业管理区域共用非市政道路或者其它配套设施设备的，建立业主委员会联席会议制度。会议由街道办事处组织召开。
（3）业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经当地街道办事处责令其限期改正后，仍未召开的，当地街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会临时会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会临时会议。
建立本辖区物业管理区域内的物业管理联席会议制度，会议由街道办事处负责召集主持，社区居委会、业主委员会、相关部门、物管企业参加。主要解决以下疑难问题：
①业主委员会不依法履行职责的；
②业主委员会委员全体辞职的；
③发生其它影响物业管理区域稳定情况的。
4.对本辖区各物管区域不同利益的诉求，分类归档。按相关法规政策进行调处，并及时会同公安、物价、民政、房管、建设、规划、城管执法、市容、消防、安监、工商、税务等部门进行调处，以维护本辖区社会稳定。
5.对本辖区因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业管理等情况，物管企业退出物业项目管理的进行指导监督。
6.加强与本辖区执业的物管企业的联系，对物业管理区域内的社会治安、消防、安全生产、计划生育、环境卫生等工作监督检查，做好安全管理服务工作，督促有关单位或集体（个人）立即整改存在的问题。
7.积极配合本辖区98年前2万平方米以上旧住宅区的改造工作，积极做好推行物业管理的相关工作。
（十三）社区居委会
1.加强本社区物业管理企业的协调管理，对居民（业主）入住情况及时跟踪、掌握动态。
2.配合街道办事处组织本社区业主依法成立业主大会。
3.指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。
（1）推动住宅区业主委员会内部学习培训机制的建立，并督促业主委员会编制学习计划，保存学习记录。
（2）在住宅区建立固定的物业管理法规政策宣传栏，将《业主公约》、《业主大会议事规则》、《物业管理服务合同》、《物业服务收费价格》等在住宅区显著位置发放，使业主清楚业主在本物业管理区域内的权利、义务和禁止行为，了解业主大会运行的规则和依据。
（3）建立业主委员会成员公示制度。在住宅区放置专门的业主委员会成员公示牌。包括业主委员会成员的照片、个人基本情况（姓名、性别、年龄、学历、政治面貌等）和在业委会担任的职务、职责、住址、联系方式等，以便接受广大业主的监督和咨询，听取本住宅区内业主对物业管理工作的建议和意见，建立业委会与业主之间的有效沟通。
（4）对业主大会的相关工作进行指导和监督，如公共环境和卫生的维护，公共秩序的协助维护，以及业主间一些纠纷的调处工作。住宅小区业主大会、业主委员会作出决定应告知所在社区并听取建议。 2100433B
