我国建筑物区分所有权制度

对我国建筑物区分所有权人共有权的研究

近几年我国房地产市场发展迅速，随之而来也出现了许多新问题，尤其是涉及建筑物区分所有权的纠纷层出不穷，在我国现行的民事法律中，关于建筑物区分所有权人的权利和义务的规定尚不够明确，因此制定一部专门的建筑物区分所有权法迫在眉睫。

随着我国住房制度进行商品化改革的进行,不仅每一户会拥有自己的房屋,而且每一户都将能够由自己来管理自己的房屋,这就使得建筑物区分所有权当中的管理性内容的权利———成员权的地位显得更加的突出和重要。为了满足日益增长的社会需要,必须在物权法中赋予成员权利以更全面、更具体的内容,以保护区分所有权人成员权得以充分行使。

建筑物区分所有权作为一项重要的法律制度,已为英美法系和大陆法系所普遍确立。然而,在我国迄今为止尚未制定建筑物区分所有权法,具有明显的滞后性。本文运用分析比较法,主要借鉴法国、瑞士、日本及我国台湾地区有关建筑物区分所有权的立法规定,结合我国建筑物区分所有权的特点,对建筑物区分所有权的基地使用权和部分产权两个方面作以分析探讨,提出一些具体立法建议,以便有益于建立和完善我国建筑物区分所有权制度。

建筑物区分所有权中共有权的划分在理论界一直有疑义,产生了按份共有说、共同共有说、区别说以及新型说等学说。在理论上明确共有权的性质对司法实务中区分所有权纠纷有重要意义。对于区分所有中共有部分的划分,《物权法》并没有做出详细规定,但随后的司法解释给出了更多的法律规范,为解决实际问题和保护业主权利提供了保障。

1 南阳理工学院文法学院 本科生学年论文 学院（系）：文法学院 专业：法学 学生：查中亚 指导教师：皇甫家果 完成日期2011年5月 2 论建筑物区分所有权之共有权的思考 姓名：查中亚班级：098111学号：081109009成绩： [摘要]建筑物区分所有权作为一种新型的不动产所有权类型，其区分所有 权之共有权关系的调整中提供的相关法律依据，有效的解决了现实中出现的涉及 建筑物区分所有权纠纷，但由于一些限制性因素，区分所有权相关问题相对比较 尖锐，总体仍不完善，使得权利人无法有效维护保障自己的合法权益，如现行的 物权立法主要就业主有可能侵害共有权的行为进行规制，忽略其他方面业主共有 权利益的侵害。当其他类型的侵权行为发生后，难以有效的维护业主即权利人的 合法利益。本文拟以区分所有

当合同的内容脱离了当事人的意思表示而由法官利用经济学原理确定时,这无疑将加大交易成本和司法成本。当法官惯于用价格构成理论解决所有权归属纠纷时,从经济领域中逐渐消失的计划经济幽灵可能就会游荡到法庭上来。

建筑物区分所有权适用问题探析 北京工商大学闫铁钊2007年6月 摘要 建筑物区分所有权是伴随着工业化发展而来的，住宅商品化的推行以及建筑物向多层和高 空发展，也在实践中催生了这一理论的出现，他的出现顺应了历史的发展，同时也对一物一权 传统民法理论提出了极大的挑战并对这一理论的发展做出了极大的贡献，建筑物区分所有权是 以某一特定部分为客体而成立的不动产所有权，学界通说认为其是一种三元结构的复合所有权， 即包括专有权、共有权和成员权三个部分。随着《物权法》的颁布出台,特别是其中对建筑物区 分所有权这一概念予以立法上的确认,就更加完善了我国正在发展的物权体系，对我国进一步建 立民法典是一个非常大的进步与贡献。本文通过对建筑物中相关财产上权利内容进行了深入分 析，重点从两个原则入手，这两个原则本文归结为就近利益原则和专有权最大化原则，为《物 权法》的相关规定的顺利实施提出建议。

业主的建筑物区分所有权之评析（上） 杨立新中国人民大学法学院教授 上传时间:2008-12-17 浏览次数:2601 字体大小：大中小 关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑物 内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依归而创建文明。因 此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权,更是物 权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、 巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地 区之民事立法所采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展 为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住 房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国城市化进程的加速, 并

建筑物区分所有权概念的置疑与探讨

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通 过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中 华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分 所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部 分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有

免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.***.***/souask/ 文章来源：中顾法律网 业主的建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权概述 (一)建筑物区分所有权的概念 1.建筑物区分所有权的定义 建筑物区分所有权，德国称之为住宅所有权，法国称之为住宅分层所有权，瑞士称之为楼层所 有权，英美称之为公寓所有权。我国采用日本的称谓，称之为建筑物区分所有权。现代社会随着人 口的增加和工商业的发展，建筑物不断向高空多层扩展，尤其是城市更是如此，一栋建筑的不同部 分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上 又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑的，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中 具有普遍适用意义的不动产所有权——建筑物区分所有权。 在民法理论上

文章来源：中顾法律网 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 业主的建筑物区分所有权之评析(上) 杨立新中国人民大学法学院教授 关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑 物 内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依 归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑 物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所 有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹 可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所 采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各 国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福 利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国 城市化进程的加速,

文章来源：中顾法律网 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 业主的建筑物区分所有权之评析(中) 杨立新中国人民大学法学院教授 关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑 物 内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依 归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑 物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所 有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹 可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所 采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各 国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福 利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国 城市化进程的加速,

关于区分所有建筑楼顶平台的所有权归属,学术上有全体区分所有人共有说和顶楼住户专有说之对立。通过对共有说的逻辑合理性和价值正当性的反思和论证,提出我国物权立法应在坚持楼顶平台一般应推定为共有的前提下,允许特定区分所有人对法律的这种推定予以反证,证明其对楼顶平台享有专有权。

建筑物区分所有权制度下形成的城市居民小区是现代城市的基本社区单元,也是每一个社区民警的工作重心之所在.了解区分所有这一重要的物权法制度以及该制度下形成的现代城市社区的特点,是做好社区警务工作的重要前提条件之一;区分所有这一现代物权法制度使城市居民小区具有了很多新特点,给社区警务工作带来了多方面的影响与冲击.社区民警应该顺应社会发展潮流,转变思想观念,改进工作方法,锐意进取、大胆创新,才能打开社区警务工作的新局面.

建筑物区分所有权制度下形成的城市居民小区是现代城市的基本社区单元,也是每一个社区民警的工作重心之所在。了解区分所有这一重要的物权法制度以及该制度下形成的现代城市社区的特点,是做好社区警务工作的重要前提条件之一;区分所有这一现代物权法制度使城市居民小区具有了很多新特点,给社区警务工作带来了多方面的影响与冲击。社区民警应该顺应社会发展潮流,转变思想观念,改进工作方法,锐意进取、大胆创新,才能打开社区警务工作的新局面。

建筑物区分所有权是近现代民法中一项十分重要的制度,早在十九世纪初至二十世纪六十年代被大陆法系和英美法系各国所普遍确立。我国《物权法》在第六章中对建筑物区分所有权做了专章规定。本文从《物权法》中建筑物区分所有权的不足出发,结合实施中存在的问题,提出了相关的完善建议。

针对地下空间及其建筑的权利归属问题,对现有的相关规定进行了梳理,并对地下空间建筑的人民防空工程权利归属展开分析,在此基础上对住宅小区地下空间建筑的权属争议进行了探讨,以供参考借鉴。

1 论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种 较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、 对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分 所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研 究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的 权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共 有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重 要的‘物法性’要素，其与另

共有权问题是建筑物区分所有权制度的核心问题,因共有权问题而引发的纠纷较多,这主要是由于对共有部分的权利义务划分不清而起。因此,论证建筑物区分所有权之共有权的问题,对进一步理解和掌握建筑物区分所有权的有关内容,为共有权问题立法及司法实践提供理论支持有一定帮助。

法律制度的设计是重要的,但更重要的是观察和研究法律的实效。就《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"部分条文展开分析后得出以下结论:开发商可以成为业主;任何一个业主在业主大会上可能拥有一票否决权,但是不可能拥有一票决定权;《物权法》规定业主不得以放弃权利为由不履行业主的义务是为了防止搭便车;建筑区划内的绿地和车位等公用面积的比率需确立上限或下限;《物权法》施行后,商业性房地产开发中还可能存在强制拆迁。