《城市土地定级与基准地价评估实证研究》 科学出版社出版。《城市土地定级与基准地价评估实证研究》内容具有理论性和实践性，适合从事土地资源管理研究领域和管理部门的学者、公务员，以及地价评估学位的土地估价师和房地产估价师使用。

第1章 城市土地定级与基准地价评估的理论及其方法

1.1 城市土地定级与基准地价评估的目的、意义及研究对象

1.2 马克思地租地价理论

1.2.1 地租理论

1.2.2 地价理论

1.2.3 理论在土地定级与基准地价评估中的应用

1.3 西方经济学的地租地价理论

1.3.1 资产阶级古典政治经济学的早期地租理论

1.3.2 现代西方经济学的地租理论

1.3.3 理论在土地定级与基准地价评估中的应用

1.4 城市土地区位理论

1.4.1 土地区位及其对于城市土地的意义

1.4.2 区位理论的主要内容

1.4.3 城市土地区位的内涵及其影响因素

1.4.4 分类土地区位特点

1.4.5 区位理论在土地定级与基准地价评估中的应用

1.5 城市土地供需理论

1.5.1 理论简介

1.5.2 理论在土地定级与基准地价评估中的应用

1.6 土地定级与基准地价评估的基本原则

1.6.1 土地定级基本原则

1.6.2 基准地价评估的基本原则

1.7 主要数理统计方法

1.7.1 回归分析法

1.7.2 数轴法

1.7.3 聚类分析法

1.7.4 特尔菲法

1.7.5 层次分析法

第2章 城市土地定级与基准地价评估实证研究

2.1 城市土地定级准备工作

2.1.1 步骤设计

2.1.2 实例分析

2.2 城市土地定级因素、因子选择

2.2.1 步骤设计

2.2.2 实例分析

2.3 城市土地定级资料调查

2.3.1 步骤设计

2.3.2 实例分析

2.4 城市土地定级资料整理及量化

2.4.1 步骤设计

2.4.2 实例分析

2.5 城市土地定级单元分值计算与级别评定

2.5.1 步骤设计

2.5.2 实例分析

2.6 城市土地定级图件编制及面积量算

2.6.1 步骤设计

2.6.2 实例分析

2.7 城市土地级别的边界落实及分宗整理

2.7.1 步骤设计

2.7.2 实例分析

2.8 城市土地定级报告及基础资料汇编的编制

2.8.1 步骤设计

2.8.2 实例分析

2.9 基准地价评估中资料收集及整理

2.9.1 步骤设计

2.9.2 实例分析

2.10 基准地价评估中还原利率分析及确定

2.10.1 步骤设计

2.10.2 实例分析

2.11 基准地价评估中样点地价的计算、修正及检验

2.11.1 步骤设计

2.11.2 实例分析

2.12 基准地价评估及成果编制

2.12.1 步骤设计

2.12.2 实例分析

2.13 基准地价修正体系的编制和修正系数的确定

2.13.1 步骤设计

2.13.2 实例分析

第3章 土地定级与基准地价的专题研究

3.1 GIS应用研究

3.1.1 GIS在宜宾市土地定级及基准地价评估中的应用

3.1.2 城市土地定级与基准地价管理信息系统

3.2 组团式城市的定级关键技术研究

3.2.1 方法选择分析

3.2.2 缓冲区分析法

3.2.3 虚拟中心点法

3.3 土地定级估价成果的应用研究

3.3.1 定级估价主要成果

3.3.2 定级估价成果的应用

3.4 地价指数编制研究

3.4.1 地价指数理论

3.4.2 地价指数编制方法

3.5 城市土地定级因素选择研究

3.5.1 城市土地定级因素分析

3.5.2 筛选方法验证及建议

3.6 构建地价动态监测体系研究

3.6.1 构建城市地价动态监测体系的目的及意义

3.6.2 宜宾市地价动态监测体系的特点

参考文献

附图

附图1 城区商服中心作用分值图

附图2 城区道路通达度作用分等值线图

附图3 城区公交便捷度作用分等值线图

附图4 城区对外交通(汽车站)作用分等值线图

附图5 城区教育设施(中学)作用分值图

附图6 城区文娱设施作用分值线图

附图7 城区路网密度作用分值图

附图8 城区地质条件作用分值图

附图9 城区大气污染作用分值图

附图10 城区噪声因素作用分值图

附图11 城区洪水淹没条件作用分值图

附图12 城区商服中心、农贸小商品市场、道路通达度作用分等值线叠置图

附图13 城区土地定级单元图

附图14 城区土地级别图

附图15 城区基准地价图

附图16 城区商用用地路价段图

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《城市土地定级与基准地价评估实证研究》内容具有理论性和实践性，适合从事土地资源管理研究领域和管理部门的学者、公务员，以及地价评估学位的土地估价师和房地产估价师使用。

本书以马克思地租地价理论、西方经济学地租地价理论、城市土地区位理论和城市土地供需理论为基础，应用土地定级与基准地价评估的基本原理和数理统计方法，对城市土地定级和基准地价评估进行实证研究，提供了城市土地定级和基准地价评估的理论和操作方法

项目在综合运用土地经济学、城市地理学、地理信息系统等多学科理论、方法与技术的基础上，开展了针对城镇群这一具有有机联系的开放性地域空间的土地级别与基准地价体系研究。在讨论并界定城镇群土地级别与基准地价体系内涵的基础上，应用区域城镇土地分等的基本原理研究了城镇群土地定级与基准地价评估技术方法，并针对传统土地定级因素因子分值计算的弊端，构建并实现了基于GIS的障碍条件下城镇土地定级因素因子分值计算模型，开发了障碍条件下城镇土地定级软件。最后以惠州市惠城区城镇群为实证研究区域，开展了大面积、多城镇的土地级别与基准地价评估，建立了一套多城镇、高精度的基准地价修正体系，研究成果科学、实用，在当地土地交易和管理工作中发挥了巨大的经济效益和良好的社会效益，研究方法应用于湖北等地的小城镇土地定级与基准地价评估研究取得了良好效果。 2100433B

城市基准地价评估的方法和步骤：

(1)确定基准地价评估的区域范围

这是以一个具体城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城市的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小，主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。

(2)明确基准地价的内涵

其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。

(3)划分地价区段

所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。

(4)抽查评估标准宗地的价格

这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。

(5)计算区段地价

区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。

(6)确定基准地价

在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。

(7)提出基准地价应用的建议和技术

包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。