随着房地产市场的高速发展，转向房地产市场的投资者也越来越多，房地产企业在不断壮大发展的过程中形成了规模庞大的企业集团。在目前激烈的竞争环境中，房地产企业集团除了对财务数据方面的考核评价外，还必须对自身的生产经营和管理情况及时进行总结与评价，才能在竞争中立于不败之地。进行房地产企业集团的绩效评价研究，对提高房地产企业管理水平具有重要的现实意义。

本书系统分析了房地产企业集团绩效的内涵、分类及特征，阐释了房地产企业集团绩效评价的要素；从评价主体、评价客体、评价指标、评价标准和评价方法等方面构建评价体系，选择国内外的大型房地产企业集团进行应用分析和比较。

本书为工程管理专业和房地产经营与管理专业有关课程的新型教材，也适合相关政府部门和业界人士阅读参考。

第1章绪论1

1.1本书的背景与意义1

1.1.1背景1

1.1.2意义2

1.2本书的任务与目标4

1.2.1任务4

1.2.2目标7

参考文献7

第2章房地产企业集团的界定9

2.1企业集团概述9

2.1.1企业集团的定义9

2.1.2企业集团的产生与发展11

2.1.3企业集团的功能26

2.2企业集团的组织形式和组织结构32

2.2.1企业集团的组织形式32

2.2.2企业集团的组织结构34

2.3企业集团的规模38

2.3.1企业集团规模的含义38

2.3.2国际企业集团的规模39

2.3.3中国企业集团的规模48

2.4房地产企业集团55

2.4.1房地产企业集团的定义55

2.4.2房地产企业集团的特征55

2.4.3房地产企业集团的制度57

2.4.4房地产企业集团分类58

参考文献58

第3章绩效评价的界定61

3.1绩效概述61

3.1.1绩效的含义61

3.1.2绩效的影响因素62

3.2绩效评价概述62

3.2.1绩效评价的含义62

3.2.2绩效评价的起源63

3.2.3绩效评价的意义65

3.2.4绩效评价制度的基本功能67

3.2.5中国企业绩效评价体系的构建思路68

3.3国外绩效评价研究与实践70

3.3.1国外绩效评价理论的发展71

3.3.2欧美国家绩效评价的实践73

3.3.3亚洲地区的企业绩效评价实践77

3.3.4对国外企业绩效评价的剖析83

3.4中国企业绩效评价的探索84

3.4.1计划经济时期以实物产量为主体的绩效评价方法85

3.4.2改革开放初期以利润总量指标为核心的绩效评价方法87

3.4.320世纪90年代以相对比率指标为基本内容的绩效评价方法91

3.4.4对中国企业管理考核和评价方法的评价94

参考文献97

第4章绩效评价的基础理论和方法99

4.1绩效评价的基础理论99

4.1.1代理理论99

4.1.2控制理论100

4.1.3权变理论101

4.1.4交易费用理论102

4.1.5超产权理论103

4.1.6企业能力理论104

4.1.7利益相关者理论105

4.1.8目标一致性理论106

4.1.9系统理论107

4.1.10行为科学理论107

4.1.11价值与价值链理论108

4.2绩效评价的方法111

4.2.1绩效评价的方法概述111

4.2.2经济增加值法(EVA)117

4.2.3平衡记分卡(BSC)129

参考文献145

第5章房地产企业集团绩效评价体系的构建147

5.1房地产企业集团绩效评价体系的理论基础——利益相关者理论147

5.1.1利益相关者理论的缘起和发展147

5.1.2利益相关者的界定155

5.1.3利益相关者分类159

5.1.4利益相关者的利益诉求162

5.2房地产企业集团绩效评价体系的基本要素167

5.3房地产企业集团绩效评价体系的功能和设计原则169

5.3.1房地产企业集团绩效评价体系的功能169

5.3.2房地产企业集团绩效评价体系的设计原则170

5.4房地产企业集团绩效评价体系的主体和客体172

5.4.1房地产企业集团绩效评价体系的主体172

5.4.2房地产企业集团绩效评价体系的客体178

5.5房地产企业集团绩效评价指标体系的设置180

5.5.1房地产企业集团绩效评价指标体系的设计思路180

5.5.2房地产企业集团绩效评价指标体系的数据处理181

5.5.3房地产企业集团绩效评价指标体系的设计185

5.5.4房地产企业集团绩效评价指标的说明189

5.6房地产企业集团绩效评价指标的权重194

5.6.1常用的权重确定方法195

5.6.2权重确定200

5.7房地产企业集团绩效评价体系的构建233

5.7.1指标趋同化233

5.7.2指标无量纲化234

5.7.3指标合成236

参考文献236

第6章房地产企业集团绩效评价体系的应用239

6.12011年万科企业股份有限公司绩效240

6.1.1集团简介240

6.1.2经营业绩241

6.1.3股权结构及股东情况242

6.1.4员工构成243

6.1.5主要供应商和客户情况243

6.1.6绩效计算244

6.22011年保利房地产（集团）股份有限公司绩效249

6.2.1集团简介249

6.2.2经营业绩250

6.2.3股权结构及股东情况251

6.2.4员工构成252

6.2.5主要供应商和客户情况252

6.2.6绩效计算252

6.32011年金地（集团）股份有限公司绩效257

6.3.1集团简介257

6.3.2经营业绩258

6.3.3股权结构及股东情况259

6.3.4员工构成259

6.3.5主要供应商和客户情况260

6.3.6绩效计算260

6.42011年招商局地产控股股份有限公司绩效264

6.4.1集团简介264

6.4.2经营业绩266

6.4.3股权结构及股东情况266

6.4.4员工构成267

6.4.5主要供应商和客户情况267

6.4.6绩效计算267

6.52011年金融街控股股份有限公司绩效272

6.5.1集团简介272

6.5.2经营业绩273

6.5.3股权结构及股东情况274

6.5.4员工构成275

6.5.5主要供应商和客户情况275

6.5.6绩效计算275

6.62011年北京北辰实业股份有限公司绩效280

6.6.1集团简介280

6.6.2经营业绩281

6.6.3股权结构及股东情况282

6.6.4员工构成283

6.6.5主要供应商和客户情况283

6.6.6绩效计算283

6.72011年上海世茂股份有限公司绩效288

6.7.1集团简介288

6.7.2经营业绩288

6.7.3股权结构及股东情况290

6.7.4员工构成291

6.7.5主要供应商和客户情况291

6.7.6绩效计算291

6.82011年江苏新城地产股份有限公司绩效296

6.8.1集团简介296

6.8.2经营业绩297

6.8.3股权结构及股东情况297

6.8.4员工构成298

6.8.5主要供应商和客户情况298

6.8.6绩效计算298

6.92011年嘉凯城集团股份有限公司绩效303

6.9.1集团简介303

6.9.2经营业绩304

6.9.3股权结构及股东情况305

6.9.4员工构成305

6.9.5主要供应商和客户情况305

6.9.6绩效计算306

6.102011年金科地产集团股份有限公司绩效310

6.10.1集团简介310

6.10.2经营业绩311

6.10.3股权结构及股东情况313

6.10.4员工构成313

6.10.5主要供应商和客户情况314

6.10.6绩效计算314

6.112011年云南城投置业股份有限公司绩效318

6.11.1集团简介318

6.11.2经营业绩319

6.11.3股权结构及股东情况320

6.11.4员工构成320

6.11.5主要供应商和客户情况321

6.11.6绩效计算321

6.122011年中天城投集团股份有限公司绩效325

6.12.1集团简介325

6.12.2经营业绩326

6.12.3股权结构及股东情况328

6.12.4员工构成328

6.12.5主要供应商和客户情况329

6.12.6绩效计算329

参考文献333

结语3352100433B

作者：王春波、张红

图书详细信息：

ISBN：9787302335429

定价：48元

印次：1-1

装帧：平装

印刷日期：2013-9-6

随着房地产市场的高速发展，转向房地产市场的投资者也越来越多，房地产企业在不断壮大发展的过程中形成了规模庞大的企业集团。在目前激烈的竞争环境中，房地产企业集团除了对财务数据方面的考核评价外，还必须对自身的生产经营和管理情况及时进行总结与评价，才能在竞争中立于不败之地。进行房地产企业集团的绩效评价研究，对提高房地产企业管理水平具有重要的现实意义。本书正是为了适应这一需要而编著的，力图对房地产企业绩效评价研究与实际应用有所裨益。

本书系统分析了房地产企业集团绩效的内涵、分类及特征，阐释了房地产企业集团绩效评价的要素；从评价主体、评价客体、评价指标、评价标准和评价方法等方面构建评价体系，选择国内外的大型房地产企业集团进行应用分析和比较。

本书的特点是： 理论与实际相结合、针对性强、案例较多、资料丰富等。

本书为工程管理专业和房地产经营与管理专业有关课程的新型教材，也适合相关政府部门和业界人士阅读参考。

本书由王春波和张红编著。杨飞、王悦、张洋、李洋、高帅和尹中彬等参与了本书的编纂。全书由王春波和张红统稿，由杨飞负责文字校核工作。

在本书编写过程中，编著者参考了诸多文献和资料，这里向文献和资料的作（编）者一并敬致谢忱。

感谢清华大学出版社及张占奎编辑为编著者提供了出版本书并与各位同行交流的机会。

由于时间和水平所限，书稿难免有疏漏、不当和错误之处，敬请广大读者给予批评指正。

编著者

2013年8月

要在全面推进预算绩效评价的同时，找准重点和切入口。要积极开展县级财政支出管理绩效综合评价，推进加强部门整体支出管理绩效综合评价，加强重大民生支出项目绩效评价，推进使用财政性资金绩效评价。

如果说，预算评价只是政府绩效评价的前期拓展，那么，效果评价就是真正意义上的绩效评价。概括起来，绩效评价任务有以下三项：

(1)验证目标指标，以确定事物运动处于何种状态；

(2)确定目标与现实之间的差异程度，为纠偏决策提供依据；

(3)分析产生问题的原因，提出合理的建议。2100433B

财政绩效评价是应用目标——效果对比法，对评价对象的各项指标实现情况进行的评价。

应当说，虽然项目效果评价与政府职能的经常性支出效果评价的对象是不同的，但在方法论上却基本相同。

1．设置、补充和完善绩效指标

这就是说，对于尚未设定绩效评价指标的支出，这一阶段的任务是设定评价指标。对于已经设定绩效评价指标的支出，根据实际和公共价值的一般标准，对绩效目标指标进行补充和完善。由于在政府绩效预算管理中，我们只列示出那些与拨款有关的重要绩效目标指标，而不必列示所有的绩效目标指标。因为，如果那样，政府的预算报告会过于复杂，而且这些指标带有专业性，局外人很难看懂。为此，通常只要求列示重要的指标。

但是，进入绩效评价阶段，我们不仅要考察其主要指标的完成情况，而且必须全面地了解其绩效，即不仅是当期的绩效，还应当将可持续发展能力列入绩效评价，以防止其短期化。比如，我们对教育的评价，不仅要看在校生人数和教育质量，而且要看其潜力，包括教师进修、师资配备、教育研究成果等，即使教育质量，我们也应当考察教育事故等指标，而这些是不可能全部列入预算中的。因此，补充完善指标体系是其中很重要的工作。

2．设定绩效目标和评价标准

在此基础上，评价组的任务是事先设定各项指标应当达到的目标及相应的权值。根据笔者的实施经验，在这里，我们要处理好以下两个问题：

(1)分级设计指标。通常我们应当将指标分成投入、产出和效果指标三类。再分级设计指标，指标级次最多不得超过三级。

(2)将评价的基础指标和评价指标分开。评价的基础性指标需要来自各种基础资料，如统计资料、会计资料和部门的工作记录等，它具有逻辑上的连续性和合理性，是评价依据，但本身并非评价指标。因此，将两者分开，可以明晰思路。否则，材料过于冗长，评价人员会感到阅读困难，也不利于得出合理结论。

3. 核实和审定基础资料

4．确定各指标的权数，统一评价标准，给定各指标的评分

确定各指标的权数的依据是重要性原则。这就是说，凡是重要的指标，其权数就高，而次要的指标的权数较低。

统一评价标准是指按各项指标完成的目标要求确定的评分标准。通常，我们可以分级差法和比例法来统一评分标准。

级差法是指对于每个评价指标，我们事先设定达到、基本达到和未达到三个标准，然后，评价人员在此范围内，根据基础资料的对应指标，给定每项评价指标的分值。

比例法是先设定达到每个目标指标的相关标准，然后由评价人员根据统计资料，按各项指标的实际完成情况给定分值。

两种方法的差异在于，前者的各指标分值相对固定，最多不得超过既定分值的100%，而后者则随指标完成情况而定，其分值可以超过100%。

5．撰写评价报告

《绩效评价报告》是评价的总结，也是专家组对项目结果所作的正式书面结论。这一结论要在反复讨论的基础上进行。编写《绩效评价报告》的文字材料应当简洁扼要。《绩效评价报告》通常应包括以下四个方面的内容：

(1)项目绩效评价的过程和专家组成员。

(2)评价的最终结论，描述各指标的权数及得分值。评价的最终结论可分为合格、基本合格和不合格三种。

(3)分析政府职能执行单位，或项目的各项指标的得分情况，指出主要优点及主要问题。

(4)提出改进管理方面的意见或建议。项目绩效评价的重要目的之一是提供改进管理的意见或建议。因此，在这方面应当结合国内的有关指标现状，用以理服人的方式展开。