(1)投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。此类物业主要是公寓、写字楼、商铺。

(2)生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空问或场地，此类物业主要是工业厂房、仓库等。

(3)消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。

(1)普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。

(2)多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。

(3)不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其他产品无法替代的，其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房地产间的差别性。

(4)连续性与间断陛：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看，只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会像其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断性的。

(5)消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。

(6)增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

(1)经济社会发展及城市化的水平。经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。

(2)城市人口增长及生活水平。城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。

(3)房地产价格水平。与其他市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格商，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。

(4)国家政策。国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。

(5)城市产业结构。城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。

(6)消费者对经济发展形势预测。消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。

房地产消费环节是指房地产发挥效用的使用过程。在房地产消费环节主要应开展产权产籍管理、房屋修缮管理、配套服务、物业管理等工作。房地产消费环节的各项工作也都需要房地产投资的支持与保证，离开了房地产投资将无法开展任何一项工作。所以房地产投资是房地产消费得以实现的前期保证。房地产消费环节是发挥房地产具体效用的时期，只有到了这个时期，房地产才实现了其本身价值。所以，房地产投资实质上是实现房地产消费的手段。 2100433B

对高端房征收特别房产消费税是抑制高房价，遏制房地产恶意投机炒作，促进房地产市场健康发展有力措施之一。在2010年4月15日上午举行的重庆市政府自主新闻发布会上，市政府新闻发言人文天平表示，重庆希望中央在渝试点，对高端房征收特别房产消费税。 重庆管理房市的措施就针对了以上根本性问题。一方面，通过控制土地出让价格的方式调控房价，通过让利的方式减轻房价上涨的压力，减少购房者买房的压力。更重要的是，通过调整商品房的开发以及商品房的供求关系，将商品房的性质还原为商品而非投机品。虽然商品房总体的形势是供不应求，但必须看到，人为投机加剧了供求关系的失衡，不能因为整体形势就放纵了投机，忽视了对投机的管理。

抑制投资投机性需求，引导房地产合理消费。

把炒房的牟利压缩到最小，从而减少炒房的热情和动力，让商品房的供求更趋向于合理。

1.房地产特别消费税是谁提出来的？

答：重庆市长黄奇帆，他在重庆市人大常委会上称，重庆已上报国务院申请施行特别房产消费税等抑制高房价思路。黄奇帆的做法有点类似于国资委要求非地产主业央企退出地产市场后，第一个表决心的是魏家福，这样的官员或者央企领导，都应该有良好的政治前途，起码有优秀的执行力与政治觉悟，比起唱反调的龙永图，黄奇帆做的太到位了。

2.房地产特别消费税的税基是什么？

答：经地方政府或者评估的房屋总价作为税基。我们从接近财政部的人士了解到信息是，非自住、大户型的高档住房，比如单价超过800万元的或者280平米以上的二套房或者二套以上的房子，将会被课税。基本的思路是：在不开征新税种的情况下，达到对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负以控制楼市投资行为的目的。

3.如果征收特别房产特别消费税，那么应该是从价征收还是从量征收？

答：从价征收。就我们推测，在开始的时候，特别房产消费税的征收可能是从价，这样很多三四线城市的豪宅因为单价低，并不能被覆盖，但随着特别房产消费税征收的深入，也将会有更详细的细则出台。

所以，老百姓没有必要担心，无论那个税种先出台，都是打击炒房者以及高档消费群体的，类似于奢侈品税的意思，对于抑制房价过快上涨，有着长期而深远的意义。但值得注意的，房产特别消费税不同于物业税，出台也没有那么恐怖，此前靠提高契税、营业税、个调税等交易环节的税负，很容易被卖方转嫁到买方头上，而且还抑制了房地产市场的流动性，而保有环节的税收对抑制投资投机性购房需求效果更好，老百姓应该拍手赞成。