第1章 概述

1.1房地产的主要特性

1.2房地产项目的主要开发阶段

1.3房地产项目的风险因素

1.4风险应对的基本方法

第2章 投资决策中的主要风险及应对

2.1项目投资决策概述

2.2投资决策中的主要风险

2.3投资决策中的风险应对措施

第3章 土地获取中的主要风险及应对

3.1土地获取方式概述

3.2土地获取中的主要风险

3.3土地获取中的风险应对措施

第4章 勘察设计中的主要风险及应对

4.1勘察设计概述

4.2勘察设计中的主要风险

4.3勘察设计中的风险应对措施

第5章 行政报批中的主要风险及应对

5.1行政报批概述

5.2行政报批中的主要风险

5.3行政报批中的风险应对措施

第6章 融资中的主要风险及应对

6.1房地产融资概述

6.2房地产融资中的主要风险

6.3房地产融资中的风险应对措施

第7章 招标中的主要风险及应对

7.1招投标概述

7.2招标中的主要风险

7.3招标中的风险应对措施

第8章 开发建设中的主要风险及应对

8.1项目开发建设概述

8.2开发建设中的主要风险

8.3开发建设中的风险应对措施

第9章 房屋销售中的主要风险及应对

9.1房屋销售概述

9.2房屋销售中的主要风险

9.3房屋销售中的风险应对措施

第10章 物业服务中的主要风险及应对

10.1物业服务概述

10.2物业服务中的主要风险

10.3物业服务中的风险应对措施

第11章 房地产企业有效防范风险的措施

11.1建立良好的企业内部环境

11.2将风险管理融入项目决策及业务活动中

11.3加强风险管理监督与持续改进

附录 房地产相关法律法规文件目录

主要参考文献

风险管控能力是国际一流企业必须具备的核心竞争力之一。中国航天科技集团公司高度重视全面风险管理工作，通过近几年的努力，建立了全面风险管理体系和常态化的风险评估机制，风险管理已经覆盖各个业务领域，并融入到集团战略、“三重一大”、并购重组、技术创新、产业化发展、“走出去”等重大决策过程中，提高了各级领导干部的风险意识和预见风险、控制风险的能力，为圆满完成国家重大任务、促进经济健康发展提供了保障。

为建设国际一流大型航天企业集团，集团公司正全面构建航天科技工业新体系，加快产业基地建设，努力提升产业化发展能力。产业基地建设涉及工业基础设施建设以及与之相配套的住宅建设等房地产项目，在项目运作中，面临来自于内外部的多种风险因素。为保证产业基地建设的顺利进行，迫切需要将风险管理融入到房地产项目中去，采取有效的防范措施，最大限度地降低风险。

为此，我们组织开展了房地产项目风险管理的专题研究，从加强风险防控的视角，运用风险管理理论和系统科学的分析方法，分析了房地产的行业特性和普遍规律，总结、提炼了房地产项目开发管理人员和房地产行业专家的实践经验，系统梳理了房地产项目主要环节中常见的44类风险，并提出了风险应对措施，以此为基础编写了这部专著。本书具有较强的针对性和实用性，对房地产企业和管理人员进行项目开发、加强风险防控具有一定的指导和参考价值。衷心希望这部专著能够给读者以启迪和借鉴，并诚挚感谢广大读者提出宝贵意见和建议。

2013年4月2100433B

《房地产项目主要风险及应对》采用“流程 风险点 案例 应对措施”的模式，系统分析了房地产项目运营过程中面临的内外部风险因素，从房地产开发经营流程出发，对开发项目的投资决策、用地获取、勘察设计、行政报批、筹融资、招投标、开发建设、房屋销售、物业服务等运营环节的主要风险进行了系统梳理和分析，并提出了风险应对措施。《房地产项目主要风险及应对》可供房地产行业的经营者及相关管理人员阅读和参考。

项目风险应对措施主要包括如下几种。

1．项目风险规避措施

这是从根本上放弃项目或放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类应对措施。例如，对于存在不成熟的技术坚决不在项目实施中采用就是一种项目风险规避的措施。

2．项目风险遏制措施

这是从遏制项目风险引发原因的角度出发应对项目风险的一种措施。例如，对可能因项目财务状况恶化而造成的项目风险(如因资金断绝而造成烂尾楼工程项目等)，采取注入新资金的保障措施就是一种典型的项目风险遏制措施。

3．项目风险转移措施

这类项目风险应对措施多数是用来对付那些概率小，但是损失大(超出了承受能力)或者项目组织很难控制的项目风险。例如，通过购买工程一切险等保险的方法将工程项目的风险转移给保险商的办法就属于风险转移措施。

4．项目风险化解措施

这类措施从化解项目风险产生出发，去控制和消除项目具体风险的引发原因。例如，对于可能出现的项目团队内部和外部的各种冲突风险，可以通过采取双向沟通、调解等各种消除矛盾的方法去解决，这就是一种项目风险的化解措施。

5．项目风险消减措施

这类风险应对措施是对付无预警信息项目风险的主要应对措施之一。例如，对于一个工程建设项目，在因雨天而无法进行室外施工时，采用尽可能安排各种项目团队成员与设备从事室内作业的方法就是一种项目风险消减的措施。

6．项目风险储备措施

这是应对无预警信息项目风险的一种主要措施，特别是对于那些潜在巨大损失的项目风险，应该积极采取这种风险应对措施。例如，储备资金和时间以对付项目风险、储备各种灭火器材以对付火灾、购买救护车以应对人身事故的救治等都属于项目风险储备措施。

7．项目风险容忍措施

这是针对那些项目风险发生概率很小而且项目风险所能造成的后果较轻的风险事件所采取的一种风险应对措施。这是一种最常使用的项目风险应对措施，但是要注意必须合理地确定不同组织的风险容忍度。

8．项目风险分担措施

这是指根据项目风险的大小和项目相关利益者承担风险的能力大小，分别由不同的项目相关利益主体合理分担项目风险的一种应对措施。这种项目风险应对措施多数采用合同或协议的方式确定项目风险的分担责任。

9．项目风险开拓措施

如果组织希望确保项目风险的机会能得以实现，这就具有采用积极的风险措施，该项发现措施的目标在于通过确保项目风险机会的实现。这种措施包括为项目分配更多和更好的资源，以便缩短完成时间或实现超过最初预期的好质量。

10．项目风险提高措施

这种策略旨在通过提高项目风险机遇的概率及其积极影响，识别并最大程度发挥这些项目风险机遇的驱动因素，致力于改变这种项目风险机遇的大小，最终促进或增强项目风险的机会，以及积极强化其触发条件，提高其发生的概率。

另外还有许多项目风险的应对措施，但是在项目风险管理中上述应对措施是最常用的。

对房地产项目融资进行风险评估，首先必须找出可能影响房地产项目融资资成功的风险因素，研究各种风险因素会对房地产项目融资造成什么样的后果，该阶段一般称为风险辩识，是进行任何风险评估的前提和基础。

目前我国房地产项目融资中的风险评估主要包括以下内容：

1.资源风险。房地产开发项目中的各种投入要素都要产生资源费用，并有可能产生供给紧张的情况，这是投资风险的一项主要来源。

2.市场风险。从总体上说，房地产市场是地区性的市场，即当地市场环境条件的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。地区市场供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产出售价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场上某种房地产的供给大于需求，并达N- 定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，很容易最终导致房地产投资者的破产。

3.金融风险。是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。主要表现为汇率风险、利率风险以及通货膨胀风险。如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致融资成本的增加，通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

4.政策法律管理风险。主要体现为产业、环保法律、政策的变更以及手续办理遇阻、合同争议、诉讼等事件导致不利局面对项目收益的影响。

5.完工风险。完工风险是项目融资的核心风险之一.商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种不确定性因素，如果致使项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将受到根本性破坏，从而导致项目风险。主要表现为：工期延误风险、成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。

6.不可抗力风险。项目参与方不能预见且无法克服的事件给项目造成损害或毁灭的风险。

制定项目风险应对措施的主要依据包括：

1．项目风险的特性

通常项目风险应对措施主要是根据风险的特性制定的。例如，对于有预警信息的项目风险和没有预警信息的项目风险就必须采用不同的风险应对措施，对于项目工期风险、项目成本风险和项目质量风险也必须采用完全不同的风险应对措施。

2．项目组织抗风险的能力

项目组织抗风险能力决定了一个项目组织能够承受多大的项目风险，也决定了项目组织对于项目风险应对措施的选择。项目组织抗风险能力包括许多要素，既包括项目经理承受风险的心理能力，也包括项目组织具有的资源和资金能力等等。

3．可供选择的风险应对措施

制定项目风险应对措施的另一个依据是一种具体项目风险所存在的选择应对措施的可能性。对于一个具体项目风险而言只有一种选择和有很多个选择，情况是不同的，总之要通过选择最有效的措施去制定出项目风险的应对措施。