工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来 200 多年的历史表明，一个完整的房地产周期是 18年左右。对此，我们有两点补充说明：

1）20 世纪前各经济体开放程度较低，因此各国地产周期同步性较差。20 世纪后随着全球经济一体化的加深，全球的地产周期趋于同步；

2）1930S 年到 1960S，由于二战的影响，全球房地产周期未呈现明显的 18 年的周期特征。其后是我们熟悉的进入20世纪70年代后， 美国房地产分别于1974年、 1992年和2010（预计）年达到低点。

1933 年，Homer Hoyt （霍默·霍伊特）出版了《One Hundred Years of Land Values in Chicago》 《百年来芝加哥地区土地价值》一书，开启房地产周期领域研究先河。随后更多的学者开始研究房地产周期，一系列的著作也开始陆续出版。

这些学者对房地产周期的研究总体可以划分为两类： “不可知派”和“可知派” 。

（1）不可知派

不可知派认为，房地产周期是没有所谓的周期的。其代表性的观点主要有： ¾ 市场是有效的：如果房地产确实存在周期，那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段，并采取相应的措施来提前获益：早在高点到来之前就清空了房产，在低点到来之前就买入了足够的房产。

这样也就不会有房地产周期的高点和低点，因而也就没有所谓的房地产周期； ¾ 周期不能被精确测量：如果有存在周期的话，那么周期一定能够被精确测量，一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段，并按周期去预测未来的走势。

截止目前很少有证据表明，基于对房地产周期的研究做到了这一点； ¾ 决定经济的力量是随机的：决定经济的力量有很多，这些力量往往都是随机的，例如能源危机、罢工、自然灾害、政权更迭、经济丑闻等等。这些力量是随机的，因而是不能被预测的。

（2）可知派

a.宏观派

房地产周期与经济周期、金融条件、人口增长、移民周期等息息相关，因此一些学者从宏观视角去理解房地产周期。这些研究包括：经济周期、利率周期、人口和劳动力周期、移民周期等。

b.微观派

微观派的研究主要是从房地产行业自身供求指标去研究房地产周期。这些指标包括：开工面积与销售面积的比例、空置率、租金收益率、房价收入比等。 可知派建立了各种模型来解释和预测房地产周期。但遗憾的是，这些模型大多数只有解释功能，预测性很差。

我们认为在研究房地产周期之前，先了解历史是必要的。

房地产与周期密不可分。一旦你了解了房地产行业的周期规律，也就能在其中轻车熟路了。这样一来，你就能随着房地产的起伏保持持续的盈利 。

一般来说，经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说，房地产周期分为四个阶段。

（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。

（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。

（3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。

（4）萧条阶段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。

导论

第一节问题提出和研究意义

一、问题提出

二、研究意义

第二节相关文献研究综述

一、经济周期理论回顾

二、房地产周期研究

三、中国经济周期研究

四、房地产周期与经济周期互动研究

第三节房地产周期概念、特征与衡量指标

一、房地产周期概念界定

二、房地产周期的特征

三、房地产周期的衡量指标

第四节研究目标、方法与框架

一、研究目标

二、研究方法

三、研究框架

第一章房地产周期与经济周期互动的理论分析框架

第一节房地产价格周期性波动的特征

第二节房地产周期与经济周期的互动关系

第三节房地产周期与经济周期的互动机理

一、经济周期对房地产周期的作用机理

二、房地产周期对经济周期的影响效应

第四节本章小结

第二章经济周期波动对房地产周期的作用机理

第一节经济基本面对房地产周期的作用机理

一、经济基本面对房地产经济的供求冲击

二、经济基本面供求冲击的传导机制

第二节地方政府行为对房地产周期的作用机理

一、地方政府对土地市场的垄断

二、土地市场中的地方政府行为

三、地方政府行为的作用机制

第三节房地产企业行为对房地产周期的作用机理

一、房地产市场的区域寡头垄断结构

二、房地产企业的价格竞争行为

三、房地产企业行为的作用机制

第四节本章小结

第三章房地产周期波动对经济周期的影响效应

第一节房地产周期波动的消费效应

一、消费和资产持有关系的理论基础

二、房地产周期波动消费效应的传导机制

三、影响消费效应发挥的主要因素

第二节房地产周期波动的投资效应

一、资产价格和企业投资决策的相关理论

二、房地产周期波动对投资的资产负债表效应

三、房地产周期波动对投资的收入效应

四、房地产周期波动对投资的挤出效应

第三节房地产周期波动的产业效应

一、有关产业效应的理论基础

二、房地产周期波动的产业关联效应

三、房地产周期波动的价格波及效应

第四节本章小结

第四章房地产泡沫形成及其风险效应

第一节房地产泡沫的形成机理

一、房地产泡沫的内涵

二、房地产泡沫的形成机制

第二节房地产泡沫风险效应与经济周期

一、房地产泡沫风险效应的作用渠道

二、房地产泡沫风险效应的形成机制

三、房地产泡沫风险效应的传导机制

第三节房地产泡沫风险效应的国际借鉴

一、日本泡沫经济

二、美国储贷危机

三、泰国泡沫经济

四、教训与启示

第四节本章小结

第五章房地产周期与经济周期互动的实证研究

——以北京和上海区域房地产市场为例

第一节房地产周期与经济周期的协调性检验

一、周期关系描述

二、检验方法与数据

三、检验结论与分析

第二节房地产周期波动影响效应的实证分析

一、消费效应

二、投资效应

三、风险效应

第三节实现周期良性互动的政策建议

第四节本章小结

结论与展望

参考文献

后记

第一章　绪论/001

一　问题的提出/001

二　概念界定与特征描述术语/004

三　文献回顾/009

四　研究思路、内容与结构/021

五　主要研究方法/023

六　可能的创新与不足/025

附录/026

第二章　基于冲击—传导的房地产周期理论模型/028

一　经济周期理论概述/028

二　房地产周期波动的蛛网模型/038

三　房地产周期波动的存量—流量模型/039

四　考虑不确定性的楔子模型/041

五　本章小结/043

第三章　市场结构、经济基本面与房地产周期的区域差异/044

一　模型的构建/044

二　市场结构区域差异对房地产周期特征模式的影响/049

三　经济基本面因素区域差异对房地产周期特征模式的影响/056

四　造成房地产周期区域差异的其他因素/063

五　结论与政策建议/064

附录/065

第四章　房地产周期波动对宏观（区域）经济的影响——基于金融加速器效应与动态一般均衡模型的分析/067

一　问题的提出/067

二　相关理论概述/068

三　房地产市场的金融加速器效应/071

四　信贷约束情形下的动态一般均衡模型分析/075

五　外部融资升水情形下的动态一般均衡模型分析/083

六　结论与政策建议/094

第五章　主要一线城市房地产周期的测度与划分/095

一　房地产周期波动的测度与分析方法/095

二　数据说明/102

三　4城市房地产周期的测度与划分/106

四　4城市房地产周期的简单比较/135

五　本章小结/138

附录/139

第六章　房价周期的区域差异:以东、中、西部10城市为例/144

一　分析方法/144

二　样本选择与数据说明/147

三　房价周期的相关性及其领先滞后关系/149

四　房价周期的波动性差异/158

五　结论与政策建议/159

全书总结与后记/161

参考文献/163 2100433B

中国房地产市场在经历了2002年以来的房地产热及2008年的房地产市场调整后，人们更真实地感受到了中国房地产周期的存在与作用。而房地产周期为什么会存在区域差异，其主要原因或影响因素是什么？房地产周期波动会对区域经济构成何种影响？我国存在什么样的区域房地产周期？我国房地产周期区域差异的具体表现形式和特征是什么？在现有的研究中，这些问题都没有得到很好的解答。本书的出版，能填补这一研究领域的空白