3)房屋买卖的立契证管理。进行房屋买卖的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、鉴证、评估、立契过户手续。这是加强房地产市场管理，维护市场正常秩序的重要环节。办理房屋买卖立契鉴证，应按以下程序进行:

①受理、申请办理房屋立契审核手续，应按各城市所确定的分工范围，由房屋所属区域内的房地产交易所受理。

②查验证件。房地产交易所受理后应严格查验产权证件、当事人身份证件及其他有关证件。查验时，主要是看房屋权属是否清楚，有无产权纠纷或其他项权益不清现象。查验合格后，当事人填写买卖房屋申请书。

③现场调查。经办人除严格查验有关证件外，还必须到现场作必要的调查，以避免交易纠纷。如出售已出租房屋，要调查核实承租人优先购买权方面的意见;出售共有房屋，要调查核实共有人优先购买权方面的意见，特别是家庭成员对房屋出售的意见。

④现场勘估。房产估价员要到现场勘估，填写房产勘估表。如发现房屋面积、结构等与有关证件有出人时，应告知双方，提请原发证机关复核改证。

⑤申报审批。经办人员完成上述过程后，须根据其产权性质和购买对象按审批权限申报有关负责人审批。

⑥立契鉴证。已经核准的房产转让，由经办人员通知买卖双方办理立契审批手续。立契手续须有双方当事人签名盖章，并由买卖双方缴纳鉴证手续费和契税。办妥立契审核手续后，就可向管辖区产权部门办理房屋产权、土地使用权转移登记，换取新证。

⑦归档。立契审核手续办理完毕后，经办人将留存证件、审批表册等资料，理顺秩序并摘要登记后，移交户籍档案管理部门。2100433B

(2)对市场客体条件的管理，即对进人市场的房屋的管理。根据国家有关规定，进入市场交易的房屋需符合以下条件:

①房屋产权清楚，并有合法的产权证件。

②经改建、扩建的房屋，应先办理变更登记手续，方可投人市场。

③已出租未到期的房屋，如要出售，须提前三个月通知承租人，方可进人市场，以免引起承购者与承租者之间的纠纷。在同等条件下，承租人有优先购买权。

④共有房屋如要出售，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明，方可投人市场。在同等条件下，共有人有优先购买权。

⑤享受国家或单位补贴廉价购建的房屋，需出售时，应事先通知原补贴单位，一般应卖给原补贴单位或房管机关。卖给其他购买者时，应按有关规定进行收益分配。

(l)对市场主体资格的管理，就是审核买卖双方是否具备参与房地产市场交易的资格。根据国家有关规定，进人市场的买卖双方的限制条件主要是:

①买卖双方必须具备完全的民事行为能力。对限制行为能力或无行为能力的人不能进行房屋买卖，但可以通过其监护人或法定代理人进行房屋买卖。机关团体、部队、企事业单位不得私自购买城市私有房屋，如确需要，须经县以上人民政府批准方可购买。

②要审查卖方的基本经营条件和能力(如资质审查)，界定其能否进入市场从事经营活动及经营项目，使其按核定的经营范围和规模，合法地从事房地产经营活动，以保证房地产市场沿健康轨道发展。

管理的主要内容包括:市场主体资格的管理、市场客体条件的管理和房屋买卖的立契鉴证管理等。

《房屋买卖物业管理纠纷诉讼》是“帮你打官司丛书”之一的“房屋买卖物业管理纠纷诉讼”专册，具体包括了：商品房纠纷民事诉讼基本原理、手机短信在商品房买卖中的证明效力纠纷案、因房屋销售面积不足而产生违约损害赔偿争议案、房屋买卖合同中逾期交房免责事由争议案等方面的内容。

“安居万事通”丛书包括《房屋买卖知识问答》、《房屋租赁知识问答》、《房屋中介知识问答》、《家居装修知识问答》、《物业管理知识问答》、《置业安居法律知识问答》6册，基本囊括了城市居民安居置业可能遇到的所有常规问题。《房屋买卖知识问答/写给市民大众的安居万事通丛书》以问答的形式，按照房屋买卖发生的实际流程，从基础知识、前期准备、房屋购买、购房贷款、交房验收、产权过户、纠纷处理等方面全面介绍了房屋买卖的相关知识，最后还用近20个房屋买卖纠纷案例来提示交易双方在房屋买卖过程中常见的问题和可能出现的纠纷。

《房屋买卖知识问答/写给市民大众的安居万事通丛书》可为市民进行房屋买卖时提供具体的指导，还可作为相关从业人员的操作指南。

立房屋买卖契约人：

买房人：

卖房单位：

双方就下列房屋买卖达成协议，现签订房屋买卖契约如下：

1．房屋地址面积：

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┃　详细地址　│　室号部位　│　房屋建筑面积　┃

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┃　│　│　平方米┃

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┃　│　│　平方米┃

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┃　│　│　平方米┃

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上开房屋面积包括走道、扶梯间等公用部位分摊的面积。

2．本契约全部价款计人民币：_____元

价款计算组成：_____，投调税_____。

3．付款约定：签约_____周内付清

4．上开房屋，在买房人交清价款和履行其他约定后，由卖房单位办理房屋交付手续。买房人可持本契约和交付房屋手续及其他有关证件，向房屋所在区房管部门办理申请房屋所有权登记或所有权移交手续，所需手续费由买房人支付。

5．上开房屋的基地及底层小院子，因土地属于国有，仅供买房人使用。但必须服从城市建设规划，按规定缴纳房产税和土地使用费。

6．买房人所购的房屋，应按国家房屋管理的规定使用，接受所在地区街道组织、房管部门的管理和指导。不得随意乱拆乱改。走道、扶梯间等公用部位属同幢住户共同财产，不得随意侵占，严禁乱搭乱建。

7．上开房屋，在办理交付手续之日起壹年内，凡属屋面漏水、外墙渗水和结构性的质量问题，由卖房单位负责保修；凡属买房人使用不当或人为损坏，由买房人自行负责；保修期满后全部由买房人自行负责维修。

8．其他约定：上述房产权自买方办理完房产变更登记后归买方所有。

本契约一式四份，双方各执两份。

买房人：_____

卖房人：_____