海南省停缓建工程处置规定

第一条为加快停缓建工程处置工作，根据有关法律、法规和国务院处置海南省积压房地产试点工作政策，结合本省实际，制定本规定。

第二条本规定所称停缓建工程，是指施工进度已达到±0．00以上和投资额已占总投资额25%以上且未经批准中止开发建设，于1998年12月31日前停工的房地产项目。

第三条本省行政辖区城镇范围内停缓建工程的房地产开发经营企业（产权人），应当在所在市、县、自治县人民政府规定的期限内，向当地有关行政主管部门申报处置方案，办理补充报建手续；签订停缓建工程处理合同，约定开工和竣工期限及违约责任。

停缓建工程的房地产开发经营企业（产权人）在规定期限内未申报处置方案、办理补充报建手续、签订停缓建工程处置合同或者未按照批准的处置方案实施的，其停缓建工程由市、县、自治县人民政府代为处置。处置的具体办法和程序，由市、县、自治县人民政府参照本规定第四条的处置方式和第五条的规定另行制定。

第四条无力续建的停缓建工程，报经县级以上人民政府批准，由该项目的房地产开发经营企业（产权人）采取下列方式处置：

（一）建设临时公共绿地等公共设施；

（二）修改规划和设计方案，现状竣工；

（三）经过装饰后作为临时经营场所；

（四）装修外墙，清理施工现场，绿化、美化建设项目范围内环境；

（五）对外招租，由承租人装饰使用；

（六）转让给其他开发商续建；

（七）在规定期限内盘活停缓建工程的其他处置方式。

第五条有下列情形之一的停缓建工程，县级以上人民政府有关行政主管部门可以依法拆除：

（一）严重违反城市规划的；

（二）被鉴定为危险建筑物且无改造价值的。

停缓建工程处置合同有约定拆除的，按照合同约定拆除。

依法拆除的停缓建工程用地，按照土地管理有关法律、法规的规定处置。

第六条市、县、自治县人民政府应当对本行政辖区城镇范围内的停缓建工程逐个调查、分类、编号，建立项目档案，监督处置方案的实施。

第七条市、县、自治县人民政府有关行政主管部门，办理停缓建工程处置手续时，其税费按照省人民政府有关处置积压房地产优惠政策执行。

第八条新报建的房地产项目，土地、规划或者房地产开发行政主管部门应当以规范的合同文本约定开工和竣工期限及违约责任。

第九条本规定具体应用问题由省建设行政主管部门负责解释。

第十条本规定自公布之日起施行，处置积压房地产工作结束后自行失效。

【发布单位】83002

【发布文号】省政府令第144号

【发布日期】2001-05-18

【生效日期】2001-05-18

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

海南省人民政府令

（第144号）

《海南省停缓建工程处置规定》已经2001年4月2日海南省人民政府第97次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

省长 汪啸风

二00一年五月十八日

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

受省政府委托，现对《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》(草案)作起草说明。

一、起草《决定》的必要性

2001年5月，《海南省停缓建工程处置规定》和《海南省闲置建设用地处置规定》由省政府颁布执行后，对加快停缓建工程和闲置建设用地处置工作起了很大作用，取得了规章依据上的突破。至今年6月止，全省共有454宗停缓建工程申报了处置方案，涉及原报建面积1352万平方米，占总量的83%，但动工建设的只有567万平方米，占总量1631万平方米的35%。全省被司法查封的闲置建设用地5170公顷，占闲置建设用地总量23788.5公顷的21.73%，且这些土地大多都属于利用价值较高的闲置土地。现在我省的处置工作已进入了攻坚阶段；出现了新的问题：一是现执行的处置停缓建工程和闲置建设用地的规定属于政府规章，法律地位不够；二是停缓建工程代为处置方法及其合法性没有得到法规的确认；三是闲置已满两年、被司法查封超过6个月的闲置建设用地，能否由市、县、自治县政府依法无偿收回使用权等问题，法院在处理此类案件时，只能参照省政府的规章，而不能直接适用，尤其是在省外法院诉讼，这些问题更为突出。如果不及时出台地方性法规加以解决，将延迟停缓建工程和闲置建设用地处置工作进程。因此，补充和完善过去的有关规定，将处置停缓建工程和闲置建设用地的政府规章提升为地方性法规已显十分必要。

二、《决定》起草过程

根据汪省长关于由省建设厅(处置办)向省政府提出处置积压房地产特别是“半拉子”工程的新举措的指示，以及吴昌元副省长关于起草拍租处置停缓建工程法规的批示，省建设厅在充分调查研究的基础上起草了《海南省人大常委会关于加快处置停缓建工程的决定(草案送审稿)》(以下简称《决定(草案)》)。7月26日，汪省长主持省长办公会议，邀请省人大法规室等有关领导参加，讨论研究了该《决定(草案)》我们根据会议决定又进行了修改，并送海口、三亚、琼山三市和省高院、国土资源厅等"para" label-module="para">

三、《决定》起草的主要依据

1、国务院办公厅印发的《处置海南省积压房地产试点方案》。

2、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款”。

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因无可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟期的除外”。

4、《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

《土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”

《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。”

5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”

6、《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作”。

7、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第一百零七条规定：“人民法院执行生效法律文书，一般应当在立案之日起六个月内执行结案，但中止执行的期间应当扣除。确有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。”

8、《海南省经济特区城市规划条例》第六十二条规定：“在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证进行建设，改变土地使用性质，占用广场、园林绿地、水源地、文物古迹、风景名胜、高压供电走廊、电讯广播通道，压占道路控制线、地下管线的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除违法建筑物、构筑物，并可处以违法工程造价20%以上50%以下的罚款。”

9、《城市危险房屋管理规定》(建设部令第4号)第九条规定：“被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行外理：

（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

（四）整体拆除。适用于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的房屋”。

四、《决定》主要条款说明

（一）关于停缓建工程申报处置方案的期限问题

本决定第一条规定，自本决定实施之日起60日内申报处置方案，签订处置合同，办理补充报建手续。我省开展处置；积压房地产工作已三年多，如果停缓建工程项目属于原开发商的，他们到现在已应该制定处置方案，或者也有处置的计划和初步设想，60日的申报时间应基本足够；如果该项目是刚追债确权过户过来的，按照基本建设程序，60日的时间非常紧张，对此类项目，市、县、自治县人民政府可根据具体情况，适当延长申报期限。

（二）关于签订处置合同，办理补充报建手续问题

为了杜绝再出现烂尾楼，市、县、自治县人民政府在审批停缓建工程处置方案时，应根据《房地产管理法》第二十五条的规定，与产权人签订处置合同，约定开工和竣工期限、违约条款等，规范建设项目的建设。本决定第一条所讲的办理补充报建手续，并不是指按新建项目的报建程序办理停缓建工程复工报建手续，这里所指的是依据新修编后的城市规划，结合该项目的历史情况和建造成本等因素，重新核定该项目的容积率、绿化率等指标，在办理过程中必须坚持特事特办，简化手续的原则，市、县、自治县人民政府必须制定相应的办理程序，并将之向社会公布，接受监督。

（三）关于对产权人愿意且有能力处置的停缓建工程的复工建设问题

由于产权人的自身情况和项目的具体情况不同，非常复杂，因此，我们对愿意且有能力处置停缓建工程的这部分产权人采取较为宽松的政策，在停缓建工程的复工建设问题上，本决定第二条给产权人提供了较为灵活的处置方式，由其根据项目自身情况选择处置方式自己处置，也可以委托处理机构代为处置，但不论采取何种方式处置，都必须报经市、县、自治县人民政府批准后方可复工。

（四）关于代为处置问题

本决定第三条主要是解决产权人不愿意配合政府开展处置工作，或虽愿意，但没有能力，或者由于其他原因，至使停缓建工程至今尚未处置的问题。对停缓建工程的处置，国家法律、法规目前虽然没有具体规定，但它是我省经济发展中必须解决的问题，已成为我省处置积压房地产工作中的难点问题，不及时解决将延迟整个处置工作进程。如果不赋予政府一定的强制手段，停缓建工程的处置工作将难于打开局面。因此，在总结海口市代为处置和三亚市代为转让的经验教训的基础上，制定了本决定第三条，即“停缓建工程有下列情形之一的，由市、县、自治县人民政府与产权人协商处置，协商不成的，由市、县、自治县人民政府代为处置：（一）未按规定申报处置方案、签订处置合同或者办理补充报建手续的；（二）未按市、县、自治县人民政府批准的处置方案实施的。这是本决定的核心条款，是促进和加快停缓建工程复工建设的有效手段。

在海南省政府、建设部、财政部、人民银行、国土资源部目前上报国务院的《处置海南省积压房地产补充方案》中(以下简称《补充方案》)，给海南省处置积压房地产的期限是五年，如果海南不采取果断措施，将难于完成处置工作任务，且《补充方案》也同意海南省采取一定限度的代为处置手段。可以说代为处置是目前我们找到的处置停缓建工程最为有效的办法，同时也是对《补充方案》的探索。因此，省人大常委如通过该《决定》后，针对代为处置过程中存在的问题，省政府还将制定实施办法，在操作程序和实体问题上尽量保障产权人的利益。我们主要在价格评估的委托、对评估结果异议的鉴定、对租赁方案的制定等方面，让产权人参与和监督，形成相互制约的机制。在工作方法上，尽量与产权人协商达成代为处置协议，避免采取强制代为处置，减少矛盾和冲突。

(五)关于停缓建工程的拆除与补偿问题

1.本决定第六条第（五）项关于“经批准建设，但不符合现行城市规划的”，主要是指两方面的情况，一是项目虽经市、县、自治县规划(建设)主管部门批准建设，但项目的规划建设违反了城市规划，市、县、自治县人民政府或主管部门在审批和管理中负有责任的，拆除时必须给予相应的补偿。二是项目的建设虽没有违反城市规划，但现在城市规划修编后，不符合现城市规划要求，市、县、自治县人民政府认为需要拆除的，拆除时必须给予相应补偿。

2．本决定第六条第(六)项关于“未按规划批准的”，主要是指主管部门未按法定程序或者未按城市规划要求批准项目建设，主管部门负有责任的，市、县、自治县人民政府拆除建设项目时，必须给予相应补偿。

(六)关于人民法院查封的闲置建设用地和停缓建工程的处置问题

目前我省被各级人民法院查封的建设用地约有5170公顷，在海口和三亚被查封的房屋就有130万平方米以上，这部分积压房地产的处置工作没法进行。根据城市房地产管理法第二十五条关于“满二年未动工开发的，可无偿收回土地使用权”的规定，民事诉讼法第135条关于“适用普通程序审理的案件，应当自立案之日起6个月内审结的规定”、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行Ⅻ第107条关于“人民法院执行生效法律文书，一般应当在立案起六个月执行结案的规定”等有关规定，以及省人大，省高院有关负责同志在省政府常务会议上的建议，在本决定第七条中规定“各级人民法院应当支持和配合处置停缓建工程和闲置建设用地工作，在法定期限内审结停缓建工程和闲置建设用地案件。对闲置已满二年、被查封超过6个月的闲置建设用地，由市、县、自治县人民政府依法无偿收回土地使用权；对被查封超过6个月的停缓建工程，由市、县、自治县人民政府代为处置。”

以上说明，请审议。

停缓建复工项目是在报告期以前曾经有关部门批准全部停建或缓建，而在报告期内重新经正式批准恢复施工的项目。

如果建设项目只是停缓建一部分单项工程，其余单项工程仍然继续施工的项目，这是“部分停缓建项目”，不是“全部停、缓建项目”这类项目跨入报告期继续施工时，应作为“上期跨入项目”而不应作“停缓建复工项目”。 2100433B

【发布文号】市政府令第17号

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

海口市人民政府令

（第17号）

《海口市处置停缓建工程若干规定》已经市政府第59次常务会议讨论通过，现予公布，自2002年4月1日起施行。

市长：王法仁

二00二年二月六日

海口市处置停缓建工程若干规定

第一章 总则

第一条为加快海口市停缓建工程处置工作，切实解决历史遗留问题，促使停缓建工程尽快复工，确保在处置期限内顺利完成处置工作，根据国家和省的法律法规，结合海口实际，制定本规定。

第二条在海口市行政区域范围内停缓建工程的处置应当遵守本规定。

本规定所称停缓建工程是指1996年12月31日前办理施工许可手续，1998年12月31日前停止建设的工程项目。

第二章 停缓建工程的复工

第三条停缓建工程恢复建设时，应到市城市建设行政主管部门（以下简称市城建部门）办理复工手续。

停缓建工程原建设单位和施工单位不变的，由原建设单位持有关证明文件到市城建部门核验施工许可手续后即可复工；停缓建工程权属已发生变更的，由新建设单位持市城市规划行政主管部门（以下简称市规划部门）重新核发的《建设工程规划许可证》到市城建部门办理更换施工单位手续后复工。

第四条停缓建工程权属未发生变更，建设单位与原施工单位已达成协议终止原施工合同时，建设单位可持终止施工合同到市城建部门办理更换施工单位手续。

停缓建工程权属未发生变更，建设单位与原施工单位无法终止原施工合同的，建设单位应以书面或公告的形式通知施工单位复工，原施工单位应按规定复工。

原施工单位不按前款规定复工或在15日内不以书面形式答复的，建设单位可委托有工程造价预算决资质的机构对原施工单位已完成的工程量进行核定，并将核定结果和变更施工单位的决定告知施工单位。施工单位在15日内对核定结果未提出异议的，建设单位可持工程量核定书到市城建部门办理更换施工单位手续；有异议的，建设单位应提请省建设标准定额管理部门复核，建设单位可持复核确认的工程量核定书到市城建部门办理更换施工单位手续。

第五条经司法裁决变更产权关系的停缓工程，新的建设单位可持法律裁决文书和市规划部门重新核发的《建设工程规划许可证》到市城建部门办理更换施工单位手续。

第六条代为处置的停缓建工程恢复建设的，新的建设单位需到市城建部门重新办理施工许可手续。

第七条建设单位办理更换施工单位手续时可自行组织招标选择施工单位，并将招标选定的施工单位报市城建部门备案。市城建部门从受理之日起3个工作日内办理完施工许可手续。

第八条建设单位办理有关复工手续后，应与市城建部门签订承诺书，并按规定的期限组织复工，逾期不复工或施工进度不符合要求的，或未按规定期限竣工的，由市城建部门收回核发的施工许可证，并按规定转代为处置机构处置。

第九条经市城建部门批准更换施工单位的，原施工单位应在接到建设单位要求退出施工现场通知之日起15日内退场，并移交施工资料。拒不退场或移交施工资料的，由司法机关依法处理。

第十条停缓建工程项目在恢复施工建设前，必须进行工程质量检查，符合质量要求的方可复工，存在重大工程质量问题的，由市城建部门按有关规定报请政府批准依法拆除。

第十一条停缓建工程按政府批准的处置方案复工时，可重新设立水电帐户，并按时交纳复工后的水电费，免缴滞纳金，原拖欠的水电费给予挂帐处理，待竣工销售时予以追缴。

第十二条根据城市规划调整要求，被撤销的停缓建工程，其已交缴的档案保证金、绿化保证金和消防保证金可给予退还。

第三章 停缓建工程的代为处置

第十三条停缓建工程由政府指定机构代为处置的，由市人民政府予以通告按照所有权与使用权相分离的原则，由代为处置机构具体实施。

第十四条停缓建工程已申报处置方案，但多家产权人意见不一致，无法按政府批复要求复工的，由市处置积压房地产工作小组办公室（以下简称市处置办）提出处理意见，并报市政府批准后执行。停缓建工程的产权人未按处理意见执行的，其相应的份额转由政府指定机构代为处置。

第十五条人民法院查封的停缓建工程，由市处置办协助人民法院协调处理后，由政府指定机构代为处置。

第十六条停缓建工程部分产权人逾期未申报处置方案或下落不明的，由市规划部门予以通告。超过通告期限未提出处置方案的，其相应的份额转由政府指定机构代为处置。

第十七条代为处置机构应严格按照《海南省停缓建工程处置规定》、《海口市人大常委会关于加快停缓建工程处置的决定》和《海口市停缓建工程代为处置实施办法》，将停缓建工程代为处置方案报政府审批后实施。

第十八条代为处置的停缓建工程，其涉及的质量检测费、评估费、公告费等实行挂帐处理，待项目处置完毕后，从代为处置的收益中支付。

第十九条代为处置的停缓建工程通过房地产有形市场采用招标或拍卖的方式转让产权的，其转让所得资金由代为处置机构在财政部门设立专户保管，并接受财政部门的监管。代为处置应纳税费、工程质量检测鉴定费、评估费、拍卖费以及代为处置费等须经审计部门审核，市处置办和财政部门批准之后，向社会公布。在公告期限内无异议的，可作为核算依据，有异议的则重新进行鉴定。

第二十条采用安排经营使用方式代为处置的，代为处置机构必须先对项目现状现值进行核定后，由新投资者进行投资经营使用。

新投资者对项目续建、装修工程的预算须经有预算资质的机构审核后作为核算依据，政府据此给新投资者确定合理的经营使用年限，以保障投资者的利益和合理的投资回报率。

第二十一条由于建设单位原因，未按政府规定自行处置，政府安排用于公共设施使用的停缓建工程，交由代为处置机构组织实施和负责日常管理。产权人申请恢复建设时，须提出自行处置方案，经政府批准，办理归还手续。

第四章 停缓建工程转化为经济适用住房销售预售款的管理

第二十二条成立停缓建工程转化为经济适用住房销售（以下简称转化房）预售款共管小组（以下简称共管小组）负责监督预售款收存和使用。共管小组由市房产行政主管部门（以下简称市房产部门）牵头，市处置办和银行派员组成。

第二十三条凡符合转化房条件的停缓建工程，在申请转化时，预售人必须在预售人委托共管预售款的商业银行开设专用帐户，并与八万管小组、开户银行签订转化房预售款共管的书面协议。

转化房预售款专用帐户内的款项，在项目竣工交付使用之前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

第二十四条买受人应当按照合同约定的付款时间，将转化房预售款直接存入转化房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。预售人不得擅自收存买受人支付的预售款。

第二十五条预售人使用转化房预售款时，开户银行应当按共管小组核准同意的数额拨付。

共管小组应当自收到预售人使用预售款申请之日起两个工作日内作出答复；对符合第二十三条规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。

第二十六条开户银行应在每月5日前将转化房预售款专用帐户的收支情况向共管小组汇报。

第二十七条对违反本规定的预售人，由市房产部门依法处理。

第五章 停缓建工程划拨土地出让金的处理

第二十八条停缓建工程以划拨土地进行房地产开发或合作建房的视为土地使用权转让行为。

划拨土地使用权转让时应按照法律法规的规定补交土地使用权出让金。

划拨土地经过多次转让的，可按照积压房地产处置规定给最终受让人或权益人直接办理土地转让手续。

第二十九条划拨土地使用权转让应补交的出让金可采取以下方式处理：

（一）挂帐追缴；

（二）从代为处置停缓建工程的转让款中优先受偿；

（三）法律法规规章许可的其它方式。

第三十条划拨土地使用权转让应补交的出让金采取挂帐追缴方式处理的，由市土地行政主管部门（以下简称市土地部门）依法追缴原划拨土地使用权人应补交的出让金，直接给最终受让人办理土地转让手续。

第三十一条由政府指定机构代为处置的停缓工程，其划拨土地使用权转让应补交的出让金可采取从代为处置停缓建工程的转让款中优先受偿的方式处理。代为处置机构必须从招标拍卖停缓建工程的转让款中优先支付该项目应补交的出让金。市土地部门在收到该项目补交的出让金后，直接给竞得人办理土地转让手续。

第三十二条停缓建工程划拨土地使用权转让应补交的出让金符合有关减免规定的，可由市土地部门审核其适用优惠条件，报经政府批准予以减免后，直接给最终受让人或权益人办理土地转让手续。

第三十三条划拨土地使用权转让应补交的出让金应由有资质的土地估价机构进行地价评估，并经市土地部门确认。

第三十四条划拨土地使用权转让应补交的出让金以本规定第二十九条方式处理或报经政府批准予以减免的停缓建工程申请转化为经济适用住房销售的，经市土地部门审核后，出具有关证明材料，不影响最终受让方申请中央财政专项补助资金。

第六章 附则

第三十五条本规定由海口市处置积压房地产工作小组办公室负责解释。

第三十六条本规定自2002年4月1日起施行，处置积压房地产工作结束后自行失效。