楼市双限令政府回应

“近几个月来，珠海香洲区高档住房推出过于集中，严重影响了珠海房地产的统计价格，我们不得不率先对香洲区进行‘限购’和‘限价’。”珠海市住房规划建设局有关负责人表示，之所以推出新政，主要是为了使珠海市的房地产业健康有序发展，稳定市场价格。“双限”主要只针对一手楼，“限价”是为了完成珠海市年初提出的今年调控目标，明年根据调控效果再作决定。

楼市双限令针对主城区

珠海市政府下发的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》中表示，从11月1日开始在珠海市实行限购政策。限购主要针对主城区(香洲区)，西部城区不在限购之列。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。对于珠海金湾、斗门、横琴新区及高新区等区域不在限购之列。

为何只在主城区“双限”？珠海政府部门解释说，横琴新区是因为最近国家政策开发的战略；高新区则是因为其产业特点，决定了其需要引进高新技术人才。如果在该区域限购商品房，就等于把人才限制住了。

楼市双限令业内人士表态

全国房地产经理人联盟研究员、房地产行业专家喻海文在其新浪微博发布了珠海“双限”消息并表示： “该来的终于来了。不要对政策的短期改变心存侥幸，迎接更猛烈的市场洗礼吧！”

世联地产珠海分公司事业部总经理陈清虎也在其新浪微博表示，珠海的限购限价终于还是来了。“下午六点到现在，开了两个小时的会，还接了四十多个电话。市场啊，市场，压力越大，我们越敢斗！”

据珠海统计调查信息网显示：1-9月商品房销售面积165.05万㎡，同比上升2.9%，扭转前八个月商品房销售面积呈负增长的颓势，首次出现正增长。销售均价为11966元/㎡，同比上涨15.64%。其中2011年9月份商品房销售面积为22.68万㎡，环比上升23.36%；单月销售均价为12556.75元/㎡，环比下降19.50%。

珠海市人民政府紧急出台楼市双限令，要求从2011年11月1日起，对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策 。

楼市双限令限购

要求自2011年11月1日起，对香洲主城区实施限购。“限购令”内容为本地居民、在珠海缴纳了一年以上社保的非本地居民，只能在主城区新增一套住宅，外地居民无购买社保和纳税的不能在香洲区买房。 具体为：珠海本市户籍居民家庭，以及可提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的外地居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。无购买社保和纳税的，以及缴纳个人所得税或购买社保不满一年的外地居民不能在香洲区买房。

楼市双限令限价

《通知》要求进一步落实“限价”政策。自11月1日起，房地产开发企业应将商品房预售价格报价格主管部门备案，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

珠海市房地产经纪人行业协会会长陈交力表示，虽然此次“双限”主要是针对一手房，但是二手房也会受影响。“珠海情侣路的二手房，贵的要卖到28000元/平方米，较便宜的也得16000元/平方米。现在规定一手房均价不得超过11285元/平方米，这样肯定买一手房划算。大家都去争着买一手房，二手房价格自然会受到影响。

在售楼盘金地伊顿山的一位负责人表示，“限价”才是致命的，但目前公司正在研究对策，但近期内不会降价，先看看其它楼盘的动向。该负责人称实际上珠海近几个月开盘的楼盘，已经调低了原先的预期，报价普遍已有回落，“双限”出台后是否再降价的前提是其它楼盘已采取了大幅降价措施。

赢聚力策划总监程广平表示，目前珠海市区已经取得预售资格的在售楼盘均价在14000—15000元/平方米左右（含装修），2011年底到明年珠海主城区将有200万平方米的楼盘推向市场，“双限”执行，这些楼盘预期均价（毛坯）将下降1000元/平方米左右。

珠海市区的几个在售楼盘的开发商大多处于恐慌状态。一些开发商认为近期不可能有人购房，甚至有个别已购房者要退房。

珠海左岸地产总经理李炳亮认为，珠海在这个时间点实施“双限”政策，即响应了中央的要求，也在房地产销售转淡时减小了对市场的冲击。 “双限”政策将会产生中长期影响。

政策一经推出，即刻引起楼市各方关注，更有媒体形容双限令使“开发商一夜白头”。细究珠海此番政策出台的时机，可以看出，面对年底房价控制问责和土地财政的双重压力，地方政府深陷两难境地。

一方面，珠海是地方政府房价调控压力的样本。但另一方面，随着双限令的重拳打击，地方政府的土地财政依赖更显尴尬。

业内人士分析，珠海对香洲区的“双限”，一方面控制高价楼盘，另一方面使购买力转移到房价较低的区域，有助于拉低均价，保证房价控制目标的完成，也有助于防御横琴、港珠澳大桥等利好带来的上涨预期。

“政府申批楼房预售是有价格控制的，有的城市只是无对外公布，但实际上都在这样做。政府定的最高价格不能突破。”顾云昌认为，“双限”不一定全国城市都推广，在供求关系稳定、房价上涨不快的城市就无实施的必要，最好还要依靠市场自身的力量来调控。我国的‘限购’城市不到全国城市的十分之一，‘限价’的城市就更少。‘限价’和‘限购’，是仅靠市场力量无法达到调控预期效果时不得已所采取的行政手段。

世联地产相关人士认为，受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等利好影响，投资者预期未来珠海房价还有许多上涨空间。而珠海的楼市是典型的投资型市场，今年上半年珠海购房人群中，非本地户籍的购房者占95%以上。因此珠海市政府此时推出“双限令”，也是为将来可能出现的新一轮房地产热打的一张防御牌。

“在这样的背景下，珠海‘双限’具有很强的风向标意义，显示出政策层面对楼市调控的不放松。”满堂红研究部高级主任肖文晓表示，种种迹象表明，中央对房地产调控的态度非常坚决，楼市调控远未结束。此前对于贵阳、青岛、长春、厦门、石家庄等少数城市在年初出台“限购”文件时，曾明确暂定执行期限至今年12月31日，住建部政策研究中心副主任王珏林前日也表示，年底限购到期的几个城市会将此政策顺延，目前限购政策取消的条件还不具备。

对“双限”叫好的同时，也有观点表示，在房地产调控政策效力全面显现和楼市整体预期已经转变的情况下，珠海出台“双限”政策却被认为过于“温柔”。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，此举是地方政府变被动为主动的策略，但该“限购”政策只针对新购的住房套数，而未考虑购房者以前所有的住房套数，且“限购”主要针对香洲区，政策影响力不会太大。

亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示，珠海成为全国首个“双限”的二三线城市，可能引发中山、惠州等其他二三线城市效仿。为了表明拥护调控的态度，以及实现房价控制目标，不排除在珠海之外年内还会出现其它“双限”城市。至于“双限”效果，还有待观察中长期对房地产市场的影响。

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