选择特殊符号

选择搜索类型

热门搜索

首页 > 百科 > 建设工程百科

历史性建筑估价

《历史性建筑估价》是2015年东南大学出版社出版的图书,作者是徐进亮。

历史性建筑估价基本信息

历史性建筑估价图书目录

0绪论1

0.1研究背景与研究意义1

0.1.1研究背景1

0.1.2研究意义3

0.2研究目标与内容3

0.2.1研究目标3

0.2.2研究内容4

1历史性建筑概述5

1.1历史性建筑概念5

1.1.1历史性建筑概念的界定5

1.1.2与历史性建筑相关的概念7

1.2历史性建筑类型9

1.2.1居住建筑10

1.2.2公共建筑12

1.2.3宗教建筑14

1.2.4礼制建筑15

1.2.5工业建筑15

1.2.6军事建筑15

1.3历史性建筑特征16

1.3.1二元性特殊不动产16

1.3.2传承性16

1.3.3地域性16

1.3.4产权限制性17

1.3.5稀缺性17

1.3.6资源与资产的双重属性18

1.3.7社会性18

2历史性建筑价值体系19

2.1历史性建筑价值概念19

2.1.1价值19

2.1.2历史性建筑价值23

2.2构建历史性建筑价值体系24

2.2.1历史性建筑综合价值24

2.2.2历史性建筑经济价值30

2.2.3历史性建筑价值二重性33

3历史性建筑估价的经济原理36

3.1历史性建筑估价的经济学理论36

3.1.1劳动价值论视角下的历史性建筑经济价值分析36

3.1.2西方传统价值理论视角下的历史性建筑经济价值分析38

3.1.3新制度经济学视角下的历史性建筑经济价值分析45

3.2历史性建筑估价的前提——产权界定与限制47

3.2.1历史性建筑产权体系的理论分析48

3.2.2历史性建筑所有权的界定49

3.2.3历史性建筑的其他权利52

3.2.4现实中的历史性建筑产权限制规定55

3.3历史性建筑经济价值特征60

3.3.1感知性与主观性60

3.3.2动态性与增值性60

3.3.3多元性与整体性61

3.3.4公共性与外部性61

3.3.5可衡量性与市场稳定性62

4历史性建筑经济价值的影响因素63

4.1社会经济因素63

4.1.1经济发展趋势63

4.1.2社会文化因素65

4.1.3人口因素66

4.2市场供求关系因素67

4.2.1供给状况67

4.2.2需求状况68

4.2.3市场交易状况68

4.3法律政策因素68

4.3.1法律政策68

4.3.2金融税收70

4.3.3规划因素71

4.4不动产自身因素73

4.4.1位置73

4.4.2用途74

4.4.3产权限制条件75

4.4.4土地因素75

4.4.5建筑因素76

4.5历史性建筑的相关影响因素79

4.5.1历史价值要素影响因素79

4.5.2艺术价值要素影响因素82

4.5.3科学价值要素影响因素86

4.5.4社会文化价值要素影响因素89

4.5.5环境生态价值要素影响因素91

5历史性建筑估价原则、方法与资料96

5.1价值基准96

5.1.1价值基准96

5.1.2市场价值96

5.1.3特殊价值97

5.1.4假设与特殊假设97

5.2估价原则98

5.2.1估价主体99

5.2.2估价客体99

5.2.3遵循的估价原则99

5.3估价方法的适用性分析103

5.3.1市场比较法103

5.3.2成本法104

5.3.3收益资本化法104

5.3.4假设开发法(剩余法)105

5.3.5基准地价系数修正法105

5.3.6特征价格法106

5.3.7条件价值法106

5.3.8旅行费用法107

5.3.9生产率法108

5.3.10机会成本法108

5.4估价收集的参考资料109

5.4.1权属资料109

5.4.2法规政策与保护规划109

5.4.3建筑保护与利用资料109

5.4.4建筑现状资料110

5.4.5历史文化特征相关资料110

5.4.6市场资料110

5.4.7其他资料111

6收益资本化法的应用112

6.1收益资本化法的适用性分析112

6.1.1收益分析112

6.1.2方法分析113

6.1.3组合技术分析114

6.2收益资本化法的程序117

6.2.1收益估算117

6.2.2费用分析119

6.2.3综合资本化率调整120

6.3收益资本化法的实证研究122

6.3.1估价对象历史性建筑情况122

6.3.2收益估算123

6.3.3费用分析123

6.3.4净直接收益、间接收益的估算124

6.3.5综合资本化率的调整124

6.3.6结论124 2100433B

查看详情

历史性建筑估价造价信息

  • 市场价
  • 信息价
  • 询价

UPS输入输出(暂

  • 系统工程:电线辅材,规格型号:ZRC-YJV4×25+1×16,备注:负一层消防控制室
  • m
  • 国产
  • 13%
  • 安徽科光智能科技有限公司
  • 2022-12-07
查看价格

UPS输入输出(暂

  • 系统工程:电线辅材,规格型号:ZRC-YJV4×50+1×25,备注:负一层中心机房
  • m
  • 国产
  • 13%
  • 安徽科光智能科技有限公司
  • 2022-12-07
查看价格

精密空调输入(暂

  • 品种:机房专用空调,系统工程:电线辅材,规格型号:ZRC-YJV5×16,备注:负一层中心机房
  • m
  • 国产
  • 13%
  • 安徽科光智能科技有限公司
  • 2022-12-07
查看价格

建筑沙盘模型

  • 材质:高密度防火板、亚克力、ABS板、真石漆等颜色:仿真色(定制)比例:1:100-1:5000制作主要工艺:三维雕刻技术、机械精密雕刻技术、手工制作技术、静电植绒技术物理特点:还原建筑外观风格
  • 定制
  • 13%
  • 重庆秒点科技有限公司
  • 2022-12-07
查看价格

建筑用岩棉毡

  • 3000-5000×600×900mm 厚度:40-75mm 密度:60-100kg/m3
  • 樱花
  • 13%
  • 上海麦芮节能环保工程有限公司
  • 2022-12-07
查看价格

接头

  • 76
  • 梅州市2011年2季度信息价
  • 建筑工程
查看价格

接头

  • 89
  • 梅州市2011年2季度信息价
  • 建筑工程
查看价格

接头

  • 165
  • 梅州市2011年2季度信息价
  • 建筑工程
查看价格

接头

  • 60
  • 梅州市2011年1季度信息价
  • 建筑工程
查看价格

接头

  • 89
  • 梅州市2011年1季度信息价
  • 建筑工程
查看价格

建筑模型

  • 1:110定制建筑模型3500×3500建筑用模型专用ABS跟进口亚克力制作,建筑与路网发光,环境淡雅写实制作.
  • 1套
  • 3
  • 中高档
  • 不含税费 | 含运费
  • 2022-11-09
查看价格

历史

  • 钢管结构框架,双面面封5mm铁板雕空年份,做旧工艺处理表面,3m×2m5厘亚克力字画框;3mm亚克力UV500mm×400mm;底座20mm厚铁板预埋,1350mm×2400mm×765mm×
  • 1组
  • 3
  • 中档
  • 含税费 | 含运费
  • 2022-10-27
查看价格

历史模型

  • 详见线下技术要求文件
  • 1套
  • 2
  • 中高档
  • 含税费 | 含运费
  • 2022-05-24
查看价格

建筑焦油

  • 建筑焦油
  • 567.2kg
  • 1
  • 不限
  • 中高档
  • 不含税费 | 含运费
  • 2019-09-25
查看价格

建筑立面艺术涂鸦

  • 建筑立面艺术涂鸦
  • 1000m²
  • 3
  • 中档
  • 不含税费 | 含运费
  • 2021-09-15
查看价格

历史性建筑估价内容简介

本书基于经济原理、产权制度和估价技术体系等,通过对市场实例进行研究分析,建立一套相对完整的历史性建筑估价理论与方法体系。本书首先是对历史性建筑的概念、价值体系等进行分析;其次是对历史性建筑的经济学原理和产权制度进行探究;第三是详细阐述影响历史性建筑经济价值变动的主要因素; 最后是依据估价原理,应用不同的估价方法对历史性建筑经济价值的认定进行研究,建立可行的估价方法技术体系,并附以具体的历史性建筑估价实例,证明其科学合理性。通过对历史性建筑经济价值进行准确估价,能够为历史性建筑的保护、修缮及再利用提供经济参考依据,也为鼓励引入民间资金、进一步完善历史性建筑市场建设等提供决策支持。

查看详情

历史性建筑估价常见问题

查看详情

历史性建筑估价文献

从历史性建筑的保护与发展看建筑生命的延续性 从历史性建筑的保护与发展看建筑生命的延续性

从历史性建筑的保护与发展看建筑生命的延续性

格式:pdf

大小:22KB

页数: 2页

本文通过论述一些现今人们对历史性建筑保护的方式方法,试图让人们从一定程度上去理解和明白历史性建筑存在的目的和意义,以及到底该如何去保护他们才能让建筑的生命得到真正意义上的延续。

建筑运营:作为历史性建筑保存与延续的必要手段 建筑运营:作为历史性建筑保存与延续的必要手段

建筑运营:作为历史性建筑保存与延续的必要手段

格式:pdf

大小:22KB

页数: 5页

城市发展必定孕育着新的建筑,历史性建筑作为城市发展的见证者,其地位反而变得越来越尴尬,究竟历史性建筑的命运如何?本文从历史性建筑的再利用谈起,通过一些中外的实际案例,说明历史性建筑的运营就是其最好的保存与生存手段,也寄希于此为中国的城市大发展下的历史性建筑找一个合适的出口。

建筑物估价估价方法

依据建筑物的性质,建筑物估价分成两类:

1、对具有市场流动性的建筑物,其估价的原理是以重置成本为基础,采用重置价折旧法、建筑物残余法、市场比较法等,评估出建筑物的市场价格;

2、对不具备市场流动性的建筑物,如博物馆、图书馆等,其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法,评估建筑物的价格。

重置价格折旧法

重置价格折旧法是成本法的一种具体应用方法,适合对独立旧建筑物估价。另外,各地的城市房屋拆迁补偿标准也多是按此方法测算制订的。

重置价格折旧法评估建筑物的价格,是基于建筑物再建造费用或投资的角度来考虑,按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格,重新建筑与评估对象一样的全新建筑物所需的现实资金。在此基础上,按建筑物的耐用年限和已使用年限,折旧扣除建筑物已使用的价值,得到建筑物在评估时日的价格。

市场比较法

建筑物评估的市场比较法因参照物选取的不同有多种情形。一种参照物是市场上具有相同或类似建筑物的交易价格,采用交易实例比较法;第二种情况是市场上具有相同或类似建筑物的标准房价,采用对照法。

交易实例比较法

所谓交易实例比较法,又称市场房价比较法,是在求取估价对象建筑物价格时,将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较,从已发生了交易的类似建筑物的已知价格,修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。

运用比较法进行建筑物价格评估,同比较法评估土地的原理基本一致,只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估,选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的,则通过系数进行调整修正。

市场对照法

市场对照法亦称标准法,就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照,从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。

应用对照法评估建筑物主要步骤是:

1.确定待估房屋建筑物结构等级

对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析,并做详细记载。需要特别注意的是,不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物,也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合,就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。

2.对照标准查房价在此之前,首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价的制定步骤是:

(1)从城市各类房屋中选找样板房,每个等级样板房应在10个以上,样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。

(2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算,计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的数据,可通过调查的方式取得。对建造年代久远,近年来又没新建的旧式房屋,可采用做预算的方法,计算出房屋的重置价格。

(3)对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异,这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度,所以在平均前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正,使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。

与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。

(4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均,其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。

根据标准房价测定标准,把确定有评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照,从中查出相应的标准价格,作为评估标准的基础房价。

3.对基础房价进行调整

由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的,但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异,这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价,做不同程度的修正,使其更接近评估标的物的实际价值。

(1)房屋新旧程度的修正,就是计算房屋的折旧,计算房屋折旧的方法可采用重置价格折旧法中提供的几种计算方法。

(2)房屋坐落朝向、采光对房屋评估价格影响的修正。评估的房屋坐落朝向、采光情况是各异的,其使用效能和价值有大有小,因此在房屋价格上应该有所区别,使用效能大的,其价格应该高一些,使用效能小的其价格就应低一些。这需要在评估某处房屋价格、应用标准房价时,对标准房价进行朝向、采光、影响程度的修正,计算出房屋朝向、采光的差价。

(3)楼房层次对评估价格影响的修正,楼房分层评估时,还要考虑各层次使用功能的差异对价格的影响。

(4)房屋共用部位对评估价格影响的修正。

(5)时间的修正。如果标准房价颁布的时间,与评估期日间距较长,且在这段时间内建造房屋的各种费用有较大的变动,还应对采用的标准房价进行时间的修正。

4.确定房产评估价格

建筑物残余法

建筑物残余法属于收益还原法的一种,是指建筑物与其所占土地合并计算收益,用收益还原法以外的方法能求出建筑物所占用的土地价格时,从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益,得到归属于建筑物的纯收益,再用建筑物的还原利率与折旧率还原,得到建筑物的收益价格的方法。它尤其适用于其他方法难以判断土地或建筑物的价格的情况。

运用建筑物残余法评估建筑物价格,要求被评估对象可以获得正常收益,即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。另外,运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状况等与土地的最佳使用不能严重背离,甚至是冲突的出现。例如,建筑物已濒临倒塌,建筑物容积率过低、租金收入或收益极低,以至于当时房地合一的租金收入难以满足土地对其纯收益的要求时,采用建筑物残余法正确估价建筑物市值将是比较困难的。 2100433B

查看详情

旱灾历史性

旱灾旱灾的普遍性

旱灾在世界范围内有普遍性。

波及范围最广、影响最为严重的—次旱灾,是20世纪60年代末期在非洲撒哈拉沙漠周围—些国家发生的大旱,遍及34个国家,近一亿人口遭受饥饿的威胁。

据资料显示,已列入“世界100灾难排行榜”的1199年初的埃及大饥荒、1898年的印度大饥荒和1873年的中国大饥荒都是因为干旱缺水造成的,千百万人死于非命。

全世界本世纪内发生的“十大灾害”中,洪灾榜上无名,地震有3次,台风和风暴潮各一次,而旱灾却高居首位,有5次,它们是:

1920年,中国北方大旱。山东、河南、山西、陕西、河北等省遭受了40多年未遇的大旱灾,灾民2000万,死亡50万人。

1928—1929年,中国陕西大旱。陕西全境共940万人受灾,死者达250万人,逃难者40余万人,被卖妇女竟达30多万人。

1943年,中国广东大旱。许多地方年初至谷雨没有下雨,造成严重粮荒,仅台山县饥民就死亡15万人。有些灾情严重的村子,人口损失过半。

1943年,印度、孟加拉等地大旱。无水浇灌庄稼,粮食歉收,造成严重饥荒,死亡350万人。

1968—1973年,非洲大旱。涉及36个国家,受灾人口2500万人,逃荒者逾1000万人,累计死亡人数达200万以上。仅撒哈拉地区死亡人数就超过150万。

在以上5次世界性特大旱灾中,我国占有3次,均发生在解放前。

旱灾旱灾的重大危害

回顾生物进化和人类文明的历史长河,干旱不仅导致恐龙灭绝,使生物界几度濒临毁灭,而且也曾使人类文明的发展遭受过许多挫折:

古希腊伟大文化的中心——位于雅典西南100公里,历经几世纪繁荣文明的迈锡尼(Mycenae)古,于耶稣诞生前1200年前后,因为旱灾及由旱灾引起的饥民暴动而变为废墟,迈锡尼文化也随之彻底毁灭。

唐天宝末年到乾元初,公元8世纪中期,连年大旱,以致瘟疫横行,出现过“人食人”,“死人七八成”的悲惨景象,全国人口由原来的5000多万降为1700万左右。

明崇祯年间,华北、西北从1627年到1640年发生了连续14年的大范围干旱,以致呈现出“赤地千里无禾稼,饿殍遍野人相食”的凄惨景象。这次特大旱灾加速了明王朝的灭亡。

与此类似的另两次大旱灾发生于1720—1723年和1875-1878年间,灾民因饥饿而出现“人相食”的县数分别为48和38个,其中有4个县井泉枯竭或河沟断流。

查看详情

房地产估价估价原则

房地产估价应遵循下列原则:

1、合法原则

遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:

⑴保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;

⑵转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;

⑶装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;

⑷重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;

3、替代原则

遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则

遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、公平原则

6、谨慎原则(抵押贷款项目)

房地产估价应按下列程序进行:

1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本原则3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告、9、出具估价报告10、估价资料归档。

查看详情

相关推荐

立即注册
免费服务热线: 400-888-9639