疑问1　外地有房产，怎么查证套数

《通知》规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

按照这一规定，假如说你打算在杭州买房，照理应该将你在全国各地的房产都进行查询，有几套就算几套。但实际上，杭州目前的产权登记系统只有五个老城区(上城、下城、江干、拱墅、西湖)是联网的，下沙开发区、滨江区、之江度假区的产权登记系统尚“各自为政”。更别说萧山、余杭了。如何认定五城区之外的房产"para" label-module="para">

深圳发展银行杭州分行零售业务部风险主管杜志良认为，假如由购房者即贷款人自己分头跑各个产权登记部门出证明，光杭州地区就要跑六个，这个工作量太大，并不现实。目前最可行的操作办法就是五城区以外房产由购房者提供套数书面诚信保证。

但对于书面保证的真实性，大多数银行房贷负责人表示确认的难度很大。杜志良认为，银行可以在贷款合同中掌握主动权，假如保证失实，放贷之后一旦查实，银行有权采取“收回贷款”、“高额罚息”、“记作不良记录”等违约手段。建设银行某房贷负责人则直言不讳地说，不管怎么说，单靠一纸保证认定有点“自欺欺人”的味道。实际上，对于杭州以外地区的二套房认定，目前似乎只能放任自流。

疑问2　外地人购房，究竟怎么算

《通知》规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。这一条款被许多媒体认定为一度暂停的外地人房贷放松的标志。

“只要是外地人，不能提供两项证明，就得按照二套以上标准放贷。那么到底是按照二套，还是三套或四套呢"para" label-module="para">

而一位金华购房者也询问记者，他是金华户口，在金华已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州买房，算二套是肯定的。但因为我在金华有一套，是否还要相应再升一级，按三套对待"para" label-module="para">

对于这一点，记者咨询了几家银行的房贷负责人，他们对这一条款的理解有两个版本：一种认为，不论外地人在全国范围内有几套，只要不能提供两项证明，都按照二套标准放贷。另一种认为，相比本地人，外地人均要在套数上上浮一档。也就是说，外地人是首套的，按照二套放贷，外地人是二套的，按照三套放贷，以此类推。

据建设银行某支行相关负责人介绍，目前二套和三套的首付利率相差较大，二套为首付5成、1.1倍利率，三套为首付5.5成、1.2倍利率。这也意味着，对外地人套数标准的认定还是非常重要的。

对外地人套数标准认定后，外地人按揭是否真的放开了"para" label-module="para">

据杭州某银行界人士透露，虽然央行松了口，但是否执行还得看地方银行脸色。央行只不过把这类贷款的自主权下放到了地方。目前市场成交低迷，房价随时可能大幅下跌，近期内估计外地人贷款口子还不会松开。

疑问3　小房子卖了换大房，是否也算二套

“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的，这样也视作二套。”针对《通知》中的这一条款，立即有人鸣冤叫屈：只要贷过款，我名下的小房子卖了，是否也算一套"para" label-module="para">

这类人被称为“改善性刚需”，他们叫屈的理由是：我不是投资者，原来的房子面积太小，现在我想改善了，卖了小房子换套大房子。就因为我没钱贷过款，难道也算二套，政府也不鼓励"para" label-module="para">

对此，银行界人士评论，国家政策不可能面面俱到，做到绝对公平。如果不折不扣地执行，那就意味着购房者为了改善住房条件，即使把现有住房事先卖掉，变成无房一族，再去购买新房，那也要被执行二套房政策。但这样一来，一些刚性的改善型需求确实要受到影响。有人认为，为了坚持对楼市进行强力调控，不得已而伤及无辜，那么，这种“误杀”也就是情理之中的了。当然，具体怎么定还得等待细则出台。

另外，还有读者问，房改房、经济适用房是否也计入套数"_blank" href="/item/首套房/835144" data-lemmaid="835144">首套房的认定不分性质，不管是经济适用房、房改房还是商品房都算一套。

第一种情形 对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。

第二种情形 借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。

第三种情形 银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。

对于新出台的细则会对房市产生哪些影响，北京房地产业协会副秘书长陈志表示，这将使得购房人认为，房地产调控会继续严格执行，并使其观望情绪加重。

部分网络媒体称房地产调控政策可能取消，在楼市引起轩然大波，不过住建部等三部委随即澄清，称报道不实，并称将继续坚决严格地执行调控政策。

陈志表示，虽然此次北京出台的《通知》与该事件无关，但对于购房人而言，也将被认为是调控将继续严格执行的一个表态和信号，那么对于楼市继续观望的态度肯定会加重。

对于下半年房价走势，陈志认为，在调控政策继续严格执行的情况下，下半年房价下行的趋势是必然的。

北京房贷市场交易量下滑

2010年6月上旬出台的"二套房"认定标准已经满月，统计表明，北京房贷市场交易量略有下滑，降幅约为17%左右。分析认为，二套房认定标准的从严和三套房停贷，成为6月份房贷市场交易量下降的首要原因。在房贷政策逐步明朗稳定后，借款人会根据自身贷款需求做出正确的判断，7月份房贷市场交易量有望小幅回暖。

据"伟嘉安捷"介绍，早在三部委对"二套房"认定标准出台之前，北京多家银行已经陆续按照"认房又认贷"的原则来认定二套房，所以政策的影响力并不是很大。 虽然北京市房屋交易权属系统数据库已建立，但全国性的住房交易系统并未联网，而央行的个人征信系统则是全国联网的，所以以认贷来认定二套房银行更易操作，目前银行对二套房认定主要还是以认贷为主、认房为辅。

与此同时，银行对非交易类抵押贷款亦收紧。从6月份开始，北京各银行开始收紧抵押消费贷款。对于借款人名下无贷款，首次抵押的情况最高成数降至六成，利率调至基准利率1.1倍。对于借款人名下有过贷款纪录还清后再次抵押房产，贷款成数则会再减少、利率再上浮。抵押房产用于购房贷款的最长年限也由原来20年缩短到10年至15年。同时，银行还会在抵押放款后，对借款人贷款用途进行复查。抵押消费贷款政策的收紧，也在一定程度上造成了6月份非交易类贷款交易量的下降。

此外，从北京房贷市场来看，各家银行对于外地人贷款政策并未放宽，对不能提供在京一年以上纳税或社保证明的外地人，银行仍是不能发放贷款。外地人贷款政策的未放宽，将影响近两成的外地购房人无法办理购房贷款，这也是导致新的宏观政策满月后房贷市场交易下滑的又一诱因。

不改“认房又认贷”：沪三套房贷复出

套房“认房又认贷”细则出台“满月”之际，一线城市三套房贷悄然“松绑”迹象已然引起监管层注意。银监会新闻发言人表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。

《第一财经日报》昨日就第三套房贷的最新执行情况采访了沪上多家中资银行，除了个别银行继续暂停发放三套房贷之外，大部分银行对第三套房贷已然从暂停发放到目前“可以做第三套房贷”。不过，银行对三套房贷审批较为严格，对首付比例和利率水平均有大幅提高，要想成功申请第三套房贷款仍然不容易。

“认房又认贷”没改变

房贷新政出台后，沪上银行对三套房贷的具体执行一直“扑朔迷离”，曾一度出现三套房贷停贷现象。虽然此前大部分银行只称 “对新政正在研究”，但对发放三套房贷尤为谨慎。

然而，银行的这种态度近期似乎发生了一些变化。记者昨日致电多家中资银行信贷员后获悉，除中国银行(3.43,-0.02,-0.58%)、交通银行(6.06,-0.03,-0.49%)目前在上海地区仍暂停发放第三套房贷，大部分银行表示，可以做第三套房贷。

此外，个别银行对房屋数量的认定上略有放松，有银行人士表明“只要此前贷款已经还清，依然可以按照第二套房贷处理”。一家国有银行上海地区某支行信贷员就表示，如果贷款申请人没有贷款记录，以个人或以家庭为单位拥有房产，在申请贷款时可以不计算在内。

不过，大部分银行在套数认定上依然严格把关。某股份制银行上海分行零售贷款部副总经理表示，该行对房屋数量认定“依然比较严格，既认房又认贷，认贷方面无论此前贷款是否还清，都按照已贷款数量来计算”。

中国农业银行(2.69,-0.01,-0.37%)上海分行个金部相关人士则表示，“认房又认贷”没有改变，而且贷款认定上“无论此前贷款是否还清，都有一套算一套，包括公积金贷款在内”。但该人士同时坦言，“虽然要认房，但实际操作中所有贷款人都到房产交易中心去查询，还是有一些问题的。”

交通银行副行长钱文挥此前也表示，交行对第三套房的贷款政策是严格控制，即对于极少数确属个人居住需要的第三套房（如：家庭祖孙三代分户居住），仍将实事求是地按二套房以上的首付和利率政策给予贷款。而对于投资和投机的二套房以上的贷款，交行将停止发放。

三套房贷首付五成五至六成

利率上浮20%

虽然银行对房贷操作略有松绑迹象，但要想成功申请第三套房贷款也并不那么容易。记者了解到，沪上大部分银行对三套房贷的首付比例在五成五至六成，贷款利率基本上是基准利率上浮20%。明显高于二套房贷款首付比例五成，贷款利率上浮10%的规定。

按照国十条规定：“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

各家银行的定价略有不同。上述农行上海分行个金部相关人士表示，目前该行对第三套房贷“审得很紧”，首付比例的提高和利率水平的上浮高于二套房约10%。

上述股份制银行副总经理也对本报表示，目前第三套房依然接受申请，首付比例五成五，利率则为基准水平的1.2倍。

招商银行(13.65,0.09,0.66%)上海分行相关人士则表示，该行第三套房贷款首付为六成，利率至少上浮15%。

一家股份制银行上海某支行行长表示，该行三套房贷款执行首付比例为六成，贷款利率为基准利率上浮20%，明显高于二套房贷首付比例五成，贷款利率上浮10%的执行标准。“我们在上海的分行都是按照总行发布的房贷执行细则进行操作。”上述支行行长表示。

而对于市场关注的第三套房贷松动一事，上海市银行同业公会也作出回应表示，上海各家银行严格按“二套房”标准执行房贷政策，并未出现松动迹象。上海各银行严格执行文件要求，发放第三套房贷的银行根据风险管理原则，按照国办文件要求大幅度提高了贷款首付款比例和贷款利率。各行对二套房的认定标准严格按照三部委的文件来执行，即既认房又认贷。公会负责人表示，上海各银行将加强行业自律，一旦发现有银行突破红线，将报监管部门查实处罚。2100433B

住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。同时，购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

通知还明确，三种情况将被认定“二套房”，并执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

按照通知规定，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

而对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按本地居民认定标准执行。

北京二套房认定标准2010年7月15日出台，银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认房又认贷”原则界定二套房。

实施细则率先出台

据了解，北京和中国银监会、北京金融局等5部门联合出台的《通知》是全国率先出台的有关二套房贷实施细则。根据《通知》，今后，北京贷款购房人在申请贷款时应填写《家庭拥有成套住房申报表》申报家庭住房情况，而银行应根据申报情况、面测、面谈(必要时居访)、征信查询、房屋交易权属信息查询等方式确定差别化住房信贷政策执行标准。

经借款人申请或授权后，银行指定部门每日汇总查询需求，登录房屋交易权属信息查询系统，提交查询申请。市住房城乡建设委两个工作日内反馈查询结果。银行登录查询系统应向市住房城乡建设委申请注册并领取钥匙盘。申请时提交系统钥匙盘申请表、营业执照原件及复印件、授权委托书、受托人身份证件原件及复印件、保密承诺书等材料。

《通知》还明确，银行应采取有效措施加强信息安全管理，依法保护借款人相关信息，防止借款人隐私泄露。而购房人提供虚假信息的，银行应依法采取包括资产保全措施在内的相关措施，并经严格审慎程序进行认定后，在中国人民银行个人信用信息基础数据库中记录。

房贷漏洞促细则出台

2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则。

但该文件出台后，由于各地尚未出台实施细则，二套房贷在实际操作中，不少银行只是查证借款人之前的贷款记录。没能与房屋权属单位联网，核查借款人家庭住房情况。是只“认贷”，未实现“认房”。也正是如此，部分之前全款买了房的购房人利用银行和房屋权属部门不能联网核查的“漏洞”，享受了“首套房贷”的优惠。

2010年6月4日，住建部、中国人民银行、银监会发布通知，进一步明确了“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准。其实，早在2010年4月30日“北京楼市新政”公布后，京城大部分银行已经在按照|“既认房又认贷”的标准在操作，而且要比6月4日的通知更为严厉。只不过在此通知发布后，京城各大银行对房贷的审核会更加统一更加严厉。

“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准，对投资投机炒房客，尤其是外地投资投机炒房客，进行了精准的外科手术般的剥离，这对房价的稳定当然有好处。但是，这一标准也同样伤害到了众多有刚性需求的首次置业者和改善性购房者。

据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，受二套房认定标准影响，有大约6%的首次置业者和23%的改善性购房者的购房计划推迟或取消。

首先，对首次置业者，有轻微影响。这主要是指以自己的名义，从未贷款或全款购买过房产，但是，其父母曾把名下的房产过户给了子女，使得这部分购房者在首次置业时，因名下已有房，所以在向银行贷款时会被认定为第二套。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分首次置业者可以先把名下的房产卖出，然后再向银行贷款购买新房，这样既可享受到首套房的贷款优惠。

其次，对曾经全款购买过首套房的置业升级人群，有轻微影响。比如夫妻二人，不管是在婚前还是在婚后，其中一方或一起曾经全款购买过一套住房，如果想通过银行贷款再购买一套住房实现置业升级，就会因同一购房家庭成员名下有房，而被认定为二套房。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分改善性购房者可以先卖掉原有房产，然后再向银行贷款购买新房，这样既可享受到首套房的贷款优惠。

第三，对曾经贷款购买过首套房的改善性购房者，影响最大。据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，目前市场上有大约30%的购房者都属于有刚性需求的改善性购房者，其中贷款购买首套房的购房者占到了2/3，这部分人群经过多年的努力工作，随着自身储蓄的增多，非常渴望置业升级。由于家庭成员名下已有贷款记录，所以不管现有房产卖出还是不卖出，再向银行贷款买房都会被认定为第二套。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分改善性购房者可以通过抵押已有房产贷款或卖出房屋后尽量筹措资金全款购买；如果没有全款购买的能力，则可以选择公积金贷款，因为公积金贷款和商业贷款首付都是五成，而公积金贷款的利率更加优惠。

2010年6月4日，住建部、中国人民银行、银监会发布通知，进一步明确了“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准。其实，早在2010年4月30日“北京楼市新政”公布后，京城大部分银行已经在按照|“既认房又认贷”的标准在操作，而且要比6月4日的通知更为严厉。只不过在此通知发布后，京城各大银行对房贷的审核会更加统一更加严厉。

“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准，对投资投机炒房客，尤其是外地投资投机炒房客，进行了精准的外科手术般的剥离，这对房价的稳定当然有好处。但是，这一标准也同样伤害到了众多有刚性需求的首次置业者和改善性购房者。

据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，受二套房认定标准影响，有大约6%的首次置业者和23%的改善性购房者的购房计划推迟或取消。首先，对首次置业者，有轻微影响。这主要是指以自己的名义，从未贷款或全款购买过房产，但是，其父母曾把名下的房产过户给了子女，使得这部分购房者在首次置业时，因名下已有房，所以在向银行贷款时会被认定为第二套。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分首次置业者可以先把名下的房产卖出，然后再向银行贷款购买新房，这样既可享受到首套房的贷款优惠。其次，对曾经全款购买过首套房的置业升级人群，有轻微影响。比如夫妻二人，不管是在婚前还是在婚后，其中一方或一起曾经全款购买过一套住房，如果想通过银行贷款再购买一套住房实现置业升级，就会因同一购房家庭成员名下有房，而被认定为二套房。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分改善性购房者可以先卖掉原有房产，然后再向银行贷款购买新房，这样既可享受到首套房的贷款优惠。第三，对曾经贷款购买过首套房的改善性购房者，影响最大。据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，目前市场上有大约30%的购房者都属于有刚性需求的改善性购房者，其中贷款购买首套房的购房者占到了2/3，这部分人群经过多年的努力工作，随着自身储蓄的增多，非常渴望置业升级。由于家庭成员名下已有贷款记录，所以不管现有房产卖出还是不卖出，再向银行贷款买房都会被认定为第二套。我爱我家、伟嘉安捷的业内人士建议这部分改善性购房者可以通过抵押已有房产贷款或卖出房屋后尽量筹措资金全款购买；如果没有全款购买的能力，则可以选择公积金贷款，因为公积金贷款和商业贷款首付都是五成，而公积金贷款的利率更加优惠。