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山东省城市住宅小区物业管理办法内容

山东省城市住宅小区物业管理办法内容

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障业主的合法权益,维护住宅小区的生活秩序,改善居住环境,提高城市文明程度,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业。

第三条 本办法所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设,并达到一定规模的居住区。

本办法所称物业,是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理,是指物业管理企业与业主根据合同约定,对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

本办法所称业主,是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

第五条 各级人民政府应加强领导,积极推行住宅小区物业管理,为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。

第六条 各级建设或房地产行政主管部门(以下称物业管理主管部门)负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

其他有关部门按照各自职责,配合做好住宅小区的管理工作。

第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务,协调解决有关问题,帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会

第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时,物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会,选举产生业主委员会。

第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。

第十条 业主委员会在业主大会的监督下,履行下列职责:

(一)召集并主持业主大会,报告小区物业管理的实施情况;

(二)通过公开招标选定物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同;

(三)拟定公共资金使用计划,并按年度公布使用情况;

(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划;

(五)听取业主的意见和建议,监督物业管理企业的工作;

(六)监督公用设施、设备及公共场地的使用;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会应定期召开会议,会议应有过半数委员出席,其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

第十三条 住宅小区应制定业主公约。

业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前,业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交

第十四条 住宅小区竣工后,开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。

第十五条 住宅小区业主委员会成立前,物业管理工作由开发建设单位负责,费用由开发建设单位承担。

第十六条 住宅小区业主委员会成立后,开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会,并提供下列资料:

(一)住宅小区建设各项批准文件;

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;

(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图;

(四)地下管网图;

(五)质量验收资料;

(六)其他必要资料。

上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

第十七条 开发建设单位在出售住宅时,按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。

开发建设单位在移交住宅小区物业管理时,应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构,按住宅小区专户储存,并接受物业管理主管部门的监督和管理。

第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。

物业管理公共资金的使用由业主大会决定,专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设,任何单位和个人不得挪用。

第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时,应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。

商业用房由开发建设单位按成本价提供,其购置费用可从物业管理公共资金中暂支,并从该商业用房的经营收入中逐步收回。

商业用房的比例,由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业必须依法登记注册,并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后,方可从事物业管理工作。

第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同,承担住宅小区的物业管理工作。

物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。

第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费,收费项目和标准应向物价主管部门申报,并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。

第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费,分别按国家有关规定执行。

第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务,服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护

第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为:

(一)践踏、占用绿化地;

(二)损毁园地;

(三)占用通道、停车场等公用设施和场地;

(四)乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物;

(五)制造超标准噪音;

(六)乱搭、乱建、乱涂、乱画;

(七)堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;

(八)政府或业主公约明令禁止的其他行为。

第二十六条 房屋分户门内的维修,由业主自行负责。

单位建筑物内公用设施的维修费用,由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

出租房屋的维修责任,由当事人双方在租赁合同中约定。

第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用,由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用,由受益人或有关部门承担。

第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的,业主应及时维修;拖延或拒不维修的,业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修,费用由业主承担。

第二十九条 住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护,按国家有关规定执行。

第六章 法律责任

第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。

第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准,由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。

第三十二条 违反本办法第二十五条规定的,由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚;造成损失的,承担赔偿责任。

第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时,应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。

第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院提出诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章附则

第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区,未按规划、设计要求进行配套建设的,由原开发建设单位按规定进行补建和完善,并按本办法规定逐步实行物业管理。

第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的,可参照本办法执行。

第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。

第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》(鲁政发[1989]141号)同时废止。

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山东省城市住宅小区物业管理办法造价信息

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物业管理系统接口

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山东省城市住宅小区物业管理办法目录

第一章 总则

第二章 业主大会及其委员会

第三章 物业管理移交

第四章 物业管理企业

第五章 物业维护

第六章 法律责任

第七章附则

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山东省城市住宅小区物业管理办法通知

山东省人民政府令

(第86号)

《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准,现予发布施行。

省长 李春亭

一九九七年十月二十二日

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山东省城市住宅小区物业管理办法内容常见问题

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山东省城市住宅小区物业管理办法内容文献

山东省城市住宅小区物业管理办法 山东省城市住宅小区物业管理办法

山东省城市住宅小区物业管理办法

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山东省城市住宅小区物业管理办法 《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准,现予发布施行。 第一章 总 则 第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障业主的合法权益,维护住宅小区的生活秩序,改 善居住环境,提高城市文明程度,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。 第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。 第三条 本办法所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设,并达到一定规模的居住 区。 本办法所称物业,是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。 本办法所称物业管理, 是指物业管理企业与业主根据合同约定, 对住宅小区内的物业进行维护、 修缮等管理服务的活动。 本办法所称业主,是指住宅小区内各类房屋的所有权人。 第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原 则。 第五条 各级人民政府应加强领导,积极推行

山东省城市住宅小区物业管理办法 山东省城市住宅小区物业管理办法

山东省城市住宅小区物业管理办法

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山东省城市住宅小区物业管理办法 第一章 总则 第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障业主的合法权益,维护住宅小区的生活秩序,改 善居住环境,提高城市文明程度,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。 第二条 本办法适用住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设,并达到一定规模的居住 区。 第三条 本办法所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设、设备及公共场地。 本办法所称物业,是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。 本办法所称物业管理,是指物业管理企业与业主根据合同约定,对住宅小区内的物业进行维 护、修缮等管理服务的活动。 本办法所称业主,是指住宅小区内各类房屋的所有权人。 第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原 则。 第五条 各级人民政府应加强领导,积极推行住宅小区物业管理,为城市居民创造优美整洁、 舒适方便、

兰州市城市住宅小区物业管理办法简介

第一章 总则

第一条 为规范城市住宅小区物业管理,保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创建文明、安全、整洁、方便的居住环境,根据本市实际,制定本办法。

第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条 本办法所称住宅小区,是指本市城区内以住宅为主,并有相应配套共用设施设备的居住区。

本办法所称物业,是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。

本办法所称业主,是指物业的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托,根据物业管理委托合同,对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作,其主要职责是:

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章;

(二)检查、指导和监督全市物业管理工作;

(三)审查物业管理企业的资质;

(四)审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门,以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工,做好物业管理和服务工作。

第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制,积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第二章 业主自治管理组织与物业管理企业

第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时,开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下,及时组织召开业主大会或业主代表大会。

业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表,组成业主代表大会。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次,经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。

业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。

第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是:

(一)选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会),增补、罢免管委会组成人员;

(二)审议批准管委会章程和业主公约;

(三)决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项;

(四)监督管委会的工作,听取管委会的工作报告,改变或撤销管委会不适当的决定;

(五)其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条 管委会设主任一名,副主任一至二名,委员若干名。

管委会每届任期三年,组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况,应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织,向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。

管委会的权利:

(一)起草、修改管委会章程和业主公约;

(二)决定选聘、续聘或解聘物业管理企业;

(三)审议物业管理企业的年度计划和住宅小区管理服务的重大事项;

(四)监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行,协调处理物业管理纠纷。

管委会的义务:

(一)支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作;

(二)接受业主和使用人的监督;

(三)接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。

物业管理企业的职责:

(一)根据物业管理委托合同,制定管理、服务方案,对住宅小区实施管理,提供服务;

(二)制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为;

(三)依照物价管理部门批准的收费标准,收取管理费用;

(四)法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。

物业管理企业的义务:

(一)依法经营,履行物业管理委托合同;

(二)接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督;

(三)服务收费应当明码标价,亮证收取,并定期公布收支情况;

(四)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》,方可接受物业管理委托。

第十四条 从事物业管理的工作人员,须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》,方可上岗。

第十五条 物业管理企业接受物业管理委托,必须与管委会签订书面物业管理委托合同。

物业管理委托合同使用建设部的示范文本,可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起,三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。

第三章 物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起,三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金,以及住宅小区地下管网、单体建筑。附属设施设备的技术资料。

第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时,必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例(最低不少于二十平方米)无偿提供物业管理用房。

未留有物业管理用房的,由开发建设、售房单位,提供相应的物业管理用房资金。

第十八条 住宅小区物业管理移交前,其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责;公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的,由原产权单位管理。

第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护,由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备,是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施,道路、绿地等。

第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理,也可以由业主委托物业管理企业管理。

业主对房屋自用部位和自用设备的管理和使用,不得危害物业或公共安全,不得损害他人利益。

第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修,按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、通讯、有线电视等设施的维修养护和故障排除,由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的,物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定:

(一)不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌;

(二)不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备;

(三)不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物;

(四)不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。

第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用

第二十三条 住宅小区物业管理经费包括:

(一)房屋共用部位、共用设施设备维修基金;

(二)物业管理服务费;

(三)特约服务费;

(四)其他合法收入。

第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳;公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十,高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取;购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有;售房单位提取的维修基金属售房单位所有;购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门,以住宅小区为单位设立专户管理,专款专用,管委会申请使用,并接受财政部门的监督。

第二十六条 业主转让房屋时,其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户;房屋建筑由于拆除等原因灭失的,其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。

第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准,根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别,由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费,由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理,自主使用。

第五章 法律责任

第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定,不按期移交物业管理权的,由物业管理行政主管部门责令其限期移交,移交前发生的物业管理费用,由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门给予处罚:

(一)未取得物业管理资质证书,擅自接受物业管理委托的,责令其停止业务活动,给予警告.没收全部非法所得,并处2000元至10000元的罚款。

(二)年检不合格的,责令其限期整改,整改后仍不合格或拒不接受年检的,按管理权限吊销资质证书。

物业管理企业因违反合同,造成业主损失的,应负赔偿责任。

第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条,按下列规定处罚:

(一)擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌,占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备,在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的,由物业管理行政部门责令限期改正,恢复原状或者赔偿损失,可以并处500元以上5000元以下的罚款;

(二)从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为,由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准的,由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的,由物业管理企业督促限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。

第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当,危害物业或公共安全、损害他人利益的,物业管理企业应予制止;造成物业损坏的,由责任人负责修复;造成损失的应当赔偿。

第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其管理机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议,或者提起诉讼。

第六章 附则

第三十六条 红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区,可参照本办法执行。

第三十七条 本办法实施中的具体应用问题,由市房地产行政主管部门负责解释。

第三十八条 本办法自公布之日起施行。

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大连市城市住宅小区物业管理办法文件全文

第一章 总则

第一条 为加强住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家和省的有关情况,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称住宅小区,是指在大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内,以住宅房屋为主,并具有相应配套基础设施及非住宅房屋的居住区。住宅小区物业管理的范围由大连市房地产管理局会同有关部门划定。

本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。

本办法所称住户,是指住宅小区内房屋产权人和使用人。

住宅小区内的市政公用基础设施的管理,按照《大连市市政公用基础设施管理条例》的规定执行。

第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市住宅小区物业管理的行政主管部门,其派驻中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和各县(市)、区的房地产管理部门是本行政区域内住宅小区物业管理的行政主管部门(以下称小区主管部门)。

小区主管部门的职责是:负责住宅小区管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区管理的具体政策和管理标准,对住宅小区管理委员会和物业管理公司的管理和服务工作进行监督、检查。

各级规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮电、爱卫会等部门和单位以及住宅小区所在地人民政府,应当按照各自职责分工,协助小区主管部门加强对住宅小区的管理工作。

第四条 住宅小区物业管理以住户自治与专业服务相结合,实行社会化、专业化管理。住宅小区制定的住户公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。

第二章 住宅小区物业管理机构与职责

第五条 住宅小区交付使用且入住率达50%以上时,由小区主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设和经营单位组织召集第一次住宅小区住户代表大会,选举产生小区管理委员会(以下简称管委会)。

第六条 住宅小区住户代表大会由住宅小区内房屋产权人和使用人及居委会推选的代表组成。住宅小区住户代表大会代表数额及产生和罢免方法,由小区主管部门根据住宅小区规模等情况确定。

住宅小区住户代表大会行使下列职权:

(一)选举、罢免管委会的组成人员;

(二)监督管委会的工作;

(三)听取和审查管委会的工作报告;

(四)决定住宅小区内涉及房屋产权人和使用人利益的重大事项;

(五)制定和修改住宅小区住户公约;

(六)改变和撤销管委会不适当的决定;

(七)批准管委会章程。

第七条 住宅小区住户代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次,管委会负责在会议召开前15日将日期及内容通知住宅小区住户代表大会各位代表。

经有20%以上代表提议,管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区住户代表大会。

第八条 管委会向住宅小区住户代表大会负责并报告工作。

管委会每届任期3年。

管委会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。

第九条 管委会委员人数根据住宅小区的规模等情况而定,一般为5~15人。管委会委员由住宅小区住户代表大会在代表中选举产生,管委会也可聘请居民委员会、有关管理部门和服务单位的人员担任管委会委员,但住户代表不得少于管委会委员总数的60%。

管委会设立主任1名(由房屋产权人代表担任),副主任1~2名(街道办事处1名)。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

第十条 管委会在住宅小区住户代表大会的监督下,代表住户的合法权益行使以下职权:

(一)召集和主持住宅小区住户代表大会,讨论确定住宅小区物业管理重大事项;

(二)制定管委会章程和小区管理目标;

(三)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理公司,并与其签订物业管理合同;

(四)监督物业管理公司对本住宅小区的管理工作,接受住户对物业管理公司的投诉;

(五)审议物业管理公司制定的物业管理计划和管理措施及重大的工程项目计划;

(六)审议住宅小区物业管理服务费收费项目和标准;

(七)审议和决定住宅小区管理费用的收支情况。

前款其中第(二)、(三)项须经住宅小区住户代表大会批准。

第十一条 物业管理公司必须依法登记,取得法人资格,并持有市房地产管理局颁发的《物业管理企业资质证书》,方可从事住宅小区物业管理业务。

第十二条 物业管理公司应与管委会签订住宅小区物业管理合同,并可根据需要与市政府公用基础设施专业管理单位及房屋产权人签订有关委托维修养护合同。上述合同须报小区主管部门备案。

住宅小区物业管理合同文本由市房地产管理局统一印制。

第三章 住宅小区物业的使用及维护

第十三条 住户应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动;

(一)未经房屋产权人同意和小区主管部门批准擅自改变房屋使用用途;

(二)超过设计负荷使用房屋或拆动房屋承重结构;

(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

(四)占用公共场所,损坏公用设备和设施;

(五)随意停放车辆和鸣喇叭;

(六)践踏、占用绿地,攀折花木;

(七)乱抛垃圾、堆放杂物;

(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;

(九)、饲养禽畜;

(十)聚众喧闹;

(十一)排放或存放有毒有害物品;

(十二)市人民政府规定的其他禁止行为。

第十四条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:

(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;

(二)接受市政公用基础设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;

(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;

(四)车辆行驶和停放;

(五)维护公共秩序;

(六)保管物业管理档案;

(七)小区主管部门及物业管理合同规定的其他事项。

物业管理公司可根据物业管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。

第十五条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。

第四章 住宅小区物业的验收与接管

第十六条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区主管部门应向规划土地行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。

第十七条 住宅小区竣工后,城市规划土地行政主管部门应会同小区主管部门及其他有关部门对小区物业建设严格按规定进行验收,验收合格的方可进住。

第十八条 管委会未组建前,在小区主管部门的监督下,由开发建设和经营单位或其委托的物业管理公司负责住宅小区物业管理,管理费用由开发建设和经营单位承担。管委会组建后,开发建设和经营单位应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:

(一)住宅小区建设各项批准文件;

(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;

(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;

(四)地下管网图;

(五)其他必要的资料。

在同等条件下,管委会应优先选聘住宅小区开发建设和经营单位委托的物业管理公司承担住宅小区的物业管理工作。

第十九条 开发建设和经营单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋

第二十条 住宅小区的开发建设单位,应按房屋成本造价的0.5%标准向市人民政府交纳住宅小区管理启动基金,该项基金计入建设成本,由市房地产管理局设立专帐,接受财政、审计部门的监督管理。

住宅小区管理启动基金用于购买住宅小区经营用房和重大工程维修项目。

第二十一条 开发建设和住宅小区经营单位应按住宅小区总建筑面积0.5%的比例,以成本价一次性提供住宅小区经营用房,其产权归国家所有,由小区主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。

第二十二条 开发建设和经营单位移交住宅小区时,应按下列标准一次性无偿向管委会提供管理用户,其产权归国家所有:

(一)小区建筑面积5万平方米以下的为100平方米;

(二)小区建筑面积5万平方米以上的为150平方米。

第二十三条 住宅小区内的公有房屋及附属设施,由房屋产权人委托物业管理公司代管,房屋租金由物业管理公司代收。代管费标准由市房地产管理局会同市物价局制定。

第二十四条 物业管理公司可根据物业管理合同和住宅小区住户代表大会及管委会同意的标准,向住户收取住宅小区管理服务费。

物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。

第二十五条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用基础设施,其维护费用从委托费用中支出。

第二十六条 房屋租金,公共部位、共用设施维修基金,供水(二次加压)费,电梯费,采暖费等费用的收取和使用,仍按有关规定执行。

第二十七条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经房屋产权人同意后实施,工程费用由产权人承担。

公共部位、共用设施维修基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。

第二十八条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。

住宅小区各项管理费用的收支情况,每半年向住户公布一次,接受住户的监督。

第六章 法律责任

第二十九条 违反本办法第十三条规定的,物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。

前款违章情节严重的,由小区主管部门及其他有关部门按照有关规定给予行政处罚。

第三十条 对借故拒交各项应交费用的住户,物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

第三十一条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:

(一)物业维修养护不及时的;

(二)管理制度不健全、管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

(四)擅自将管理费用挪作他用的;

(五)乱搭、乱建,改变房屋和配套设施、设备用途的;

(六)违反物业管理合同约定的其他行为。

对无《物业管理企业资质证书》从事物业管理的,由小区主管部门给予警告、责令限期改正、没收非法所得、赔偿损失和取消物业管理资格的处罚。

第三十二条 当事人违反规划土地、公用事业、城建、卫生、公安、邮政等管理规定的,由有关主管部门依法处理。

第三十三条 开发建设和经营单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区,未提供专业用房和拒交小区管理启动基金的,由市房地产管理局责令其限期履行。逾期仍不履行的,市房地产管理局可申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第三十四条 办公、商住、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。

第三十五条 本办法由市房地产管理局负责解释。

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宣城市住宅小区物业管理条例条例批准

安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《宣城市住宅小区物业管理条例》的决议

(2019年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)

安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议审查了《宣城市住宅小区物业管理条例》,决定予以批准,由宣城市人民代表大会常务委员会公布施行。

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