土地租金

指原通过行政划拨获得土地使用权的使用者，出租土地使用权及出租地上建筑物或其他附着物获取收益中所含土地使用权部分。

地租，通俗地说，是出租土地获得的经济报酬，或土地所有证凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价。 但就其经济关系的本质来说，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。 地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。

城市土地相对于农村土地，其经济特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地随着经济发展越来越相对缺乏；

(2)报酬递减性。城市土地上的建设楼层超过一定限度，投资利润将持续下降；

(3)储蓄性。城市土地能起到一种储蓄银行的作用，一般不会贬值；

(4)区位性。城市土地的“地段”极其重要，位置常常是决定其租金和价格的关键性因素；

(5)交通依赖性。城市土地的交通条件极为重要。

城市土地租金通常有绝对地租和级差地租两种基本形式。

1.绝对地租

绝对地租是单纯由土地所有权引起的。由于我国城市土地属于国有，任何单位和个人，既使使用最差地段的城市土地也都要向国家缴纳地租。目前我国城市收取的土地使用费，就是地租的性质。

2.级差地租

级差地租是城市地租的主要形式，它与农业级差地租由土地肥沃程度、位置不同和投资差别所形成的优劣等级不同，城市级差地租主要是由土地位置和投资所决定的。城市中的地块，位于市中心还是市郊，其地租水平有极大差异；而任何地块又都可以通过基础设施建设来增加收益，形成级差地租；如果原来的土地区位优势差距消失了，新的更大范围的区位优势差距又会出现。因此，级差地租永远是城市级差地租的主要形式。根据区位和投资的不同，城市级差地租分为两种：级差地租Ⅰ是由城市土地位置的差异引起的超额利润，在我国应当完全归于国家；级差地租Ⅱ是由于国家或企业在地块上进行投资使土地增值而形成的。其中由国家投资的部分应当归于国家。级差地租一般都产生于土地经营的垄断特点。

城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次：

(1)宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论的，包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、由产业投资与公共设施投资因素综合形成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的“自然力”形成的城市规模级差地租。

(2)微观层次的级差地租主要指一个城市内部的级差地租，一般按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高位区(市中心、副中心、商业繁华街等)的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。

在完善的市场经济条件下，城市级差地租的存在会使各类选址形成自由竞争，从而导致效益最高的单位占据市中心位置，效益比较高的单位占据市中心以外的位置，而效益较差的产业和居民区则处于接近市郊的地带。