第一章 物业服务第三方评估监理行业概述

第一节 物业服务第三方评估监理的概念

第二节 物业服务和物业服务第三方评估监理行业的产生与发展

第三节 物业服务和物业服务第三方评估监理规范体系

第四节 物业服务第三方评估监理的定位和意义

第二章 物业服务第三方评估监理法律法规体系

第一节 物业服务第三方评估监理产生的法律依据

第二节 物业服务第三方评估监理活动

第三节 物业服务第三方评估监理专家

第四节 法律责任

第三章 物业服务第三方评估监理机构及评估专家

第一节 物业服务第三方评估监理机构

第二节 物业服务评估监理专家

第三节 物业服务第三方执业人员执业道德及行为准则

第四节 物业服务第三方执业人员继续教育

第五节 物业服务评估监理机构诚信管理

第四章 物业项目承接查验评估

第一节 物业项目承接查验基础理论

第二节 物业项目承接查验工作规范和工作程序

第三节 物业项目承接查验工作内容

第四节 物业项目承接查验的意义

第五章 物业服务费用评估

第一节 物业服务费用评估基础理论

第二节 物业服务费用评估工作规范和工作程序

第三节 物业服务费用测算评估内容

第四节 物业服务费用评估的意义

第六章 物业服务质量评估

第一节 物业服务质量评估基础理论

第二节 物业服务质量评估工作规范和工作程序

第三节 物业服务质量评估工作内容

第四节 物业服务质量评估对物业服务行业的意义

第七章 北京市物业服务评估监理协会

第一节 物业服务评估监理协会性质及宗旨

第二节 职业道德及行为准则

第三节 协会会员

第四节 协会组织机构

第八章 北京市住宅物业服务标准比较

第一节 基本要求

第二节 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

第三节 消防安全防范

第四节 绿化养护

第五节 环境卫生

第六节 公共秩序维护

第七节 装饰装修管理

参考文件

物业管理条例（2016年修改）

北京市物业管理办法

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的通知

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业管理行业专家管理办法》的通知

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目承接

查验评估规范（试行）》《北京市物业服务费用评估规范（试行）》《北京市物业服务质量评估规范（试行）》的通知

关于印发《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的通知

关于发布北京市物业服务评估监理机构备案程序的通知

关于印发《物业承接查验办法》的通知

关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知

关于发布北京市地方标准《住宅物业服务标准》的通知

国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》的通知

后记 2100433B

《物业服务第三方评估监理实用手册》以《北京市物业管理办法》《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等为基础，以现行法律法规为依据，参考了北京物业服务评估监理协会制定的相关文件，理论联系实际，着重介绍了物业服务第三方评估行业的基本知识、工作方法和技能，《物业服务第三方评估监理实用手册》包括八章，主要介绍了物业服务第三方评估监理行业涉及的法律法规体系，全面细致地介绍了物业项目承接查验、物业服务费用评估、物业服务质量评估三大业务如何开展评估工作，并对北京市住宅物业服务标准进行了比较分析。《物业服务第三方评估监理实用手册》可以作为从事物业服务评估工作人员的学习教材，也可以作为其他物业权益相关人员业务学习的参考书。

必备条件

任何一个事物的发展都具有两面性，引入第三方评估监理机构也存在着同样的问题。如果一些问题处理不好，会违背引入第三方评估监理机制的初衷。笔者认为该监管机制的成功实施必须具备以下几个条件，否则该监管机制应该慎行。

1.提高行业的市场化程度，培养公民的物业服务产品消费意识

将第三方评估监管机构引入物业管理行业进行评估、监督，其实在深圳、厦门等地曾经提倡过，但由于种种原因最终都没能实现。厦门实施第三方评价最终失败，一个主要原因是业主对物业服务产品的消费意识不强，对物业服务不认可，即使管理服务达标了也不认可。

这种心理源于中国计划经济时代的住房分配制度，人们习惯了住公房，一旦住进房子，一切都单位给包了，个人除了水电费是无须任何付出的。近几年，随着房地产行业的发展，人们才慢慢认识到了物业管理。但是大部分业主对物业管理认识也仅仅停留在最基本的层面上。随着福利分房体制的终结，这一认识在业主心中已略有改观。但是在中国，几千年来，一直有着一种四合院文化和农家大院文化的延续，就是用旧物权概念来解释现代物业小区的现象。过去的四合院和农家大院，关起门来都是自已的。但是，现在住在了小区，自己的天花板成了别人的地板，自己跟邻居有了很多公用的东西，比如，小区的绿化面积、小区的道路和停车场等。如何分摊费用，自已不太明白，也需要重新了解。

另外，几千年来，中国百姓一直缺乏契约精神，加之物权概念仍然需要进一步理解和消化。所以，在社会上引入第三方评估监理机构进行评估时，需要不断地提高物业管理的市场化程度，引导物业买受人增强物业服务产品的消费意识。宣传物业服务就是一个产品，住房子花钱买服务是物业保值、增值必经之路，打造一个比较客观的外部发展环境，是成功实施第三方评估监理机制的必要条件。

2.引入第三方评估监理机制的相关配套法规必须健全

在物业管理行业中引入第三方评估监理机制，仅仅简单引入是达不到预期效果的，还需要健全的相关配套法规，从制度上把关，以免此机制流于形式，甚至给目前已是纠纷颇多的物业管理行业添乱。引入第三方评估机构的相关配套法规、准入退出机制以及相关的责任义务均可以参照注册会计师、执业律师行业的相关配套法规和处罚措施，从制度上引导第三方评估监管机制健康发展，否则引入该机制应该慎行。

另外，第三方监管行业的准入门槛不能设得太低，否则局限于从业人员的自身专业素养，根本起不到公正的评估监管作用。可以参照注册会计师的准入标准，引进注册物业管理师从事此行业，提高从业人员素质，使该机制起到真正的评估监管作用，化解物业管理纠纷，真正促进物业管理行业的健康发展。

3.保证第三方公信力是该机制的生存之本

北京市住建委张农科副主任在讲话中谈到，2010年物业服务的工作重点基本思路是紧抓住一个矛盾，就是物业管理这个纠纷的矛盾，突出规范两个主体，物业服务企业和业主大会，注重依靠第三方力量，来协调物业服务。这就是说物业服务公司、开发商，以及业主产生纠纷时，要请第三方来评估，这个第三方首先要讲信用，这样，第三方出具的评估报告等相关文件才会有公信力，才会对纠纷的解决产生促进作用。那么，怎样才能保证第三方评估监管机构的公信力呢"para" label-module="para">

首先，要给第三方评估监管机构一个明确的定位，是一个不具备强制性的第三方。他的产生和存在不能依附于任何一方，必须是独立，必须是市场化运作的结果。那么他所进行的评估、监管才有可能是公正的，这样才能取得物业服务公司和业主双方的信任，才能保证这个第三方机构的公信力。

其次，还要明确这个第三方评估监管机构责任。这个第三方是在物业管理纠纷中站在一个中立，公正的立场上，搭建一个平台，让双方拉近关系，分清责任，理性地处理纠纷。

第三方评估监管机制是靠信用生存的，如果第三方在评估监理过程中丧失了公正的立场，它就丧失了公信力，也就丧失了市场，这个机制也就无法生存下去了。

4.社会需要建立多方联动机制

第三方评估监管机制服务于整个物业服务市场。而物业服务面对的客户是成千上万的寻常百姓家，这成千上万寻常百姓家庭的和谐与安宁是构建整个和谐社会的基础。所以这个第三方监管机制的顺利运行还需要依赖于整个社会的多方联动机制。

首先，需要政府引导社会各方来共同培育、呵护第三方评估监管机制。一项新生事物的发展都是一个螺旋发展的过程，政府要尊重新生事物发展的客观规律，尽力给这个新生的监管机制一个自由发展的空间，除了在制度予以科学、严格限制外，不要做更多的行政干预，比如：第三方机构出台了一个公正的报告，但业主不认可，政府会不会从社会稳定的角度对报告予以否定，否则第三方机构将没法开展工作。政府应

将该第三方评估监理机制的生存、发展以及自我修缮能力完全交给市场，努力营造全社会的各方联动机制，为第三方评估监理监管机构发展、壮大打造一个良好的外部社会发展环境。其次，政府还需加大业主大会、业主委员会的建设。

业主委员会是业主维护自身合法权益代表，只有成立了业主委员会才具备了与物业服务企业直接对话的主体资格，才能谈得上维护权益：否则连对话的资格都没有，何谈维护自身权益。当业主大会、业主委员会、第三方评估监理机构等各方联动时，将能保证物业管理服务市场在各个环节的公开、公正、透明。 2100433B

遵守国家的法律、法规及相关规范，遵守物业服务评估监理职业道德，规范从业人员执业行为，着力建立和完善物业服务第三方评估监理机制，促进行业发展，充分发挥第三方评估监理机构维护社会和谐稳定、构建物业服务企业和业主和谐互信关系、解决物业服务纠纷方面的专业作用。

第四条[评估监理业务委托]物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。

委托人应当提供与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会应当提供业主大会备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划、施工等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。

第五条[评估监理业务范围]物业服务评估监理业务范围包括：（一）物业服务费用评估；

（二）物业项目交接验收；

（三）物业服务质量评估；

（四）其他需要评估监理的事项。

第六条[物业服务费用评估]建设单位在预售（销售）房屋前，应当委托物业服务评估监理机构依据物业服务事项及标准评估物业服务费用，并应提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。

业主大会首次选聘及更换物业服务企业时，可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。

业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时，可以委托物业服务评估监理机构评估。

第七条[物业项目交接验收]建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目承接查验技术标准》及其他相关规定对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。

全体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构组织查验。

第八条[物业服务质量评估]业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等因素，对物业服务质量进行评估。

物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定时间内对物业服务跟踪评估。

第九条[评估业务要求]物业服务评估监理业务应当由物业服务评估监理机构接受委托，个人不得承揽评估监理业务。

物业服务评估监理机构及从事评估监理业务的人员与委托人或评估监理事项有利害关系的，可能影响公正评估的，应当回避。

第十条[评估监理作业配合] 建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第十一条[评估监理报告]物业服务评估监理机构应当按照相关法律、法规、规章和技术规范的要求，从事评估监理活动，并参照市房屋行政主管部门制定的示范文本出具评估监理报告。评估监理报告应当包括评估监理目的、依据和方法，评估监理日期和基准日，评估监理查勘数据，评估监理结果及有效期限，评估监理人员签章等内容。

第十二条[结果运用]建设单位应当将物业服务评估监理机构出具的前期物业服务费用测算评估报告在房屋销售场所予以公示，将物业服务评估监理机构测算出的服务费用载入房屋买卖合同。

物业服务交接查验报告和物业服务质量评估报告应当在物业管理区域内予以公示。

第十三条[评估监理费用]物业服务评估监理按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构协商确定收费金额。