1、现代房地产绿色开发和评价的研究背景

2、城市绿色生态住宅小区特征及其评价理论依据

3、国内外绿色建筑环境性能评价体系及比较分析

4、中国绿色生态住宅小区环境性能评价模式及支撑体系

5、城市绿色生态住宅小区环境性能评价要素及主要内容

6、城市绿色生态住宅小区环境性能评价模型及方法

7、房地产绿色开发和评价实证研究

参考文献<b

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房地产项目绿色开发和环境性能评价是项目可持续开发的必要要求和趋势。本书地对房地产项目开发全过程对环境的影响状况，通过对研究对象——绿色生态住宅小区内涵和外延的研究，在深入比较研究国际绿色建筑环境性能评价模型基础上，结合中国国情和绿色开发的实践，构建中国绿色生态住宅小区环境性能评价要素及内容；在此基础上根据系统论理论，可持续发展理论，全寿命周期评价理论等建立了绿色生态住宅小区环境性能评价的层次模型和评价指标体系；采用AHP法的复杂决策方式确定指标权重；参考相关法规、行业水准确定评价基准；建立多层次、多因素的模糊数学综合评价模型和方法；最后本书基于VC 和MATLAB语言开发计算机辅助评价平台工具，并结合我国第一个城市绿色生态住宅小区建设示范项目进行实证研究和模拟评价，说明所建立的评价模型和方法的可行性。

本书对我国在房地产业领域引进和建立项目环境性能评价系统进行了理论分析、方法研究和实践探索，探讨了建立项目环境性能评价制度的组织架构、途径和支撑体系。本书既可供我国理论界研究绿色房地产项目环境性能评价提供参考，亦可供房地产业界开发绿色房地产项目参考。

开展绿色小水电评价，需要在充分借鉴国内外相关认证制度和技术标准的基础上，根据小水电的特点，进行更具针对性和有效性的制度设计和技术标准研究。目前可供借鉴的内容主要包括绿色(低影响)水电认证制度、水电可持续性评估规范和我国水利水电工程环境影响评价等相关技术标准。

（1）绿色/低影响水电认证制度

瑞士的绿色水电认证和美国低影响水电认证在机制上十分接近，可以用技术评价和经济激励两个方面进行概括：建立技术标准对水电工程的生态环境影响进行评估，满足标准的水电站可以获得认证，这些电站能够以绿色水电或低影响水电的标志进行市场营销，从而获得额外收益，并且这些收益必须用于电站影响区域的生态修复。绿色水电认证标准从水文特征、河流系统连通性、泥沙和河流形态、景观与生境、生物群落5个方面反映健康河流生态系统的特征，并通过5个方面的管理措施来实现，即最小流量管理、调峰、水库管理、泥沙管理、电站设计，环境要求与管理措施的内容形成环境管理矩阵，对于矩阵中的每项内容提出了评估标准。

低影响水电认证标准考虑了8个方面的内容：

(1)河道水流；

(2)水质；

(3)鱼道和鱼类保护；

(4)流域保护；

(5)濒危物种保护；

(6)文化资源保护；

(7)公共娱乐功能；

(8)未被建议拆除。

绿色水电认证和低影响水电认证的技术标准都是针对水电工程的生态环境影响进行评价，绿色水电认证基本采用定性判断的方法，低影响水电认证把执行相关管理部门的规定作为认证依据，两者都没有明确提出定量的技术指标和标准。

（2）水电可持续性评估规范

2008年开始，IHA组织包括政府、国际投资机构、开发商以及非政府组织等机构代表，经过广泛的研讨、试用和完善，于2010年11月正式发布了《水电可持续性评估规范》，为开展水电开发的综合评估提供了一套全面和可操作的技术工具。

评估规范可以供水电投资、运营、建设、管理等部门进行水电项目可持续性评估而使用，从而为决策和管理提供支持，还可以为水电开发的利益相关者提供对话的工具。在结构方面，水电可持续性评价规范包括四个部分(Section)，分别为前期阶段、项目准备、项目实施和项目运行，这四个部分对应着水电开发的不同时间阶段。每个部分都包含数目不等的主题(Topic)，这些主题代表具体的评价内容。每个主题都由主题说明、评分方法和评价指南三个部分组成，以指导具体的评估工作。评价规范采用5分制进行评分，1分为最差，5分为最好，3分表示基本良好。评分一般从评价、管理、利益相关者支持水平、遵守规定和计划、效果5个方面进行，评分方法列出了每个级别得分需要满足的要求。

IHA的水电可持续性评估规范综合考虑了环境、经济和社会三个方面，评价要素比较全面，但是对于各个要素的评估都是基于定性描述的方法，没有提出具有较好代表性的评价指标和量化的阈值标准。

（3）我国相关技术标准

我国在水电工程的环境、经济和移民等方面都建立了相应的技术标准。在水电开发的生态环境保护方面，在规划环评、建设项目环评、环境保护设计、竣工环保验收四个阶段都有相应的技术标准，小水电工程也有环境影响评价和环境保护设计的技术标准。

经济评价标准主要侧重于项目准备阶段进行经济可行性的评价，小水电项目也建立了经济评价规程。我国水电开发的社会评价和技术标准基本是移民安置方面的内容，包括移民安置规划、安置规划设计、实物调查以及移民后期扶持等具体内容。这些技术标准涉及的时间阶段基本是规划、设计、建设和运行初期，没有包括水电工程的长期运行阶段。而水电工程对生态环境的影响更多体现在工程运行阶段，并且工程对生态环境的影响过程大多具有动态特征，很多效应往往需要一定时期后才能显现。因此不能认为通过竣工环保验收的工程在环境上就一直是可接受的，还需要在工程运行过程中进行持续的监测、评估和管理。水电工程的经济和社会评价也都具有类似的特征。

在技术内容和评价指标方面，这些标准主要规定了规划、评价、设计和验收的内容、方法和要求，但基本没有涉及如何衡量水电工程生态、经济和社会影响的趋势和程度，例如，环境影响评价和竣工环保验收中进行环境影响可接受的判断，主要是专家根据环评报告和竣工调查报告进行综合判断，无法定量判断工程环境影响的程度。综合以上内容，对国际和国内相关认证制度和评价标准的主要作用、基本内容和标准特点归纳如表1所示 。

目录

第一篇房地产企业管理评价总论

第一章房地产与房地产市场

第二章房地产开发

第三章房地产投资经营与管理

第四章房地产交易经营与管理

第五章房地产市场策略分析

第六章房地产项目投资资金筹措

第七章房地产产权产籍管理制度与国家政策

第二篇房地产产品开发与行业发展新态势评价

第一章房地产开发环境分析

第二章房地产项目的开发决策评价

第三章房地产开发项目的工程管理评价

第四章房地产开发产品

第五章房地产开发企业的经营管理评价

第六章房地产开发的行业管理

第七章房地产开发全新态势与发展趋势评价

第三篇房地产企业战略设计与决策评价

第一章房地产企业战略观念

第二章房地产开发经营战略组织形式评价、

第三章房地产开发企业品牌战略创建

第四章房地产营销战略与策略

第五章房地产开发经营战略投融资决策评价

第六章房地产中介企业战略实施

第四篇房地产市场影响界定与市场消费总体分析指南

第一章概论

第二章城市规划对房地产市场影响分析

第三章房地产产品市场供求分析

第四章房地产政策对房地产市场影响评价

第五章房地产市场总体趋势评价

第六章写字楼市场定位评价指标

第七章住宅物业市场定位评价指标

第八章商铺物业市场定位评价指标

第五篇房地产项目运作可行性研究与方案优选评估

第一章概论

第二章房地产项目运作可行性研究

第三章房地产市场调查与预测

第四章项目运作风险评价

第五章项目运作不确定评价

第六章房地产项目财务报表与财务评价

第七章房地产开发项目投资估算

’

第六篇房地产开发企业核心竞争力构建与培育对策

第一章房地产开发企业竞争力评价

第二章房地产开发企业能力体系的构建与识别

第三章房地产开发企业竞争力比较

第四章房地产开发企业竞争力差异评价

第五章房地产开发企业能力体系的竞争优势

第六章房地产开发企业核心竞争力的诊断与评价

第七章房地产开发企业核心竞争力的培育对策

第七篇房地产产品推广策划与包装要决实战评价

第一章房地产广告策划要决及实战案例

第二章房地产广告媒体投放选择与推广策划提案

第三章房地产推广的借势与造势要决

第四章房地产形象策划与包装设计

第五章房地产品牌策划与推广实战评价

第六章房地产销售现场包装要点与样板案例参考

第七章房地产各推广渠道运用要决及实战案例评析

第八篇房地产中介企业经营运作与业务具体操作指南

第一章房地产中介企业服务指南

第二章房地产中介公司筹建与规划指南

第三章房地产经纪业务具体运作指南

第四章房地产咨询业务具体运作指南

第五章房地产估价业务具体运作指南

第六章房地产中介服务收费标准指南

第九篇国际房地产业经营管理发展评估标准

第一章国际房地产

第二章国际房地产开发

第三章国际房地产业发展综合评估

第四章国际房地产周期波动分析

第五章国际房地产金融与风险评价

第六章国外房地产法律制度研究评价

第七章国外住宅政策评价

第十篇房地产管理法律制度与国家政策评价指南

第一章房地产管理法律

第二章土地使用权法律制度与政策评价

第三章房地产开发管理法律制度与政策评价

第四章土地征用及房屋拆迁管理法律制度与政策评价

第五章房地产交易

第六章房地产价格管理

第七章房地产权属管理

第八章房地产税费

第九章房地产中介服务管理

第十一篇房地产企业项目成功运作与经典方案优化

评价实例

第一章案例分析与点评

第二章写字楼项目开发运作与方案优化评价

第三章住宅

第四章土地报价可行性研究报告与方案优化评价

第五章股权转让项目运作与方案优化评价2100433B

为了规范房地产开发项目经济评价工作，建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》，从发布之日起在全国试行。为配合这一方法的实施，帮助房地产开发项目经济评价工作者理解和更好地使用这一方法，编者征集了一些房地产开发项目的案例，从中选出4个案例，在保留原案例主要面貌的前提下，经过精心修改，汇编成册，供读者参考。此外，本书还将现行房地产开发的有关文件编成附录，以便读者查阅。

4个案例都不是来自著名的房地产开发项目，开发面积和开发投资也不大，但是，4个案例都包含了进行房地产开发项目经济评价必须的基本要素，在不失一般性的前提下，特点鲜明，且4个案例各有侧重。“租售房地产开发项目案例”着重介绍出售和出租型房地产开发项目经济评价必要的数据、须做的分析和应提交的报表。“混合房地产开发项目案例”着重介绍出售、出租和自营混合的房地产开发项目经济评价的内容，其与租售型案例的区别在于增加了自营固定资产投资，项目建成后，除商品房部分进行正常的租售外，开发商利用建成的固定资产自己进行经营，并从经营中获得收益。以上两个案例侧重介绍房地产开发项目经济评价方法的使用。目前有关部门尚无房地产开发项目可行性研究报告内容的规定，“房地产开发项目可行性研究报告案例”除保留经济评价的内容外，在可研报告的内容方面可为读者提供参考。“房地产开发项目贷款申请报告评估案例”则从工程技术、市场分析、企业资信和风险分析等方面给读者提供有价值的参考。本案例是一个中外合资企业的项目，读者应注意有关报表与一般国内项目的不同之处。由于各个案例的侧重点不同，书写体例也就不完全一致，但是，个案例经济评价的要点是一样的，望读者在使用中切记！

在本书的编纂过程中，编者对《房地产开发项目经济评价方法》的一些内容作了如下补充：还款资金来源增加了可利用租售收入；利润计算指标增加了商品房投资利润率和利税率等指标，用以衡量房地产开发项目出售和出租部分的盈利情况，其值为出售和出租部分的利润（或利税）与对应的房地产开发投资或资本金之比；税收部分增加了出租房的房产税。