住房消费的性质决定了住房消费本质上是一种商品性消费，同时又有一定范围的社会保障性。其特点主要表现在以下两方面。

1.住房的商品性

在20世纪80年代中期，我国理论界展开了一场关于住房是否是商品的大讨论，当时主要有三种观点：第一种观点认为，住房是福利品，具有福利性，是由国家和企业统一建造和统一分配的，属于产品分配，不是商品；第二种观点认为，住房同任何生活消费品一样，均属于商品，应当通过市场流通，实现住房商品化；第三种观点认为，住房有两重性，即既是商品又是福利品，是商品性与福利性的结合。通过争论，基本上统一到住房是商品的观点上来。理论界明确了住房的商品性，对于推进住房制度改革，促进住宅业和房地产业的发展起到了巨大的推动作用。

住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需求的使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。住房成为商品是市场经济的必然产物。住房的再生产过程，必须通过住房商品的生产(投资建造)、分配(市场分配)、流通(市场交换)、消费(职工和家庭居住)诸过程，才能完成自己的循环与周转，不断地、顺利地实现再生产。在计划经济体制下，中国传统的住房制度把住房扭曲成福利品，排斥其商品性，国家和企业投资建造住房后，低租金、近乎无偿地分配给职工居住，切断了市场流通的环节，导致只有资金投入而没有回收的恶性循环，造成住宅建设缓慢、职工居住条件长期得不到改善的恶果，严重阻遏了住宅及房地产业的发展。而在明确了住房是商品以后，在住房制度改革的推动下，按市场经济规律运作，中国的住宅产业和房地产业的蓬蓬勃勃地发展，在国民经济发展中发挥了巨大的促进作用，居民的居住条件也随之大大改善，全国人均居住面积已从70年代末的3.6平方米提高到10平方米以上。实践证明，住房商品性理论的确立带来了巨大威力。

住房的商品性是中国住房制度改革的根本理论基础。住房制度改革的指导思想就是要适应社会主义市场经济的要求，实现住房商品化。住房商品化包括四层涵义：一是住房的生产经营商品化，即把住房作为商品，按商品经济规律由开发商进行投资建造，组织生产经营活动；二是住房的分配、流通、消费市场化，建成的住宅由市场交易进行分配，职工通过购买和租赁进入消费领域，解决自身的居住问题；三是住房的管理市场化、专业化、社会化，由市场型的物业管理企业实施管理；四是住房资源的配置市场化，由市场机制调节住房资源的配置，以取得最佳的经济效益。

2.住房的社会保障性

住房是最基本的生存资料，是人们的栖息场所，关系到居民的基本生存需要和整个社会的安定。由于住房是价值量大的超耐用消费品，购买或租赁都要花费较大的代价，低收入者按市场价格购买或租赁住房难以胜任，必然会出现部分住房困难户，甚至“无家可归者”。因此，各国政府为实现“居者有其屋”、保持社会稳定的目标，都制定了住房社会保障政策，帮助低收入者解决住房困难。如采取低息贷款、房租补贴、廉租屋等措施，使抵收入者也能得到满足基本生存需要的住房保障。这种住房的社会性同传统住房体制下那种人人共享的住房福利性，是有原则区别的。不仅范围小(一般限制在10%以下的低收入者)，而且在性质上也根本不同。因此，不能把住房的社会保障性与旧体制下的住房福利性等同起来。

那么，住房的商品性与住房的社会保障性是什么关系呢"_blank" href="/item/社会主义市场经济/1706" data-lemmaid="1706">社会主义市场经济条件下住房的本质属性，是不以人们的意志为转移的客观经济范畴。它是相对于非商品性或产品性而言的，所要回答的问题是：住房的属性是商品。而住房的社会保障性则是政府制定的对低收入群体实施的住房社会保障政策，属于上层建筑范畴，它是相对于中等收入以上者的住房政策而言的，目的是要帮助低收入者解决住房困难问题，是市场配置住房资源必不可少的补充。住房的商品性是本质属性，涵盖一切住宅，即使是廉租屋，也是由政府补贴市场租金与低租金的差额，从本质上看也属商品化的范畴。

住宅消费与住房制度的关系

住宅消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住宅消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住宅消费顺利实现的可靠保证。

首先，正确认识住房消费的性质，对于透彻理解中国原有城镇住房制度的弊端和改革的必要性，有着深刻的指导意义。例如，在理论界有一种所谓“停止实物分房”的提法就值得商榷。这里涉及到对原有城镇住房制度实质的认识问题，对这一问题有三种不同看法：第一种看法认为主要弊端是实物分房；第三种看法认为主要弊端是福利分房；第三种看法认为主要弊端应为实物福利分房。本书赞同第三种看法。理由是：实物分房只是住房分配在形式上的弊端，而福利分房才是产生弊端的实质。如果仅限于停止实物分房，住房分配货币化，仍然可以搞货币化补贴性的福利，住房分配的福利性实质并没有真正改变，所以正确的、完整的提法，应改为停止实物福利分房。之所以只提“停止实物分房”，是同改革过渡期的住房货币化补贴相联系的，仅是阶段性目标。

其次，从理论上正确把握住房消费的属性、实质、范围和形式，对于建立符合客观规律的新的城镇住房制度，也具有重大的指导作用。住房消费的实质是职工的劳动力再生产费用的重要组成部分，理应属于工资性分配，住房制度改革的目标应是实行住房分配货币工资化。而有一种“实行住房分配货币化”的提法也是有缺陷的。如前所述，住房分配货币化，可以有两种做法：一种是把住房实物福利分房改为货币福利分房，只是在分配的形式上把住房实物折算成货币形式分配，而并未改变住房分配的福利性实质；另一种做法是在住房分配货币化的同时，把住房消费列入工资，作为工资收入的部分，保证在工资分配中包含住房消费在内，也就是实现住房分配货币工资化。根据世界各国通常的做法，住房消费部分均纳入工资之中，职工以其工资收入到市场上购租房。这种做法简便易行。中国住房分配制度改革的长远目标，应与国际接轨，实行住房分配货币工资化。

同时，也应看到，完备的住房制度又是促进住宅消费顺利实现的基本保证。其一，完备的住房制度有利于扩大住宅开发投资规模，促进住宅建设，增加住宅的供应量，从而提高居民的居住水平和居住质量。其二，可以调动职工购买商品房的积极性，树立“自住凭其力”的观念，增强购房支付能力，扩大住宅消费。其三，建立多层次的住房供应体系，也有助于不同收入层次的群体顺利实现住房消费。例如，高收入购买高档商品住房；中等收入者购买普通商品住房；中低收入者供应经济适用住房；低收入者供应廉租住房。把住房的市场化与社会保障结合起来，就可以真正做到“居者有其屋”，保证不同层次的群体都能较好地实现住房消费。2100433B

住宅消费是人们的居住行为，完整地说是住宅的五大功能的发挥，即住宅的生活资料功能、发展资料功能、社交功能、资产功能和文化艺术功能的实现。在研究住宅问题时，对住房消费的性质和特点的正确认识是极为重要的理论基础。

住房消费的性质可以从三方面进行考察:

1.住宅消费的属性

住宅作为生活资料，既是人们最基本的生存资料，又是人们的享受资料和发展资料，居民个人及其家庭在居住生活中，消费住宅的行为就构成住房消费。一套住宅使用期大约为50年至70年(视住宅质量和维修保养而定)，经过这个期限便消费完了，需要更新住宅。从这个意义上说，住房消费就是对住宅的消耗。但从住宅的再生产过程考察，住房消费又是住宅再生产过程的一个重要环节。住房的再生产过程包括：住房的生产(投资建造)、住房的分配、住房的流通和住房的消费四个环节。住房的生产是起点，住房的消费是终点，住房的分配和流通表现为中间环节。住房的生产是为住房消费服务的，所以，住房消费既是住房再生产过程的出发点，又是归宿点。我们不但要认识住房消费对满足人们居住需要的意义，而且要充分意识到住房消费对住房生产和整个国民经济发展的巨大推动作用。特别是在当前我国一般工业消费品全面出现供过于求、而居住水平相对较低的情况下，拓展住宅消费对于扩大内需，拉动经济增长，有着格外重大的意义。如何充分发挥住宅建设和住宅消费这个国民经济新经济增长点的作用，是一个重大的课题。

2.住宅消费的实质

住房消费是职工的劳动力再生产费用构成部分之一。劳动力在其使用过程中，必须不断地实现生产和再生产，这就要支付一定的费用。劳动力生产和再生产费用，是由生产、发展、维持和延续劳动力所必需的生产资料价值决定的。住房是最基本的生活资料之一，住房消费的价值也是劳动力价值的重要构成部分。在市场经济中，工资作为劳动力价值的转化形态，即劳动力价格，必须由劳动力再生产费用决定，只有这样才能实现劳动力再生产。住房消费既然是劳动力再生产费用的重要组成部分，也就必然要求职工工资包含住房消费的价值。世界各国住房消费在工资中的含量一般占25%至30%左右。中国原有的住房实物分配福利制，把住房消费排除在职工工资之外，当作职工福利分配，这是对住房消费性质的扭曲，背离了劳动力再生产规律。而改革的方向，就是要还住房消费属劳动力再生产费用的本来面目，最终纳入到职工工资中去。

3.住宅消费的形式和范围

住房消费是以一家一户为单位进行的，属于个人及其家庭的个人消费行为，它同衣、食、用、行一样具有个人消费的性质，不属人人共享的福利、公共消费的范围。所以，住房消费应由个人及其家庭负担，在职工的收入中开支。传统的住房体制把住房消费当作公共福利平均分配，根本否定了住房的个人消费性质。深化改革，必须确立职工个人是住房消费的责任主体，企业的工资分配则应包含住房消费在内，而国家和政府的职责是制定住房政策、调控住房市场运行和对低收入者实施住房社会保障制度。

1.生存需求。这是最为基本的需求，住宅首先便是一种生存资料，满足人的生存需求是它的必然属性。

生存需求主要表现在两个方面：一个是价格的可接受性，住宅的价格巨大，但有关住宅的支出不应挤占其他生存资料的支出。也就是说，当住宅支出超过收入的一定比例后会影响到生存需求，因此人们只能根据自己的收入情况进行住房消费。而中国的房地产价格偏高，以杭州为例，1999年，杭州市居民人均年可支配收入为9085元，按可支配收入的28%,计算，住房消费为2544元，一套80平方米的经济适用房总价为20万，七成三十年的按揭还款，不计利息年还款额为4667元。如果加上利息，住房支出将占到全部支出额的50%以上，对于尚未达到小康标准的中国居民而言，无疑是一个过大的负担。

生存需求的另外一个方面表现就是生活配套设施是否齐全，水、电、路、煤气、有线电视、电话以及网络的接入口，这些都已成为现代生活中必不可少的部分，缺少其中任何一项都将对现代人的生存产生困扰。

2.安全需求。在现代社会中，则表现为多方面的需求：如住宅的结构及设施的可靠性，住宅的防火抗震性，住宅周边的治安情况等等。这和生存需求一样是保健因素，即对于任何一个房地产开发项目人们都会有的基本需求。

3.享乐需求。当住宅满足了人们生存这一根本需求以后，它作为享受生活的享乐资料性质就凸现出来了。有一种需求日益被重视起来，这就是享乐需求。享乐需求通常被理解为享受生活的乐趣。对于消费者行为学来说，这与那些附属于拥有某物的快乐的领域有关。

作为个人的生活，不仅仅是生存，还有着更多的东西，如娱乐和享受，而与人们日常生活最紧密相联的住宅，无疑也被要求具备这些功能。当住宅脱离了仅仅为了满足生存和安全而存在的时候，它便作为了一种享受资料。当绝大多数人都已经解决了日常生活的几乎所有问题时，人们愿意付出部分额外费用去得到一些他们乐于拥有和使用的东西，或者那些为生活增添乐趣的产品，特别是在富裕的人之中。例如，汽车制造商设计汽车门关上时能带有一种令人满意的“砰”的一声，这除了使驾驶者和乘客感到他们乘坐在一个安全的汽车中，此外没有任何别的用途。在这方面有着大量例子。中国的住宅摆脱了灰色的面孔后，便以各种令人愉悦的颜色和造型出场了，上海的“新加坡美树园”，外墙涂抹的淡绿色，挺拔的造型，无一不使人联想到都市中的树林。无庸置疑，强调住宅的舒适性，外观及环境的可观赏性都是在设计阶段刻意加上了的。这样做的目的很明显，是为了鼓励人们的购买。

对产品的设想和提高享乐的方法是很丰富的，因为消费者一般都能从所提供的任何品牌中获得产品的基本用途。销售商通常能够通过提供给消费者来自于使用产品的一点额外的乐趣，如舒适就能够很好地使品牌脱颖而出。涉及到住宅享乐方面的词语很多：舒适、温馨、华贵、典雅、健康绿色、幽静等等，包括了消费者的视觉、听觉、触觉的总体感觉，有资料显示消费者更青睐于那些具备明显享乐主义特征的房产。

人们对享乐的追求，主要体现在以下几个方面：

(1)宽适度：社区的容积率是一个重要指标，除此以外，户型的设计和功能划分也是消费者十分关注的方面，如何做到动静分区，主客分区，是设计时需要考虑到的问题。以居住面积为例，有研究表明，人在较小的空间里容易出现精神压抑等症状，这也是人们愿意购买大面积住宅的一个原因。

(2)健康性：住宅消费者日益注重对健康的投资，追求绿色环境，清新的空气、安静的空间、阳光、流水以及社区里的健身设施，这些因素都明显带有享乐主义的痕迹。

(3)便利度：也就是指所生活的社区的服务环境，一般消费者趋向居住在社区服务配套设施比较齐全的区域，包括日常购物、娱乐、医疗、银行、邮局、文教环境等诸多方面。此外，交通对于现代人而言也是极为重要的，尤其对于城市近郊的房产而言，公共交通的便利程度也是一个需要的因素。

4.社归属感和爱。住宅及社区需要有足够的空间，让近邻们能够互相交流、接触，使社区富有人情味，也会使居民有归属感。一处赏心悦目的房产也是一道风景，越来越多的开发商也开始重视对景观的设计。在对景观的设计的过程中就需要考虑与住宅消费有关的聚类需求，主要是对住宅外观的设计，以及社区内景观的设计，消费者是否有认同感。住宅在进行外观及内部设计时，如果能够考虑到住宅的聚类性，就能够吸引一批有相近兴趣、爱好、思想的消费者，就会获得极大的成功。深圳曾有过这样的先例，一个专为另类艺术家们开发的新楼盘，通过设计师所赋予的独特吸引力，吸引到不少艺术家前来购买。新近出现的SOHO，也正是迎合了一个特定消费群体的喜好，为其量身打造的，因此具有极强的聚类性。关于聚类性，可以视其是否有特定的目标群体，是否有为他们的特性而进行特别设计之处而进行评价。

5.投资需求。住宅是价值巨大的财产，有不少人购买住宅是因为它的保值、增值性，投资房地产(包括住宅)在许多国家是一种普遍的投资渠道。房地产的保值、增值性是因为房地产(住宅)所附着的土地是一种稀缺资源。在中国，也有不少的人选择这种投资渠道，但其总数在中国仍属于少数，只有一些先富裕起来的人会将资金投于房地产，而房地产的投资价值也只能对于某一特定的时点而言，一处房产在某一时点是有投资价值的，而在另一时点可能就毫无投资价值。

随着各地加大对自住和改善型住房消费支持力度，自住式住宅消费将成为楼市最强的刚性需求力量。2100433B

住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度。只有当二者互相适应时才能顺利实现住宅市场的结构平衡。

根据上述一般原理，设置衡量住宅供给结构与消费结构合理度标准。

(一)住房供给的档次结构合理度标准

1.住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应。居民的收入是区分为不同层次的，收入的层次性决定了住房消费需求的层次性，从而要求住房的供给结构中的品质档次结构也要与此相适应。一般情况下，高收入户总是极少数，相应高档次住房不宜建设过多；中高和中等收入户占多数，相应普通商品住房应多建；中低收入户也占相当比重，相应要建设适合这类群体购买的经济适用型住房；至于低收入和最低收入户也是少数，主要供应政府提供财政补贴的廉租屋。对于一时买不起商品房的，则提倡租房入住，大力发展租赁市场。

2.每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应。在当前经济发展状况下，根据居民的收入水平和支付能力，每套住房面积结构的合理度为，150平方米建筑面积的大户型住宅宜少建；适量建设100平方米左右建筑面积的住宅；多建100平方米以下建筑面积的中户型住宅，鼓励建设符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建筑面积的小户型住宅。

3.住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应。随着城市中心地区土地使用的日趋饱和，住房供应的分布区域必然向市郊转移，目前大城市中居住郊区化的趋势已日益呈现出来。因此，交通、道路、给排水、供气、供电、通信、商铺、学校等配套设施也必须相应跟上，使之成为适宜居住地区。

(二)住房供给的价位结构合理度标准

1.住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应。即根据各类家庭的实际可支配收入，能购买相应价格档次的住房。一般来说，高价位住房不宜建设过多，关键是要把中等及中等偏下收入家庭买得起的相应价位住宅，作为主力房型，政府支持开发商建设房价相对较低的经济适用住房。

2.中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中动迁居民的需要量相适应。实践已经证明，多数动迁居民收入较低，能够承受的是中低价位住房，因此要视房源供应情况来确定旧区改造的规模和速度。如果房源不足，则要采取两方面措施求得平衡：一是加快中低价位住房建设，增加供应量；二是放慢旧区改造速度，减缓引致性需求。

3.住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应。从长期来看住房价格呈现出上涨趋势，为要使供给的价位结构与需求结构相适应，必须把房价的涨幅控制在地区人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增长10%，最理想的房价涨幅宜控制在5%左右，最高不得超过8%。

(三)住房供给结构超前性的合理度标准

住房消费需求结构是个动态概念，必然随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，因此，住房供给结构也要适应住房消费结构的升级和演进而具有一定的超前性，国外经验数据一般要超前20年左右。衡量这种超前度的标准大体可定为：

1.住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应。居民收入随经济发展而普遍增加，收入结构中的高、中、低收入划分线也会相应发生变化，总的趋势是收入结构高级化升级，并呈橄榄形状态，两头小，中间大，中产阶层扩大，由此住房消费结构也随之升级。与收入结构高级化相适应，住房供给结构也要有适度的超前性，高价位、中高价位住房增加，中低价位住房逐步减少。

2.住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应。随着社会发展，住房消费结构向着宽敞型、舒适型、享受型方向发展。与之相适应，住房供给的综合品质也会提高，高档房、中高档房的比重会有较大提高，而中低档次住房则会相应减少，比重下降。因此，目前的中低档次、中低价位商品住宅的建设和供应也要掌握一定的度，以免日后过于落后。

3.住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应。由于城市中心区的有限性和城市郊区的宜住性，居住区向交通干道沿线的市郊扩散是必然趋势。适应这种趋势，要提前进行规划，加快建设市郊的快速交通干道和相应的基础设施，营造便捷的交通和良好的配套条件，为居住消费郊区化提供完备的服务。

以上论述偏重于定性的研究，具体实施时还要结合每一地区或城市的实际情况，进一步量化。

目前中国房地产行业占GDP的6．6%和1/4的投资。知名财经评论员叶檀认为，在此情况下，给房地产市场降温必然慎之又慎。相关政策将会秉持有进有退的策略，房地产市场作为拉动消费的经济杠杆行业地位不会改变，但过度的刺激政策会逐步退出。