真实需求才是市场的主宰
因城施策之下，一些城市的地方政府重新捡起10年前的行政调控手段，苏州的“限价令”，北京的“70/90”政策纷纷出台，“限”字当头，“还是当年的感觉，还是熟悉的味道”，这意味着什么?
历史经验告诉我们的是，这样的手段，往往与市场规律不相吻合，结果总是导致调控的目标不能达到。
“限价令”在过去十多年的调控当中曾经多次祭出，效果并不尽如人意。因为市场的价格是供求关系的客观呈现，不改变供求关系，一味限制买方的售价，实际上只能限制住表面的价格。在多人追逐一套房子的状态下，房子只可能是价高者得，这个总价很可能不止是表面的成交价，而是体现在各种隐性的价格上，例如排号费、阴阳合同私下加价、精装修加价或者对经手人的行贿等，实际成交价可能远高于账面成交价，实际上并没有达到降房价的目的。
而“70/90”政策，在曾经实施过的城市当中，也被认为是一项无效的政策。
“70/90”政策的调控逻辑很清晰，就是意图在不增加土地供应的情况下，增加商品房的供应套数。算盘打得很精，但市场不是在黑板上做数学题。市场是活生生的一个一个人、一个一个家庭的交易。人们的真实需求，才是市场的主宰。
一刀切地划定户型面积的规定，往往是和市场的真实需求相距甚远的。结果是应该得到满足的需求得不到满足，人们不需要的东西，却大量供应，形成“产能过剩”，造成市场的紊乱。人们对中大户型改善性住房的需求是客观存在的，也是市场的合理需求，如果行政之手压制它，市场就会想方设法绕过这双手，把需求变成“地下”和“违规”，过去的实践证明，这样的压制往往会导致很多市场乱象。
事实上，从2014年以来，中央的楼市政策是加大对改善性购房需求的力度的，而“70/90”政策一出，信号又紊乱了：政府到底是要支持还是打击改善型需求?
过去几年，一二线城市的市场变化已经很清晰，在这些城市，改善型需求已经占据主流，小房换大房的需求早已是市场成交的主流，尤其是在“二孩政策”落地的情况下，市场对中大型户型的需求在与日俱增。
这样高涨的市场需求下，如果“70/90”政策重新推行，小户型大量上市，中大户型供应减少，结果将是中大型户型住宅价格的上涨。尤其是改善型需求在新房市场得不到满足，就会大量涌入二手房市场，到时候，二手房的中大户型价格出现暴涨也是意料之中的事情。其结果，仍然是变相推涨了房价，与调控的初衷相违背。
调控一二线城市的房价，防止其非理性上涨，的确是必要的，但如何科学地施策却需细思量。只有顺应市场规律，顺应人们真实需求的调控才会是有效的。
