（2016年9月14日鞍山市人民政府第189号令公布）

（八）《鞍山市国有非住宅房产经营管理办法》（市政府令第132号）

1.第一条中的“经营城市目标”修改为“国有资产保值增值”。

2.第四条第一款修改为：鞍山市国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）是我市国有非住宅房产的行政主管部门。其所属的鞍山市国有非住宅房产管理处（以下简称“市国非处”具体负责国有非住宅房产的管理工作。

3.第四条第二款中的“国有资产”修改为“建设、城市管理综合行政执法”。

4.在总则中增加一条作为该章最后一条，即：国有非住宅房产使用人应当配合有关部门做好国有非住宅房产的经营管理工作，不得擅自经营国有非住宅房产以及自行改变房屋使用用途。

5.第五条中的“房产行政主管部门”修改为“市国资委”、“经营公司”修改为“市国资委”、“由经营公司行使”修改为“由市国非处行使”。

6.第六条修改为：国有非住宅房产的使用实行租赁制度。申请租赁使用国有非住宅房产应当符合相关的标准和条件。

申请人应当持有关资料向市国资委提出申请,经批准并与市国非处签订房屋租赁合同后,由市国资委实施备案管理。

不得自行租赁、转租国有非住宅房产。

7.第七条中的“经营公司”修改为“市国非处”。

8.第十条修改为：国有非住宅房产使用人需要改变房屋使用用途的，应当经市国非处同意后，持有关资料向市国资委提出申请，由市国资委实施备案管理。

9.第十一条第一款中的“须经经营公司批准”修改为“应当经市国非处同意后，报市国资委备案”。

10.第十二条中的“房产行政主管部门”修改为“市国资委”。

11.第十三条第一款中“经营公司”修改为“市国资委”、第二款中的“经营公司”修改为“市国非处”。

12.删除第十四条，即：

第十四条 机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转租所使用的国有非住宅房产。其他国有非住宅房产使用人经经营公司同意,可将所使用的国有非住宅房产全部或部分转租。需要转租时,租赁双方应提供相关资料,由经营公司与转租方和新承租方签订三方租赁合同,转租部分由新承租方交纳协议租金。转租合同的截止日期不能超过原房屋租赁合同的截止日期。

转借、承包、联营等行为,一律视为转租行为。

13.删除第十五条第一款第一项，即：（一）《国有非住宅房产使用证》原件；

14.第十五条第二款修改为：经市国资委批准并与市国非处签订国有非住宅房产租赁合同后，报市国资委备案。

15.删除第十五条第三款，即：国有非住宅使用权转让，出让方应向产权单位交纳转让补偿费。

16.第十六条、第十九条、第二十一条中的“经营公司”修改为“市国非处”。

17.第二十六条中的“鞍山市国有非住宅房产管理处”修改为“市国非处”。

18.在罚则中增加一条作为该章第一条，即：违反本办法的行为，其他法律、法规、规章已有规定的，依照相关法律、法规、规章予以处理。

19.删除第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十五条，即：

第二十八条 违反本办法第九条规定,未造成损失的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处以1000元以上3000元以下罚款;造成损失的,由房产行政主管部门责令赔偿损失,并处以造成财产损失1倍以上5倍以下的罚款。

第二十九条 违反本办法第十条第十一条规定,擅自改变房屋用途、结构的,由房产行政主管部门责令限期恢复原用途、恢复原状,并处以原房产价值1%—3%的罚款；情节严重的,处以原房产价值3%—5%的罚款；给房屋造成重大损失的,依法追究经济或刑事责任。

第三十条 违反本办法第十四条规定,擅自转租国有非住宅房产的,转租行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以5000元以上8000元以下罚款;情节严重的,处以1万元罚款。

第三十一条 违反本办法第十五条规定,擅自转让国有非住宅房产使用权的,转让行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,处以3万元罚款。

第三十二条 违反本办法第十七条规定,拖欠房屋租金累计6个月以上的,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权。

第三十四条 违反本办法第二十二条第二十四条第二十五条规定,造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的,由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失,并处以原房产价值5%—8%的罚款;情节严重的,处以原房产价值8%—10%的罚款。

第三十五条 经营公司因违法经营或管理不善,造成国有资产损失的,由国有资产等部门依法追究相关责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。

第一章　总则

第一条　为加强城市国有非住宅房产经营管理,保障城市国有非住宅房产权利人的合法权益,实现经营城市目标,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《鞍山市城市房产管理条例》及有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条　本办法所称国有非住宅房产是指下列各类非住宅房产：

(一)由国家、省、市直接或间接投资建造、购买的；

（二）住宅区内用配套费建造的(包括住宅楼房底层经营性用房)；

(三)各时期由市政府划拨给使用单位自管、自用、自修的；

(四)市直机关、团体、事业单位建造和购买的；

(五)各时期由市政府接管的以及其它应纳入经营管理的各类非住宅房产。

第三条　凡使用国有非住宅房产,从事国有非住宅房产交易,实施国有非住宅房产经营、管理的单位及个人，均须遵守本办法。

第四条　鞍山市房产局是全市国有非住宅房产的行政主管部门。鞍山市国有非住宅房产管理处具体负责全市国有非住宅房产的管理工作,指导鞍山市国有房产经营投资公司(以下简称“经营公司”）对全市国有非住宅房产实施经营管理。

财政、物价、国有资产、审计、监察、公安、工商等部门按照各自职责,协同做好国有非住宅房产的经营管理工作。

第二章　使用管理

第五条　国有非住宅房产属国家财产,由房产行政主管部门代表国家依法进行权属登记。经市政府批准,将国有非住宅房产划拨给经营公司,由经营公司行使所有权并承担相应的义务。

第六条　固有非住宅房产的使用实行租赁制度。申请租赁使用国有非住宅房产,应符合相关的标准和条件,申请人须持有关资料向房产行政主管部门提出申请,经批准并与经营公司签订房屋租赁合同后,由房产行政主管部门依法核发《国有非住宅房产使用证》。

第七条　国有非住宅房产的租赁合同期一般不超过三年。房屋租赁合同期满后,原房屋使用人需要续租的,应当在租赁期届满前3个月提出续租申请,经房产行政主管部门批准后与经营公司重新签订租赁合同。至合同期满后原房屋使用人仍未提出续租申请,则视为放弃续租权。

第八条　国有非住宅房产的安全管理应遵守国家、省、市的有关规定。发现房屋存在安全隐患,房屋使用人有义务向房产行政主管部门或经营公司提出房屋安全鉴定申请。对已确定为危险房屋的国有非住宅房产,责任人应及时进行加固维修。房屋险情未排除前,不得使用。

异产毗连国有非住宅房产的使用,应按照有利使用、共同协商的原则,依据国家、省有关规定处理。

第九条　固有非住宅房产使用人必须在国家规定的范围内行使使用权,不得故意损坏房屋,不得利用房屋进行损害他人利益、扰乱公共秩序、破坏环境等非法行为,未经有关部门批准,不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危险品。

第十条　机关、团体、全额拨款事业单位使用的国有非住宅房产,不得自行改变房屋使用用途。其他国有非住宅房产使用需要改变房屋使用用途的,应凭有关资料及经营公司的初审意见,向房产行政主管部门提出申请,经批准后,由房产行政主管部门发放《房屋改变用途临时使用证》。房屋改变用途后,应加收协议租金。

第十一条　国有非住宅房产使用人需要改变房屋结构时,不涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经经营公司批准。

改变房屋结构涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的,须经市房屋安全鉴定机构鉴定,由房产行政主管部门审批。

第十二条　国有非住宅房产使用人对房屋进行改扩建的，必须首先征得房产行政主管部门同意。

对国有非住宅房产实施动迁改造的,应当与房产行政主管部门签订动迁还建协议；无动迁还建协议,任何部门不得办理相关手续。

第三章　经营管理

第十三条　划入经营公司的国有非住宅房产,经营公司可采取融资抵押、置换、担保、改造开发、引资合作等方式进行经营运作。

经房产行政主管部门同意,空置的国有非住宅房产可由经营公司采取拍卖、招租、转让、合作等方式进行经营运作。

第十四条　机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转租所使用的国有非住宅房产。其他国有非住宅房产使用人经经营公司同意,可将所使用的国有非住宅房产全部或部分转租。需要转租时,租赁双方应提供相关资料,由经营公司与转租方和新承租方签订三方租赁合同,转租部分由新承租方交纳协议租金。转租合同的截止日期不能超过原房屋租赁合同的截止日期。转借、承包、联营等行为,一律视为转租行为。

第十五条　机关、团体、全额拨款事业单位不得自行转让所使用的国有非住宅房产使用权。其它国有非住宅房产使用人,可将所使用的国有非住宅房产使用权进行有偿转让。申请转让时,应提供下列资料：

(一)《国有非住宅房产使用证》原件；

（二）原房屋租赁合同；

(三)国有非住宅房产使用权有偿转让意向书；

(四)双方有效的身份证明；

(五)政府委托的房产价格评估机构出具的评估报告。

经房产行政主管部门批准并与经营公司签订国有非住宅房产租赁合同后,由房产行政主管部门重新核发《国有非住宅房产使用证》。

国有非住宅房产使用权转让,出让方应向产权单位交纳转让补偿费。

第十六条　利用国有非住宅房产喷涂广告、设置广告牌匾、通讯设施及利用房屋实施打眼架线等行为的,须与经营公司签订协议,实行有偿使用。

第四章　租金管理

第十七条　国有非住宅房产执行市人民政府制定的租金标准。国有非住宅房产使用人必须严格履行租约规定,按月足额交纳租金,拖欠房屋租金每过一日加收月租金1%数额的滞纳金。国有非住宅房产的租金收入,应优先用于国有非住宅房产维修,实现国有非住宅房产的保值增值。

国有非住宅房产涉及债务的,其债务关系不变,一律按原资金渠道偿还。

第十八条　建立国有非住宅房产租金缴交工作责任制,国有非住宅房产使用单位的法定代表人是本单位承租国有非住宅房产的第一责任人,对本单位所使用的国有非住宅房产租金缴交工作负第一责任,其行政主管部门负责监督、协调。

第十九条　国有非住宅房产的租金按以下方式收缴：

(一)机关、团体及全额拨款事业单位使用的固有非住宅房产租金,由市财政直接核拨；（二)其他国有非住宅房产租金,按规定标准由经营公司按月收缴。

第二十条　国有非住宅房产租金的减、免、缓,实行审批制度,申请减、免、缓交租金,必须按市政府有关规定严格履行审批程序。

第五章　修缮管理

第二十一条　除租赁合同中另有载明外,经营公司是国有非住宅房产的修缮责任人。

第二十二条　国有非住宅房产的修缮责任人必须定期勘查房屋,了解房屋使用状况。属修缮责任人维修范围的,应及时维修,确保房屋正常使用。

第二十三条　国有非住宅房产的修缮范围为:房屋主体、原设计标准的室内墙体、室内排水设施、室内电气设施、室外化粪池以内的排水设施等。

房屋使用人自行改装、增设的设施,由使用人自行维修。

机关、团体及金额拨款事业单位办公用房中的电梯、中央空调、送排风系统、泵站二自用锅炉等原设计大型配套设施的修缮费用,由财政单独列支。其他固有非住宅房产的上述配套设施由使用单位负责修缮。

室内外给水、供暖、燃气等配套设施,由各相关单位负责修缮。

第二十四条　国有非住宅房产使用人对所使用的房屋设施有监护的责任,发现房屋损坏,应及时报修。因使用人过错造成房屋及其附属设施损坏,或者给他人造成人身、财产损失的,由房屋使用人承担赔偿责任。

第二十五条　国有非住宅房产维修过程中,因房屋使用人或者毗连房屋所有人、使用人阻碍,导致房屋维修发生困难的,可提请公安、司法机关采取强制措施,发生的费用由责任人承担。给他人造成人身、财产损失的,由责任人负责赔偿。

第二十六条　鞍山市固有非住宅房产管理处应按照房屋使用人报修情况及所掌握的房屋完损程度,编报国有非住宅房产修缮计划,同时根据租金收缴情况,对国有非住宅房产修缮工程项目进行统筹安排。

第二十七条　国有非住宅房产修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限,应当在工程合同中载明。

房屋修缮工程发生重大事故的,由房产行政主管部门会同有关部门查处。

第六章　罚则

第二十八条　违反本办法第九条规定,来造成损失的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处以1000元以上3000元以下罚款;造成损失的,由房产行政主管部门责令赔偿损失,并处以造成财产损失1倍以上5倍以下的罚款。

第二十九条　违反本办法第十条第十一条规定,擅自改变房屋用途、结构的,由房产行政主管部门责令限期恢复原用途、恢复原状,并处以原房产价值1%--3%的罚款；情节严重的,处以原房产价值3%--5%的罚款；给房屋造成重大损失的,依法追究经济或刑事责任。

第三十条　违反本办法第十四条规定,擅自转租国有非住宅房产的,转租行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以5000元以上8000元以下罚款;情节严重的,处以1万元罚款。

第三十一条　违反本办法第十五条规定,擅自转让国有非住宅房产使用权的,转让行为无效,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权,并处以1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,处以3万元罚款。

第三十二条　违反本办法第十七条规定,拖欠房屋租金累计6个月以上的,由房产行政主管部门责令收回国有非住宅房产使用权。

第三十三条　违反本办法第十八条第二十条规定,不履行缴交租金责任或擅自批准减、免、缓交租金的,由市监察机关依法追究行政责任。

第三十四条　违反本办法第二十二条第二十四条第二十五条规定,造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的,由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失,并处以原房产价值5%--8%的罚款;情节严重的,处以原房产价值8%--10%的罚款。

第三十五条　经营公司因违法经营或管理不善,造成国有资产损失的,由国有资产等部门依法追究相关责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条　国有非住宅房产工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,不起诉又不履行处罚决定的,做出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第七章　附则

第三十八条　各县(市)、区参照执行本办法。

第三十九条　本办法自2002年9月1日起实施。

(一)生产性非住宅房产

生产性非住宅房产，是指物质生产部门作为基本生产要素用于生产劳动的房产。包括工业、建筑业、交通运输业等部门在生产活动中使用的厂房、仓库、作业房、实验室和一些附属房屋等。

生产性非住宅房产是工交等物质生产活动的基本物质要素，缺了它生产活动就不能正常进行。尤其是现代工交生产，对房产的依赖性更强，没有必要的生产用房，许多生产活动就无法进行。生产性非住宅房产的功能是为各种物质生产服务，因此，其选址、结构、用料和外形等，都是以方便生产和服务生产为基本前提的。正因为如此，城市中的生产性非住宅房产往往集中于生产功能区或郊区，结构通常是以坚固为基本特征，所用建材是以钢材、钢筋混凝土为主，外形则多表现为占地面积大、低层化和连片化。

作为生产活动的必要物质要素，生产性非住宅房产无疑属于生产资料范畴。因为是执行生产性固定资产(本)的职能，所以生产性非住宅房产的价值实现和补偿方式，就与生产性固定资产的价值周转方式相同。即生产性非住宅房产的价值，按其在生产中的磨损程度，逐渐转移到这些房产参与的生产活动所生产的产品中去，然后通过销售产品使价值得以回收在产品的销售收入中，再以折旧的形式分期从产品销售收入中提取并积累起来，直到提取的折旧金额所代表的价值量等于房产正常使用期内磨损的价值量为止。由于生产性非住宅房产的生产资料性质明确，价值周转路径清楚，为购置或建造其而垫付的资本回收有公认可行的规则可循，所以，生产性非住宅房产的商品属性也表现得较明显，且容易被人们所接受。

(二)非生产性非住宅房产

非生产性非住宅房产，是指非生产部门和行业使用的住宅以外的那些房产。它包括营业性房产和非营业性房产两部分。

1.营业性房产

是指城市经营性单位和企业进行贸易和经营性服务活动所使用的房产，如商店、餐馆、银行、邮电局(所)、旅馆、饭店、交易所等直接从事经营活动的房产，以及它们的辅助用房等。

营业性房产是城市流通部门和其他第三产业部门从事商业和经营性服务活动的必要物质条件，它对商业和经营性服务活动的经济效益的制约性，因商业和服务活动的特殊性而表现得很强。例如，房产所处的位置、房产的质量和内部结构等，对商业等服务活动的经营效益有决定性的影响。而且，一个城市的繁华程度如何，很大程度上取决于这类房产的规模和质量。

由于营业性房产在参与商业和经营性服务活动中，是发挥固定资本的职能，所以它在价值周转方式上与生产性房产相似。不过它的价值不是转移到新的物质产品中去(商业和服务活动不直接创造物质产品)，而是转移到商业及服务业所提供的非物质化服务产品中去，并直接从营业收入中扣回。同时，因这类房产是服务于第三产业，所以其产权形式客观上比生产性房产的产权形式更为灵活。

2.非营业性房产

又称行政事业性房产。是指党、政、军、卫、文、教、科技、体育(一部分是营业性的)、宗教和其他部门使用的，不具有经营性，又不属住宅的非生产性房产及其辅助房产。

这部分房产是国家行使政府职能，保证必要的社会公益事业的正常运转和发展的必要物质条件，也是非政府性的社会福利和慈善事业正常运转和发展的必要物质条件。其最大的特点，是它与人们的政治和文化等精神生活的关联性很强，而与人们的物质生活之关联性则较弱。因此，这部分房产的物质形态在建筑风格和位置坐落等方面，都有自己的一些特点，它除了满足各种使用需要外，很注重反映人文历史和民族风貌。

这部分房产因大多是政府出资建造，且通常只供行政事业单位使用，所以其商品属性表现得较弱。其实，无论它由谁出资建造和供谁使用，它的建造过程都是一个典型的商品生产过程，充满了各种商品交换关系。它建成交付使用后，进入了公共消费过程，不能据此来否定其商品属性。况且，当这些房产因各种原因不再适宜作为非营业性房产时，政府或其他所有者常将其出租或出售给其他主体改作另外的用途。这种重新进入流通的现象，正好说明这些房产是商品。

因为不以盈利为目的，又是公共消费，所以非营业性房产的价值周转方式与生产性和营业性房产都不一样。它主要通过国民收入再分配的形式，从政府财政收入中得到补偿，即通过财政投资和补贴得到补偿。非营业性房产的产权一般都是政府所有，只有少数是民间社会团体所有。

(三)公用基础设施

公用基础设施是指既不能与生产性房产划等号，又不能与非生产性房产等同的构筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、桥梁(含立交桥、人行天桥)、水塔、蓄水池、地上和地下给排水设施、供电、供气、供暖设施、公共广场、公园、绿化设施、垃圾污水处理设施、公共厕所、消防和防洪设施等。

虽然大多数公用基础设施在物质形态上与我们习惯上讲的房屋大相径庭，但由于现代社会经济生活已使这些公用基础设施与原本意义上的房屋融合在一起，且融合程度越来越高，大多数原本意义上的房屋离开了公用基础设施，已不能发挥正常功能，所以，从现代和发展的观点看，毫无疑问地必须将公用基础设施作为房产来看待，即它是广义上的房产。

公用基础设施在城市经济和社会生活中起着重要的作用。它既是人们生活正常进行所必须的物质条件，又是生产活动顺利运转不可缺少的物质要素，正是这些公用基础设施，将生活、生产、商业、服务、娱乐等活动场所连成一个整体，可以说，住宅、工厂、商店、办公楼等等房屋，都是公用基础设施的终端场所。

公用基础设施作为广义上的房产，与前述的各类房产相比，有很鲜明的特点。一是它的物质形状大都很特别，或无顶、或密封、或地下、或无顶又无墙等等；二是它的功能的公共性和两重性，它通常是为多数人和多群体服务，而且它既为生产服务，又为生活服务；三是它在运转上有较强的协调性要求，因为各种公用基础设施之间不仅在技术和经济上互相关联，而且在数量比例、质量匹配、时间制约和空间呼应上都有特定的直接或间接因果关系，必须协调地运转才能充分发挥其功能；四是效益的间接性和综合性，它的效益一般表现为它所服务的对象的效益，而且这种间接效益既有生产和生活的，又有经济和社会的，综合性很强。

公用基础设施的产权形式，因其公共性和综合性等特点而通常是国家(政府)所有制为主导。但是市场的发展也使一些公用基础设施逐渐成为政府和企业共同拥有，或政府拥有所有权，企业行使经营权和管理权。

公用基础设施的价值周转方式有三种基本情况。一是如果公用基础设施实行经营制，则通过收费制等形式回收价值，也就是采取自我循环的公式周转；二是如果公用基础设施不实行经营制，则通过单一的国民收入再分配，再由政府实行财政投资和补贴进行周转；三是公用基础设施只进行部分经营制，则通过收费等形式收回部分价值，政府再补贴一部分，即通过上述两种方式的结合实现价值周转。2100433B

狭义的房产由住宅和非住宅房产两部分组成，城镇中这两类房产的比重一般均是各占50%左右。

住宅与非住宅房产具有非常密切的联系，首先，它们都是房产，有许多共同特征。其次，它们互相依存，互为补充，通过公用基础设施的纽带作用形成一个有机整体，共同完成经济、社会、文化等职能。再次，住宅与许多非住宅房产在物质实体上的绝对分离已不是唯一的存在形式，许多同时具有住宅、办公室、商场等功能的综合性房产已大量出现。另外，从它们的起源上考察，最早二者是合为一体的。在远古时代，人们的生产主要在野外，那时的房屋主要是作为栖身安家的生活场所。其实，在人类三次(尤其；是第二、三次)社会大分工之前，房屋与住宅大体上都是一回事。从第二、三次社会大分工之后，手工业、商业逐渐分离出来，形成了独立的经济部门。于是，房屋的功能随之有了扩展，开始出现与住宅分离的手工业作坊、商店和仓库等非住宅房产。以后，随着生产力的发展，各种非住宅房产相继出现并不断发展，最终形成了今天这种与住宅平分秋色的态势。

住宅和非住宅房产又存在着许多反映各自特点的差异。分析这些差异性，有助于我们更全面地认识住宅和非住宅房产。

(一)内容的繁简程度不同

住宅的内容很单一，干变万变都是卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容；非住宅房产的内容则较为复杂。

(二)性质差异较大

住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，而非住宅房产的性质就很复杂了，既有生产资料性质的厂房、车间等房产，也有公共生活性消费资料的学校、医院等房产。

(三)产权归属上有差异

住宅由于是个人必要消费品，因而个人所有是一种不可缺少的产权形式。非住宅房产由于不是个人必要消费品，因而个人所有不是一种必须的产权形式，相反，国家所有(如政府办公用房、国防用房等)则是它不可缺少的一种产权形式。

(四)价值补偿上的差异性

住宅的价值实现和补偿及其实现和补偿的顺利程度，与个人的生活水平和支付能力关系极大，因此组织其价值补偿和周转时，个人的收入状况和消费结构是一个非常重要的制约因素。非住宅房产的价值补偿和周转，则大多数与个人的收入水平和支付能力没有直接的关系，而更多地是与生产经营状况、各级政府财政状况等因素直接相关。

(五)流通的经济内容有差异

住宅流通无论是采用出售、出租或其他形式，买卖双方一般都是将住宅作为一种耐用消费商品，而不是作为一种资本来看待的，而a参与流通的内容，一般也只是住宅本身。非住宅房产，特别是其中的生产性和经营性房产的流通，往往是房产本身与企业的许多财产，如机器设备、库存产品等一起流通，像企业兼并、拍卖等，就是这种情况，所以它常常是一种生产经营条件的流通，是资本的产权流通。

另外，它们在需求和供给方面也有差异。从需求类型上讲，住宅需求是属直接性的最终需求，它直接为人们提供生活居家的空间；非住宅房产，特别是其中的生产和经营性房产的需求，则主要是一种间接性的派生需求，因为它们不能单独生产出产品或提供服务，只有在与其他生产要素和条件的配合中，才能看出其作用大小，即对它的需求主要是由生产和商业活动提出。这种需求上的派生性，要求在组织非住宅房产供求平衡时，特别应注意它们与生产和商业活动状况的关联性。

从供给上讲，住宅因结构、用料等相对简单，相互间的共同点相对较多，使其建造周期相对较短，故在——-定时期内供给弹性稍大一些；而非住宅房产中厂房、商厦、宾馆等，因结构、用料相对复杂一些，相互间的异质性更强，使其建造周期，相对较长，故其在一定时期内的供给弹性就显得比住宅要弱。非住宅房产的这个特点，再加上生产和流通对市场的变化反映灵敏之因素，客观上要求在组织非住宅房产供求平衡时，应；特别注意其供给要有必要的超前性。

第一章 总则

第一条 为加强本市国有房产管理，保障国有房产所有权人和使用人的合法权益，根据国家法律法规和有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的国有房产是指房屋产权属国家所有，由市政府授权福州市国有房产管理中心管理经营的房产。

国有房产包括直管公房，公共租赁住房，廉租住房，房改腾退房，行政机关及全额拨款事业单位剩余公有住房（不含办公用房），关闭、停产、合并、改制的国有企事业单位移交的房产，以及市政府授权管理的其他房产等。

国有房产按使用性质分为住宅和非住宅两大类。

第三条 本办法适用于本市五城区国有房产的经营和管理。

公共租赁住房、廉租住房的管理办法，由市人民政府另行制定。

第四条 福州市国有房产管理中心（以下简称“市房管中心”）是本市城区国有房产的主管部门，负责本市城区国有房产的管理经营工作。

市房管中心可委托各区房产管理部门或其他房产管理单位对国有房产进行经营管理。

第五条 国有房产的所有权和使用权受国家法律保护,任何单位和个人不得侵占国有房产。

禁止任何单位或个人非法租赁、买卖国有房产或利用国有房产危害公共利益，损害他人合法权益。

第六条 市房管中心应当建立国有房产信息系统，做好国有房产清产核资等工作。

国有房产的经营收入应按规定上缴同级财政，实行收支两条线管理。

第二章 租赁管理

第七条 市房管中心作为国有房产的出租人，应当与承租人签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。

租赁合同的期限一般不超过两年，最长不超过三年。

期满后经双方协商可以续租。

第八条 国有房产的租赁实行标准租金和市场租金。

国有房产实行标准租金的范围和租金标准按市政府有关规定执行，市场租金由租赁双方协商确定。

实行标准租金的租赁合同，在租赁期内标准租金遇有政策性调整时，应当按新租金标准重新签订租赁合同。

对于实行标准租金的，由出租人发给《国有房产租赁凭证》，出租人应当定期对承租人使用房产情况进行审核登记，并记载于《国有房产租赁凭证》；未经审核登记的，为无效凭证，不得作为征收补偿和其他事项的依据。

第九条 承租人应当按月足额缴纳房屋租金，不得无故拒付或拖欠租金。

第十条 未经出租人同意，国有房产不得转租（包括承包、联营、转借、转让等）。

擅自转租的，转租无效，转租收益归出租人所有，承租人应承担违约责任。

第十一条 国有住宅房屋实行一户一租制度，一户只能租赁一处实行标准租金的住宅房屋。

对租赁两处以上住宅房屋的，出租人有权终止原租赁合同，收回出租房屋或对承租人自住的一处住房外所租赁的房屋实行市场租金。

第十二条 实行标准租金的住宅房屋承租人在租赁期限内死亡的，其成年直系亲属同时符合下列条件的，可以在原承租人死亡6个月内向出租人委托的房屋所在地的区房产管理部门申请更名继续承租：

（一）与原承租人在同一户籍内；

（二）与原承租人共同居住生活2年以上；

（三）五城区内无住房；

（四）未享受过国家规定的住房优惠政策；

（五）一次性缴清原承租人所欠房屋租金。

同一户籍内原承租人有多个直系亲属的，各直系亲属之间必须协商一致，确定其中符合国有房产承租条件的一人为新承租人。

6个月内不申请变更承租人或协商不一致无法确定新承租人的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋。

第十三条 实行标准租金的直管公房住宅房屋承租人另有房产时，经出租人同意，承租人可以将所承租的住宅使用权，转让给在本市五城区内无住房且未享受过国家规定住房优惠政策的新承租人,新承租人应当与出租人重新签订租赁合同。

第十四条 租赁期满后，承租人应当退出原租赁的房屋，将房屋交还给出租人。

如需继续承租，在同等条件下，符合国有房产管理规定的原承租人有优先承租权。

第十五条 在租赁期间，承租人租赁的房屋经有资质的危房鉴定机构鉴定为D级危房的，自鉴定之日起租赁合同终止。

承租人应当在出租人通知之日起10日内无条件搬离；

未搬离的，由承租人承担安全责任。

第十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：

（一）无正当理由拖欠房屋租金累计达六个月的；

（二）无正当理由房屋闲置六个月以上的；

（三）擅自改变房屋用途的；

（四）擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；

（五）擅自对房屋进行扩建、改建、拆建的；

（六）利用承租房屋进行非法活动或非法谋利的；

（七）故意损坏国有房产的；

（八）其他严重损害出租人利益的行为。

第十七条 市房管中心及其委托的各区房产管理部门、房产管理单位应当按照管理权限建立国有房产产业档案及承租人的信息档案，定期核查辖区国有房屋状况，做到资料真实完整，全面反映房屋的来源、座落、结构、面积、设备、用途、完好程度和变动情况。

第三章 使用管理

第十八条 承租人对所承租的房屋负有维修养护责任，任何单位和个人都不得损坏国有房产，不得利用国有房产谋取非法利益。

第十九条 承租国有房产不得擅自改变房屋用途。

因历史原因改变用途的，报经出租人同意后，重新签订租赁合同，明确租金标准。

第二十条 住宅房屋的承租人为改善住房条件，经出租人同意，可以互换国有房产使用权。

互换国有房产使用权的，房屋互换双方应持书面互换协议、双方房屋合法使用凭证及当事人身份证明，到房屋所在地的区房产管理部门申请办理房屋使用权互换相关手续。

第二十一条 承租人不得对所承租的国有房产进行改建、扩建。

在本办法实施前承租人因生产或生活需要对承租的国有房产进行改建、扩建的，应当到市房管中心进行备案登记，因改建、扩建新增的房产所有权属出租人所有。

第二十二条 承租人对房屋进行装饰和添装设备时，不得影响房屋的结构和安全，因承租人的使用原因，造成房屋及人身财产损害的，由承租人承担责任。

第二十三条 因暴雨、洪水、台风、地震等自然灾害影响，承租人应当服从辖区政府的统一安排，暂时搬离所租住的国有房产或自行解决居所。

第四章 修缮管理

第二十四条 出租人与承租人共同承担维修养护国有房产及其附属设施的责任。

双方应当在房屋租赁合同中明确约定修缮责任。

对危及房屋使用安全的维修项目，承租人要及时报修，出租人应当及时维修。

遇暴雨、洪水、台风、地震等自然灾害，各级房屋管理部门应配合辖区政府提前做好防范工作，发现房屋险情，及时抢修。

第二十五条 房屋及其附属设施属于自然损坏的，由出租人负责维修，因承租人使用不当或过错造成损坏的，由承租人负责修复。

第二十六条 出租人应对房屋及其附属设施进行定期检查、修缮、保证其正常使用和安全。

在房屋修缮或对危房进行翻修加固时，承租人和相邻人应积极配合，主动搬迁，不得无理阻挠或借故提出不合理要求，阻碍房屋的修缮。

第二十七条 国有房产修缮所需的资金从租金收入中列支，应当专款专用，严禁挪用。

房屋修缮资金的投入必须满足房屋安全住用和基本使用条件的需要，优先安排危房抢险加固、治漏资金。

第五章 接收管理

第二十八条 行政、事业单位剩余的公有住房（不含办公用房），经市政府批准关闭、停产、合并、改制的国有企事业单位的房产，以及市政府授权管理的其他房产，应统一移交市房管中心经营管理。

第二十九条 移交房产的单位及其主管部门应做好所有移交国有房产的清查、统计、汇总及房产档案资料整理工作，全面移交所有房产及相关档案资料（包括产权证、土地证、房产历史资料、租赁协议、合同、抵押、债务等），并与市房管中心签订《国有房产移交确认书》。

第三十条 房产移交后，市房管中心应当持房产移交单位（或其主管部门）证明、《移交确认书》和测绘资料申办权属变更手续。

第三十一条 移交房产的单位及其主管部门在移交房产前应当妥善处理好房屋纠纷等相关问题。

市房管中心接收房产后，应当对原已出租的房产重新进行核查。

对符合条件的承租人，重新签订租赁合同，确定租金标准；不符合条件的承租人，解除租赁合同，收回房屋。

第六章 征收补偿

第三十二条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出前，将征收范围内国有房产座落、用途、建筑面积等调查结果书面告知市房管中心，由市房管中心核实确认。

市房管中心负责通知属地区房产管理部门暂停办理征收范围内国有房产的使用权转让、承租人变更及分户等手续。

对征收范围内承租人是否享受过国家规定的住房优惠政策，市、区各级房屋管理和房屋登记等相关部门应积极配合市房管中心，并提供相关书面审核意见，由市房管中心函告房屋征收部门。

第三十三条 政府作出房屋征收决定后，涉及征收国有房产的，房屋征收部门应当依照征收补偿方案，与市房管中心就征收范围内的国有房产签订房屋征收补偿协议。

征收部门应当按照征收补偿协议约定按时支付国有房产征收补偿款。

第三十四条 实行标准租金的住宅房屋承租人未享受国家规定的住房优惠政策的，市房管中心在收回市政府规定的住宅产权补偿款后，承租人可购买被征收房屋的公房产权，并与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。

房屋征收时，除直管公房非住宅承租人（以各区房屋管理部门直管公房档案记载为准）及前款规定的承租人外，其他国有房屋承租人不享受房屋征收补偿，应自行搬离，房屋征收部门不得与房屋承租人签订房屋征收补偿协议。

原承租人符合继续承租条件的，可向市房管中心申请继续承租。

第三十五条 住宅房屋承租人申请办理安置房产权时，应当提交房屋征收补偿安置协议书，以及国有房产租赁凭证、缴纳国有房产征收补偿款结算单、购公房产权花名册等相关材料，经市房管中心审核确认后向房屋登记机关申请办理国有房产原权注销及安置房产权登记手续。

第七章 法律责任

第三十六条 承租人违反房屋租赁合同约定，有擅自转租国有房产、擅自改变房屋用途或擅自对房屋进行改扩建等违约行为的，出租人依合同约定收取违约金、提前终止合同，并要求承租人搬离。

承租人逾期不支付违约金或逾期未搬离的，由出租人依法起诉和申请法院强制执行。

第三十七条 仿造、涂改《国有房产租赁凭证》的，由所在地区房屋管理部门依法予以处罚。

利用承租房屋进行非法活动或者强占国有房产的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规予以处罚。

第三十八条 国有房产管理部门工作人员，在执行本办法中有弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索等违法行为的，依法追究行政、刑事责任。

第八章 附则

第三十九条 各县（市）国有房产管理可以参照本办法执行。