房地产交易应遵循以下一般规则：

（1）房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安全、公平。

（2）实行房地产价格评估。我国建立市场机制的时间还不长，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

（3）实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

（4）房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。

其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易（如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。

第四，按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

分有高档住宅和普通住宅的算法。高档住宅的定义：面积大于144平方米，社区容积率小于1，房子的原值或评估价在某个地段超过标准。

普通住宅

卖方：营业税：5.55%*（申报价-原值），满2年可免去。

个人所得税：1%*申报价

交易手续费：交易面积*（2.5--6）这之间可能有点波动。

中介佣金：如果有通过中介的话一般是（1%--2%）*成交价

买方：契税：1.5%*申报价（90平方米以下1%，大于90平方米小于144平方米交1.5%，大于144平方米交3%）

评估费：评估价*0.4%

权证费：85（我们这里是这么多）

它项权证费：85（同上）

过户费：500左右

土地证：500左右（这些小费用可能每个地方都有点差异）

印花费：申报价*0.05%

按揭代办费：1000-3000

交易手续费：交易面积*（2.5--6)

中介佣金：1%*成交价

高档住宅：就三个税费不一样。

营业税：未满5年5.55%*申报价，满5年5.55%*（申报价-原值）。

个人所得税：1.5%*申报价。

契税：3%*申报价。

房产作为一种商品，同其它商品一样，是价值和使用价值的统一体，只有通过市场交换才能实现其价值。但房产商品的交易，也有其自身的特点：

1.房产交易不发生物体的空间移动

在一般的市场上，商品交换都是以货币和实物的反方向流动为特征的。即货币从买主流向卖主，商品从卖主流向买主。但在房产的交易中，由于房产具有不可移动的特性，不可能以实物形式进入交易场所。因此，房产商品的交易，只有所有权或使用权等权属关系的转移，而没有物流的形态。

2.房产交易市场是“多位一体”的市场

由于房产产权性质的多样性，使房产交易市场成为一个由多种所有制结构组成的综合体，又由于人们对房屋需求和使用目的的多种多样，使房产交易形式多样化。房产交易市场是房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋互换市场以及房屋其它交换形式市场相统一的综合性市场。

3.房产交易市场是一种区域性市场

位置的差异性是房产商品区别于其它商品的显著特点。房产交换，一方面受居住或使用者地理位置布局的限制；另一方面，又受房屋本身固定在某一位置这种自然空间的制约。因此，房产市场一般具有区域性的特点。同时，由于地理位置不同，人们生活习惯的差异，对房屋的结构、式样、功能的需求或爱好也各不一样，从而更强化了房产材场区域性的特征。

4.房产交易价格具有相关性

房产商品不像其它商品那样，其使用价值利价值的独立性明显，房产商品受同类商品的影响较大。一个大型旅馆的修建，将会使附近的饮食、百货商店的生意兴隆，价值上升；一个大型商场或购物中心的兴建，则会使附近的中小百货商店的生意受到很大影响，甚至会改变一些房产的用途；而火车站、长途汽车站的修建，同样会使它周围房产的价值产生影响等等。同时，房产价格本身也会随城市经济的发展，城市建筑地段地租、地价的增长，而呈向上波动的趋势。

房产交易房屋出售

房屋出售，又称房屋买卖。它是指房屋所有人将其房屋（含宅基地）转让给买受人，由买受人接受该项房产并给付所有人约定价款的行为。经过房屋买卖行为，买方一次性地取得了房屋的所有权和全部使用权。它是房产交易中最典型、最重要的形式。随着我国社会主义市场经济的发展，房屋商品属性的进一步确立，房屋买卖这一交易形式将愈益被采用。

房产交易房屋租赁

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁不改变房屋的所有权。

房产交易房屋互换

房屋互换是指房屋的所有权人或使用人在平等互利的基础上达到房屋利用最优化的一种交换行为。房屋互换有两种情况：一种是房产所有权的交换，交换双方的原有房产所有权转移到对方所有；另一种是房屋所有权不变，房屋使用权的调换。

房产交易房屋信托

房屋信托是指从事房地产经营管理的专业组织接受产权人或产权单位的委托，签订合同，按合同规定的业务范围，代为经营管理房产并收取一定费用的活动。

房产交易房产抵押

房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。房产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

房产交易房屋典当

房屋典当是指将房屋出典于人，取得一定典价，在约定的期限内原价回赎。过期不赎作为绝卖。在典期内，承典人有权使用房屋，还享有在典期内将房屋出租或转典的收益权。出典人在典期内使用房屋要缴纳房租，出典人有权在典期届满时交还典价赎回房屋，不付利息。

突出问题，因为上述交易方式灵活多样，因此在交易活动中应该清楚相关规定，不得盲目交易，以免发生房产交易纠纷现象。同时可以向相关专业人士虚心请教，以及在交易对象上应该明确相关责任以及需要相关资质证明等。

本书是一部以房产交易为主要内容的法律知识普及读本。全书主要有八章，分别为：房产交易基础法律知识，房产买卖，房产租赁，房地产抵押，房地产市场与房地产经纪人，房产信托，房产交易纠纷处理，信赖关系与代理立法。

本书可帮助普通民众提高房产交易的法律意识，也可供房地产专业人员尤其是房地产经纪人阅读参考。

第一条　为加强我市城镇房产交易管理，维护国家利益，根据《城市私有房屋管理条例》和《内蒙古自治区城市私有房屋管理条例实施细则》等有关法规、规章，制定本办法。

第二条　本市房产交易包括房屋买卖、交换、转让、赠与、继承、析产、典当、抵押、互换、私房租赁等各类房产流通形式。

第三条　市房地产管理局是本市各级房产交易业务的主管部负责各旗、县、区房产交易的指导、监督、检查工作。

第四条　市、旗、县、区（不含青、昆两区）房地产交易所是所辖城镇房产交易的管理部门。凡我市城镇规划范围内的一切房产交易，均需到当地房地产交易所申请登记、缴纳税费、办理产权转移鉴证手续。

第五条　凡从事开发经营商品房的单位（包括乡、镇、村办单位）出售商品房，买卖双方必须到房地产交易所办理交易鉴证手续（包括购后退换、重复出售）。

第六条　凡出售公有房屋（包括住房制度改革中公有新、旧住宅用房）须到房地产交易所办理转移过户手续。

第七条　机关、团体、部队、学校、企事业单位及外埠单位不得购买或变相购买私有房屋。因特殊情况确需购买私房的，必须经市房地产管理局批准。

第八条　凡出售享受国家或单位优惠补贴购买或建造的房屋，原补贴单位或房管部门有优先购买权。出售房屋的增值部分（不含房屋所有人增添设备、改修等增值），个人只应得所付的优惠价占综合造价的比例部分。

第九条　房屋所有人出卖已出租的房屋或共有的房屋，承租人或共有人有优先购买权。承租人无力购买或不愿购买时，卖方应提前三至六个月与承租人协商搬迁事宜。如承租人确无房源，卖方不得强行逼撵；承租人有了房源应予搬迁。

第十条　房产交易要贯彻以质论价的原则。个人与个人之间、单位与单位之间的房产交易价格，在房地产交易所评估的指导价格下，可以自行议定。但住宅不得超过指导价格的一倍，非住宅不得超过指导价格的两倍。

单位向个人出售公房的价格，执行本市统一评价标准，严禁廉价出售。

房产成交价格低于最低限价的，按最低限价计算缴纳税费。

出售商品房的价格，按市场物价局核准的价格执行。

第十一条　办理房产交易手续时，交易双方应提交或出示下列证件：

（一）房屋所有权证；

（二）土地使用证；

（三）商品房销售单及其他有关证件；

（四）单位向个人出售公有房屋的审批手续；

（五）交易合同书；

（六）交易双方的户口簿、身份证、有关单位证明；

（七）委托他人代办的委托书（需经公证）；

（八）单位购买私房须提交市房地产管理局的批准书；

（九）房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。

第十二条　交易双方在办理交易手续时须预交管理费（可按八至十成新评价，以申请建筑面积计算），成交后长退短补。如一方或双方提出终止交易，由提出终止方承担交易管理费；房产交易从批准之日起逾一个月不办过户手续者，按终止交易收取交易管理费。

第十三条　办理交易鉴证手续，要按国家规定照章纳税，并缴纳成交额0．5～5%的交易管理费。

第十四条　未经房地产交易所同意的房产交易均属私自交易。一经查出除补缴契税和交易管理费外，按情节对买卖双方各处以应缴税费额一至三倍的罚款。

对主动申报补办交易手续的，除补缴税费外，可视其情节减免罚款。

第十五条　对在房产交易中隐瞒房价者，除责令其据实补缴税费外，可并处应缴税费额两倍的罚款。

第十六条　对利用房屋投机倒把者，除没收其全部非法所得外，视情节对买卖双方分别处以非法所得20%以下的罚款。

第十七条　房产交易的各项罚没收入要全额上缴财政部门。为了改善房产交易工作条件，推动我市房产交易行业管理、业务培训、宣传教育、经营交流等项工作，财政部门可从上缴罚没款中按百分之三十以下的比例返还房地局。

第十八条　任何单位和个人均有权向房地产交易所及其上级主管部门举报违反本办法规定的行为。举报经查实后，房管部门应对举报者予以表彰、奖励。

第十九条　房产交易管理人员要秉公办事，遵纪守法。对以权谋私、索贿受贿者，要予以严肃处理；触犯刑律的，要依法追究刑事责任。

第二十条　房产交易纠纷由房地产交易所处理。如当事人不服处理，可向上级主管部门申请复议；不服复议决定的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向当地人民法院起诉。

第二十一条　为了促进和开展全市性的房产交易活动，市房地产管理局可按季向各旗、县、区房地交易所提取房产交易管理费总额的5%。

第二十二条　本办法由包头市房地产管理局负责解释。

第二十三条　本办法自发布之日起施行。凡我市（包括各旗、县、区）过去颁发的有关办法、规定与本办法相抵触的，一律按本办法执行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第四条

市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动。

土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地使用权变更登记业务。

各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第五条

进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。

房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土地管理部门签定土地使用权出让合同。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第六条

房产交易程序及需办理的手续如下：

（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：

1．房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。

2．涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。

3．证明当事人身份、单位的证件或法人资格证书。

4．交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。

（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。

（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。

（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。

（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第七条

经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第八条

任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第九条

下列情况的房产交易，须报县上政府或有关部门批准。

（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。

（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。

（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。

（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十条

下列房产禁止交易：

（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。

（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。

（三）涉及土地使用权转让还未取得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的。

（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的。

（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。

（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。

（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。

（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。

（九）房产所有权有争议，尚未解决的。

（十）其它依法限制权属转移的。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十一条

房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十二条

原已出租给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十三条

承租房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转租或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意后的二次房产租赁也应遵守本规定。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十四条

私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十五条

承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。

（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。

（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。

（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。

（四）利用承租房屋进行非法活动的。

（五）其它严重违反租赁合同的。

除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。

云南省城镇房产交易管理暂行办法第十六条

任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。

对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。