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徽湖,房地产实战专家,资深评论员。曾在北京、上海、深圳等地从事房地产工作,历任策划总监、总经理等职。以文笔犀利、观点独到,看问题切中要害闻名地产界,其新浪、凤凰、搜房等博客深受全国读者喜爱。博客专栏“置业问答”为广大购房者解决了数千置业难题。坚持一只秃笔写遍天下房事,坚持自由精神和独立思考。
前言
第一章 房地产专业知识全掌握知识越多,你在客户面前就越强大!
——房地产销售黄金实战法则
第一节 房地产建筑知识
一、建筑业与房地产业的关系
二、商品房市场与其他市场特征比较
三、建筑物的概念
四、建筑物的分类
五、建筑物的结构
六、房地产专用术语大全
第二节 房地产按揭知识
一、按揭贷款基本知识
二、公积金贷款相关规定
三、住房贷款担保方式
四、住房按揭贷款流程(以中国农业银行为例)
五、购房者常见按揭问题实战宝典
第三节 房地产法律知识
一、房地产法律基本知识
二、房地产法律体系
三、房地产法律知识实战问答
第四节 房地产营销知识
一、房地产营销基本知识
二、房地产营销内容
三、房地产营销策略
四、房地产营销实战
第五节 商品房面积测算
一、国家对房屋面积测算规定
二、房屋面积测算基本知识
三、房屋建筑面积的测算原则
四、成套房屋建筑面积的测算
五、实际房屋面积测算纠纷
第二章 塑造自我——如何提高个人素质:推销房子,实际上是推销自己!
——房地产销售黄金实战法则
第一节 销售人员的定位与职责
一、找准自身定位
二、明确自身职责
第二节 销售人员实战训练
一、对自己销售的产品了然于胸
二、透彻了解市场
三、房地产销售实战训练
第三节 销售人员的素质提升
一、良好的行为规范是成功之母
二、销售人员亲和力打造
三、让客户“爱”上你的十大秘籍
四、销售人员五大职业态度
第四节 优秀销售人员必备基因
一、优秀销售人员必备知识技能
二、优秀销售人员必备精神特质
三、优秀销售人员的成功要点分析
第五节 顶尖销售人员素质修炼.
一、顶尖销售人员的七字真经
二、顶尖销售人员的三重境界
第三章 认识产品——把销售产品雕刻在心中了解自己,是为了击垮对手!
——房地产销售黄金实战法则
第一节 做一个户型分析专家
一、户型发展历程
二、住宅基本功能分区
三、好户型的设计理念
四、如何评判户型的好坏
五、“百变”居室的最合理尺度
……
第四章 认识客户——做客户肚子里的蛔虫
第五章 销售人员十大必杀技
第六章 编制一套十全十美“销讲词”
第七章 做好售后服务——让客户成为你的终身追随者
第八章 刁难问题如何对答如流
第九章 舒缓压力——从游戏中体验销售玄机 2100433B
成为出色的金牌销售人员,实现百万年薪的梦想,是每一个从事房地产销售人员的终极梦想。阅读完《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》后,将使你的梦想成为可能。全书共九章,第一章房地产专业知识全掌握让你从一名销售的门外汉,成为销售人员,第二章塑造自我、第三章认识产品和第四章认识客户让你从一名销售人员成为合格销售人员,第五章销售人员十大必杀技、第六章编制一套十全十美“销讲词”和第七章做好售后服务让你从一名合格的销售人员成为优秀销售人员,第八章刁难问题如何对答如流以及第九章舒缓压力让你完成从优秀到卓越的过程。书中的销讲词和刁难问题的对答是你们在房地产销售中每天都会遇到的,极具操作性。《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》作为一本房地产销售人员业务提升的实用读本,既适用于有经验的房地产从业人员如基层销售人员、置业顾问、店长、主管及经理,也适用于初涉房地产销售的人员。《房地产金牌销售:百万年薪不是梦》还可以作为房地产销售培训教材及关注房地产的人的参考读本,同时是房地产企业馈赠员工的最佳礼物。
我现在就在做二手房经纪人,现在的情况是政府不断想调控,调控的结果是想让房价下来,结果更涨了.不过三四月份的形势是有价无市,房价虚高.三四月份成交量很少,大家都在观望.不过随着海南率先打破限购,市场价还...
你的问题很复杂,但是你的分值也很高,我自己就开设了一家房地产代理公司,主要在上海、苏州、无锡等地有业务在操作,给你一些建议吧。1、你的第一个问题应该是公司注册问题:注册销售代理公司基本专业需要是三个经...
一、售楼人员主要岗位职责如下:1、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章制度;2、遵守作息时间,严禁迟到、早退、无故旷工,如若发现,按人事管理制度执行;3、上班时间认认真真,不大声喧哗 、吃零食、看书,...
金牌置业顾问处理异议的6大法宝(刘显才)楼盘销售顾问谈判,房地产销售培训
在卖房过程中, 置业顾问面对的异议很多, 一个基本的原则就是: 处理异议的目的是为了最 终的销售,而不是为了逞一时之快,或者为了表现自己 一、忽视法 所谓“忽视法”,顾名思义, 就是当客户提出的一些反对意见, 并不是真的想要获得解决时, 这些意见和眼前的交易扯不上直接关系, 您只要面带笑容地同意他就好了。 对于一些 “为反 对而反对”或“只是想表现自己的看法高人一等”的客户意见,若是您认真地处理,不但费 时,而且还会有旁生枝节的可能,因此, 您只要让客户満足了表达欲望,就可迅速地引开话 题。 在运用忽视法时,销售人员经常以以下方式来化解客户异议: ●微笑点头,表示“同意”或表示“听了您的话” 。 ●“您真幽默”! ● “嗯!真是高见! ” 二、直接反驳法 所谓“直接反驳法”指客户一提出异议,销售人员就直截了当地予以否定和纠正。按 照常理,在销售中直接反驳客户的异议是不明智的, 因为直接反驳
李嘉诚百万年薪招“文胆”
香港首富李嘉诚担任主席的长江实业地产有限公司,近日在多个求职网站刊登招聘广告,开价百万年薪招聘“中文主任”,负责撰写管理层之日常信函、演辞及文书工作。求职者需有20年或以上中文文书工作经验,并需要“具创意及优秀的书写技巧”。
记者浏览多个求职网页,该则“中文主任”招聘广告自本月2日刊登,标明“年薪逾港币一百万元」,需要全职工作,但没有列出学历要求。对比另一间公司同样招聘“中文主任”,但月薪仅8,262元至9,140元(港币)。不过,超级“笋工”主要工作负责撰写管理层之日常信函、演辞及文书工作,即是李嘉诚的演辞都有可能出自其手笔,怪不得要求甚高。
李嘉诚对“中文主任”要求之高,从他的前中文秘书杨兴安可略知一二。杨兴安是辛亥革命烈士杨衢云的堂侄,本身是文学博士,本为编剧、作家及老师,他曾在访问中透露上世纪90年代初为李嘉诚工作6年来的点滴。不论公司年报、楼书,甚至楼盘命名都是他工作范围内,李嘉诚要求”快而准“。身为李嘉诚“文胆”,日常要早上6时半上班,将有关长实的报道撮要,9时半前交到老板面前,周日休息都不敢松懈,也继续工作,以免堆积至周一。
移动互联网时代带来的诸多行业转变,正在将地产中介行业卷入。
“搅局者”
作为北京二手中介龙头,变革者链家地产是这场经纪人争夺战的“主角”。
近期,链家地产非公开渠道宣布:“第一,开放化:公司2015年进入美国市场成立分公司等,需要5万经纪人;第二,平台化:公司将依托链家网和1500家以上的店面及近30000经纪人,实现O2O闭环,真正意义上的线上线下联动;第三,公司组织改革,管理扁平化,所有管理人员和职能服务一线经纪人。公司和员工充分分享利润,大幅提高经纪人提佣比例,最高至70%。同时帮经纪人实现年销售额从1个亿向10个亿的飞跃,实现年薪百万等。
据了解,上述内容原本是链家地产董事长左晖在其内部的讲话,但随后在业内迅速流传,甚至引起行业的恐慌。
一般来说,经纪人所获得的佣金最高不会30%。杨皓担心,链家地产用70%这样一个高提成去吸引行业的老人,实际是用高利益挖同行培养的“老人”(指从业时间较长的行业资深人士)。“老人”跳槽继而会引发“撕单、飞单、跳单”等现象。
思源地产甚至公开发表评论称,“说是70%的提成,很可能只是一个噱头,因为他是有很多硬性条件的。但是表面上却很容易吸引大量同行,而且间接地确刺激了同行业人员带单过去,严重违背了行业底线;打垮同行,实现一家独大,取得完全话语权,实现房产领域的价格垄断,实现高利润,而且他在一个社区开数家门店,造成了大量成本的浪费,只有取得价格优势,才能养活企业。”
链家地产副总裁林倩在接受采访时表示,她也很意外公司行为会引起行业这么大反应。林倩称,“链家地产并不想垄断,也不想一家独大。链家目前只想要追求规模,即五万名经纪人的规模。”
中介的未来
“我已经有好几个晚上没有睡好觉了。”思源地产常务副总经理杨皓情绪激动地表示。12月2日,自链家地产宣布“公开平台,将经纪人佣金提成提高到70%”之后,杨皓就很焦虑。他担心他们公司的经纪人会因此而发生大面积流失现象。
开了三天会之后,12月4日晚间,为了应对链家地产启动的大规模“挖角”行动,思源地产宣布,将二手房买卖佣金从原来的2.7%下降至1.5%,租房佣金减半。此外不管是买卖还是租赁,经纪人可享受32%的通提提成比例。这是近年来,北京首家主动宣布下调中介费的经纪公司。
12月5日,我爱我家也对外公开宣布:“推出全员持股,经纪人当家作主时代来临。”
尽管杨皓自嘲他们并不是“自杀式”的做法,但据他透露,中介费比例调整后,他们的利润会在10%左右。而按照行业以往2.7%的中介费标准,杨皓称,普遍利润会在40%左右。
对于思源地产提出的该种方式,我爱我家和链家地产均表示不会跟进。胡景晖称,思源地产在北京的占有率还排不到前十名。他们不会跟进价格战的方式。
“战争”背后,中介们的共识是,互联网思维的变革。
值得注意的是,链家地产此次提出了“羊毛出在猪身上”的盈利模式。林倩称,她对此的理解是,链家未来的盈利不再来自于经纪人的佣金分成,而是来自于,基于互联网思维的流量所带来的利润。比如,链家网衍生的产品,自如友家、资产管理等服务。
杨皓则认为,“中介行业以前挣钱很多,是来源于信息不对称,但移动互联网时代信息会越来越对称,所以可能我们的盈利要回归服务”。
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第一个给大家介绍的是沪东船厂张冬伟,
师承名师:秦毅
工作领域:专注焊接LNG船殷瓦钢内胆,
获得荣耀:曾荣获全国技巧能手是中国广大“造船工匠”的典型人物,不但是造船人传承“工匠精神”的代表,也是中国工业产业技术人才队伍的先进代表。
沪东船厂秦毅,
得意高徒:张东伟
工作领域:专注LNG船焊接技术攻关和殷瓦焊工培训,沪东中华殷瓦焊工培训、液化天然气(LNG)项目焊接技术攻关等工作
获得荣耀:创造了多个中国第一,在全国工程建设系统第六届的焊工技术比赛中夺取头冠、全国技术能手称号,被授予“中央企业青年成长成才身边的榜样”称号,荣获中央企业劳动模范称号,享受政府特殊津贴待遇
首都航天机械公司特种熔融焊接工特级技师高凤林
荣耀称号:焊接特技技师、‘’火箭焊接第一人‘’
1991年,高凤林以精湛的技术和突出贡献被破格评聘为国家技师。
1997年,他被评聘为高级技师,2000年又评聘为特级技师。
工作领域:专注‘’火箭发动机‘’等核心部位的焊接,全国十大能工巧匠。
中车长客股份公司高级技师,焊接动车转向架的李万君
荣耀称号:李万军大师,大国工匠、中国第一代高铁工人、2016年度感动中国代表人物
“技能报国”是他终生夙愿,“大国工匠”是他至尊荣光。
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