（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转方式；

（五）流转土地的用途；

（六）双方当事人的权利和义务；

（七）流转价款及支付方式；

（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（九）违约责任。

农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

土地承包经营权流转合同转让合同

农村土地承包经营权转让合同

转让方（以下简称甲方）：

受让方（以下简称乙方）：

一、转让标的

甲方将其承包经营的位于　乡（镇） 村 组 　 亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）

生产经营。

地块

名称

坐落（四至）

地块数（块）

面积（亩）

质量等级

（肥力水平）

备注

二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为 年，即自 年　月　日起至 年　月　日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、转让费

转让土地承包经营权的转让金为　元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为　元（没有补偿金时可填写为零元）。

四、支付方式和时间

乙方采取下列第　种方式和时间支付转让金和补偿金：

1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为 。（为 年 月 日前一次或多次付清）

2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为　 。支付的时间和方式为 。（为 年 月 日前一次或多次付清）

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式

甲方应于　 年 月 日前将转让土地交付乙方。交付方式为 。乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

8、其他约定：　 。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为 。

八、争议条款

因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第 种方式解决：

2、提请 仲裁委员会仲裁；

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、生效条件

十、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：(签章) 乙方：(签章)

法定代表人： 法定代表人：

法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号：

住址： 住址：

签约日期： 年 月 日

___________________________________________________

鉴证单位(签章)：

鉴证日期 年 月 日

注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

土地承包经营权流转合同转包合同

转包（出租）方（以下简称甲方）：

接包（承租）方（以下简称乙方）：

一、转包（出租）面积

甲方将其承包经营的位于　乡（镇） 村 组 亩土地的承包经营权转包（出租）给乙方从事（主营项目） 生产经营。

地块

名称

坐落（四至）

地块数（块）

面积（亩）

质量等级

（肥力水平）

备注

二、转包（出租）期限

转包（出租）的土地承包经营权年限为 年，即自 年　月　日起至 年　月　日止。(转包（出租）期限不得超过承包期的剩余年限)

三、转包(出租)费

转包(出租)土地的价款为每年 元人民币。

四、支付的方式和时间

乙方可以采取下列第 种方式和时间支付转包(出租)费。

1、乙方采用现金方式支付转包(出租)费，支付的时间和方式为 。（注：签约当年，乙方应在合同签订生效之日起30天内向甲方支付当年度转包(出租)费，以后每年 月底之前一次或多次付清该年度转包(出租)费）

2、乙方采用实物方式支付转包(出租)费，实物为 。支付的时间和方式为 。（注：签约当年，乙方应在合同签订生效之日起30天内向甲方支付当年度流转费用，以后每年 月底之前一次或多次付清该年度流转费用。）

五、交付时间和方式

甲方应于 年 月 日前将转包(出租)土地交付乙方。交付方式。乙方应向甲方出具乙方签名的转包（出租）土地交付收据）

六、权利和义务的特别约定

1、甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担。但如因乙方不向甲方履行转包(出租)合同义务而造成甲方不能履约时，乙方应与甲方一起承担连带违约责任。

2、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。

3、甲方有权在转包（出租）期满后收回土地承包经营权。

4、转包(出租)期限内遇自然灾害，上级给予甲方核减或免除相关土地上的规费义务和核发的救灾款，甲方应及时如数转给乙方。如需甲方办理手续的，甲方应负责及时协助办理。

5、乙方有权要求甲方按合同约定的标准交付转包(出租)土地并要求甲方履行其他合同义务。

6、乙方不得改变转包(租用)土地的农业用途。

7、乙方在不改变土地农业用途，不打乱水系，不影响第三人生产经营和流转期满后保证复耕的前提下，对转包(租用)的土地有生产经营自主权。

8、乙方必须管好用好转包(租用)土地，增加投入以保持土地肥力，不得从事掠夺性经营。

七、合同的变更或解除

1、国家、集体建设需要依法征用、使用转包(出租)土地的，应服从国家或集体需要。转包（出租）期内被征用土地的青苗、地上附着物等补偿款按照谁投资谁受益原则处理。

2、乙方在转包（出租）期限内将转包（出租）合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。

3、甲乙双方中任何一方要求终止合同，须提前 个月通知另一方。

4、乙方违反合同约定，违反使用土地的，甲方有权终止合同。

八、违约责任

1、任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金。违约金的数额为 。

2、因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依具体损失情况确定。

九、争议条款

因本合同的订立、生效、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第 种方式解决：

2、提请 仲裁委员会仲裁；

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

十一、其他条款

甲方： 乙方 ：

法定代表人： 法定代表人：

法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号：

住址： 地址：

签约日期： 年 月 日

___________________________________________________

鉴证单位(签章)：

鉴证日期 年 月 日

注：本合同所称转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

土地承包经营权流转合同互换合同

甲方(单位或个人名称)：

乙方(单位或个人名称)：

因 需要，甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权互换事宜，特订立本合同。

一、互换标的

1、甲方调换给乙方的地块：甲方调换给乙方的地块面积亩，坐落于（四至） 。乙方获得该地块的承包经营权后将用于从事（主营项目） 生产经营。

2、乙方调换给甲方的地块：乙方调换给甲方的地块面积为 亩，坐落于（四至） 。甲方获得该地块的承包经营权后将用于从事（主营项目） 生产经营。

二、互换土地期限

甲乙双方互换地块的经营期限为 年，即自 年月 日起至 年 月 日止 (互换期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、互换土地的权属和承包经营权

双方互换土地，在土地权属不变的前提下进行。土地互换后，甲乙双方各自不再享有各自换出土地的承包经营权，各自就换入的土地与发包方确定土地承包关系，享有换入土地的承包经营权。如在互换过程中发生经济补偿事项的，可在本合同中明确约定。

四、交付时间和方式

互换土地的交付时间为 年 月 日前，交付方式为 （双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，甲乙双方应分别向对方出具自己签名的互换土地交付收据）。

五、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金，违约金的数额为 。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

六、争议条款

1、提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；

2、提请 仲裁委员会仲裁；

3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。

七、生效条款

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经互换承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。

八、其他条款

1、本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

2、本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，发包方和鉴证单位各执一份。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号：

住址： 住址：

签约日期： 年 月 日

___________________________________________________

鉴证单位(签章)：

鉴证日期 年 月 日

注：本合同所称互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。2100433B

土地承包经营权流转合同具备传统民事合同的性质。之所以这样说，是因为土地承包经营权流转合同依法具有传统民事合同平等、自愿的性质。依传统民事合同理论，民事合同的双方当事人法律地位平等，并且民事合同的当事人选择、合同内容及其所追求的法律效果等都是双方当事人平等协商确定的结果。根据《农村土地承包法》第33条第1款的规定，土地承包经营权流转合同是流转双方当事人根据平等、自愿、有偿的原则订立的合同，即土地承包经营权流转的双方当事人法律地位平等，且土地承包经营权的流转必须出于双方当事人完全自愿，流转方不得强迫受流转方必须接受土地承包经营权流转。受流转方也不得强迫流转方必须将土地承包经营权流转。土地承包经营权流转的方式、期限和具体条件，也由流转双方平等协商确定。任何一方违反合同，非违约方都有权根据合同法的规定请求对方承担违约责任。这些规定反映了土地承包经营权流转合同的民事合同性质。当然，土地承包经营权流转合同的民事合同性质，本质上是土地承包经营权人生产经营自主权维护的要求。土地承包经营权人的生产经营自主权是我国农地利用制度二十余年改革的一个基本目标。土地承包经营权的流转必须建立在肯定土地承包经营权人的生产经营自主权的基础上，只有明确土地承包经营权人对土地的自主流转，才有利于维护土地承包经营权人的生产经营自主权。

但是，土地承包经营权流转合同并不是纯粹的民事合同，而是具有较强的发包人及国家意志干预性的民事合同。这是因为，农地的集体所有以及农地的社会公益性质决定了土地承包经营权人对土地承包经营权的流转(处分)权要受到发包人及国家意志的干预。就发包人的干预而言，依现行《农村土地承包法》第37条第1款的规定，不同流转方式的土地承包经营权流转所受的发包人干预的程度不同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的。应当报发包方备案。土地承包经营权转让应当经发包方同意的原因，除了土地承包经营权转让将使农户丧失对承包土地的使用权，承包人完全退出对土地的承包关系，因而是一种比较彻底的流转以外，一个重要的原因是土地保障是原来的集体保障的一种转换形式，一旦承包人转让土地承包经营权，意味着承包人失去土地保障，作为发包人的集体对作为承包人的成员的保障责任陡然加重，因而必须经发包人同意。采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包人只是暂时失去承包土地的使用权，在将来的某个时候还可以恢复其对土地的使用权，因而仅报发包方备案即可。就国家意志的干预而言，主要是因为土地承包经营权的流转涉及农地资源的保护以及社会公平问题，因而国家立法规定；土地承包经营权的流转合同的受让方须有农业经营能力；土地承包经营权的流转不得改变土地的农业用途；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先受让权等。这些限制性条件削弱了土地承包经营权流转合同的合意性，因而其民事合同的性质也就不那么纯粹了。当然，这些限制性条件并不根本改变土地承包经营权流转合同的民事合同性质。

但在实践中，土地承包经营权流转合同的民事合同性质经常受到扭曲，主要表现为土地承包经营权人的土地流转合同主体地位被侵害，土地承包经营权的流转成为一些乡(镇)、村(组)负责人的权力意志产物。据笔者对湖南岳阳县、浏阳市土地承包经营权流转合同签订情况的调查，一些乡(镇)与村(组)负责人以优化农村土地资源配置、加快农业产业化步伐为借口。对土地承包经营权流转合同的签订干预过多。有的甚至是越俎代庖，极大地侵害了土地承包经营权人在土地承包经营权流转中的主体地位。据一些流转土地的承包户反映，在土地流转过程中。他们只是例行公事似的签个名字而已，至于土地承包经营权流转合同的具体内容并不清楚。有的甚至连受让方是谁都不清楚。一些地方政府鼓励农业产业化龙头企业按照该地产业布局规划，成片集中土地建立规模化、标准化生产基地，鼓励农民专业合作组织大面积转包或租赁土地，直接从事生产经营，鼓励整组、整村将土地流入有生产经营能力的大户或其他组织进行规模化的农业生产经营。一些村(组)负责人则在利益驱使下极力推进这一工作，在这种情况下，土地承包经营权人情愿或者不情愿地将土地承包经营权流转出去。

一般来说，合同的效力是指符合法定有效要件的合同对合同主体及合同关系外第三人的法律约束力。因此，土地承包经营权流转合同的效力可以界定为，符合法定有效要件的土地承包经营权流转合同对流转双方当事人及流转合同关系外第三人的法律约束力。土地承包经营权流转合同对第三人的效力表现为包括发包人在内的任何第三人负有不得侵害土地承包经营权流转双方当事人权益的义务，如不得非法干涉受让方对依流转合同取得的土地进行经营的权利，不得擅自截留、扣缴流出方所享有的土地承包经营权流转收益等，否则应承担相应的法律责任。土地承包经营权流转合同对第三人的效力中，较为复杂的是对作为农地所有人的农业集体经济组织的效力。

1.土地承包经营权流转方的权利

土地承包经营权流转方的权利主要包括如下几点：

(1)土地承包经营权流转的收益权。《农村土地承包法》第36条规定：土地承包经营权流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。土地承包经营权流转的收益，表现为转包的转包费、出租的租金或者转让的转让费等，具体数额由流转方和受让方在流转合同中协商确定。土地承包经营权流转收益归流转方(承包方)所有，是承包方享有土地承包经营权的收益权能的要求。需要补充说明的是，由于土地承包经营权的流转既没有改变农地的所有权性质，也不影响农地所有人对于土地的权利。因而农地所有人既不能单独享有也不能与承包人分享土地承包经营权流转的收益。

(2)土地投入的补偿权。流转方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的。土地承包经营权依法流转时，有权获得相应的补偿。对承包地的投入，包括为增加地力进行土壤改良。为方便灌溉而修渠、打井、安置灌溉设施，为种植蔬菜搭建大棚等。在土地承包经营权流转时，受让方成为直接的受益者。根据谁受益谁补偿原则，这一投入在土地承包经营权流转时，受让方自应给予补偿。从客观上讲，农业生产能力的提高并非一朝一夕的事，它是土地承包经营权人对土地长期投入的结果。为了稳定农民对土地的投入，避免一些农户担心自己投到土地上的财力、物力会因土地的流转受损。因而在经营土地时精于算计。不对土地作长期性经营投入，甚至出现掠夺性经营等短期行为。也有必要对承包人在承包地上的投入给予补偿。

(3)监督受让方依法经营的权利。监督受让方依法经营主要是指监督受让方在经营的过程中维持土地的农业用途、维持地力以及不得抛荒等。在土地承包经营权转包或出租的情况下，由于转包人或出租人对土地承包经营权的产权不变，转包人或出租人与农地所有人(发包人)之间仍然存在土地承包法律关系，转包人或者出租人仍然以承包人的身份对发包人负有依法经营的义务，承包人享有监督受让方依法经营的权利正是其履行对发包人的义务的必要手段。

(4)在流转期限届满时恢复对土地的经营的权利。土地承包经营权的流转是有期限的，该期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。实践中，土地承包经营权流转合同的期限届满与土地承包经营权期限的届满往往不一致，土地承包经营权流转合同的期限一般要先于土地承包经营权本身的期限到期。在这种情况下，流转方享有恢复对土地的经营的权利。需要说明的是，流转方通过土地承包经营权互换、转让以外的方式流转土地的，才享有在流转期限届满时恢复对土地的经营的权利。流转方通过土地承包经营权互换、转让方式流转土地的，因原土地承包经营权在流转生效时即已终止，因而事实上已不存在再恢复对土地的经营的可能。

2.土地承包经营权受让方的权利

土地承包经营权受让方的权利主要包括如下几个方面：

(l)依法或依约定经营土地的权利。受让方取得对土地的占有看，成为新的土地经营人，享有对土地的自主经营的权利。即在土地流转后，土地上种植什么样的农作物、种植的数量多少、如何种植等是受让方自主考虑的事情，流转方不得加以干涉。当然，受让方的这一权利是建立在符合法律规定以及约定的前提下的。受让方对土地的经营不得违反法律对农业生产土地利用的限制性规定，如维持土地的农业利用、维持地力，不得进行破坏土地的掠夺性经营等；如果流转双方当事人对土地的农业利用有特别约定，受让方须遵守这一约定。如土地转包合同约定，转包后的土地是用于种植某种农作物，受转包方即不得将土地改作鱼塘使用。至于如土地出租合同约定，出租后的土地是用于葡萄经营，承租人能否将土地用来种植特种蔬菜，是一个值得考虑的事情。因为这虽然违背了土地利用的约定，但似乎并不损害土地出租人的利益，当然，如果这一改变影响出租人的土地租金收益，则又另当别论。

(2)经营收益权。在土地承包经营权流转后。受让方是土地的实际经营人。享有经营土地所产生的收益的权利。受让方的经营收益权与土地承包经营权流转收益权是两个不同的概念。前者是土地的实际经营者的收益权。后者是土地承包经营权流转的对价。二者的联系在于，两种收益权的实现相互影响。即土地承包经营权流转对价越高，意味着土地的实际经营者所能获得的土地收益越少；在以土地经营收益支付土地流转对价的情况下，土地实际经营者经营土地的效益好坏，又影响其支付土地流转对价的能力。

(3)依约处分土地经营权的权利。以转让和互换形式进行土地流转后，原来的土地承包关系终止。受让方经依法登记获得土地承包经营权证书后，享有依法进行再流转的权利。在以转包、出租方式流转土地的情况下，原土地承包关系并未终止。因而，《农村土地承包经营权流转管理办法》第13条规定：受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。有的地方文件规定，土地承包经营权的再流转须经发包方同意。这一规定不妥，因为土地承包经营权的流转法律关系属于土地流转双方当事人之间的关系，发包人一般情况下并不介入这一关系(在土地承包经营权转让的情况下例外)，受让方是否对土地有再流转的权利，关键是看土地承包经营权流转双方当事人有无约定，即土地承包人是否允许。

(4)合同终止时的投入补偿权。《农村土地承包经营权流转管理办法》第14条规定：受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。如在流转合同到期后，受让方不再续签流转合同而退还土地的，对于受让方在流转期间因提高土地生产能力而进行的投入，流转双方可共同选定相关专业评估机构进行实地评估，承包方作为受益人应给予补偿。

土地承包经营权流转合同的效力来源于当事人的意志、国家政策与法律的规定，一定程度上也是农地所有人的意志的反映。有关土地承包经营权流转合同的性质分析表明，土地承包经营权流转合同是流转双方当事人合意的结果，具备民事合同的基本性质，但又不是一个纯粹的民事合同，而要受到国家意志及农地所有人意志的限制。这说明，法律及政策的规定在土地承包经营权流转合同的效力来源中占有极重的分量。特别是各级地方政府关于土地流转的条条框框对土地流转合同的限制，更是增加了土地承包经营权流转合同效力来源的复杂性。实践中。每一个有关土地流转的政策、法律规范性文件的出台，都是对土地流转双方当事人意志的空间的挤占。这需要正本清源，即：一方面。考虑到土地承包经营权的特殊性，土地承包经营权流转合同的签订不得违反国家意志及社会利益的限制；另一方面，一些地方性的条条框框应尽量少些，还土地承包经营权流转合同的民事合同性质。明确这一点，有利于分清土地承包经营权流转合同效力来源中的农民与国家及集体的关系。2100433B

现阶段中国实行的是社会主义市场经济制度。流转是市场的基本特征之一，土地使用权流转就是土地使用权权利主体的转换或变更。关于土地承包经营权的流转，学者们主要对以下问题进行了探讨。

（一）土地承包经营权流转的必要性问题

关于土地承包经营权流转的必要性学者们的观点比较一致，即土地承包经营权确有必要进行流转，但流转的原因学者们有不同的看法，可归纳为以下几种。

1、中国实行的是社会主义市场经济。市场经济的主要特征就是市场化、社会化农业生产要素是土地。如果不能实现土地资源的市场化配置，市场经济在农村的建立将是一句假话。现有的家庭联产承包责任制是将集体所有土地按人口平均分包到一家一户，如果不允许土地承包经营权流转，土地将被凝固在分散的一家一户上，根本无法实现土地资源优化配置。客观上阻碍了中国的土地资源向种田能手集中不利于农村产业结构调整及土地的适度规模经营，无法实现土地的市场化配置，那只有仍继续原来的准行政性分配土地的制度。这种准行政性分配导致的缺点很多，否定了土地流转的经济因素和效益原则，事实上阻碍了农业生产力的阻碍了农业生产的进上步发展。农地的市场化配置将是进一步深化农村改革所必需的。

2、农业生产自身的特点要求对土地的长期投入。为了确保农户对工地长期投入的利僧必须要稳定的土地使用制度并允许土地使用权自主流转，为此必须建立和健全中国的土地承包经营权流转制度。

3、土地承包经营权流转制度的建立是解决农村劳动力的市场化、社会化的需要。中国现行的土地制度很大程度上禁固了农村劳动力。土地的承包经营权基本是该集体的成员才能使用，这样使农村的劳动力只能禁固在特定的集体所有的土地上。并且承包后收入多寡直接关系到农户收入的多寡，家庭的主要任务就是必须种好承包地，因此，家庭主要成员在农忙时必须回到土地上，仍摆脱不了土地的禁锢。再者因为现行土地管理制度和其他以属地原则相关的制度，如户口等，使得农村剩余劳动力即使转化到其他方面，户口仍在农村“农民永远是农民”这种禁固与土地有密切关系要解除土地对农村劳动力的禁固，第一步必须从改革现行土地使用制度入手，建立农村土地承包经营权可流转制度。使农村劳动既能通过这种制度取得土地承包权，又能通过这种制度将其转让出去同时搞好综合改革，如户籍制度改革等。

4、土地承包经营权的可流转制度是农业生产进上步发展，规模化、产业化经营的需要，现行的按人口平均分包土地的模式。使一家一户的承包地不但面积小而且过于分散不仅制约了大型、先进的农业机械的有效使用，而且耗费人力多、物力多，又使统一规划，统一施工的水利建设难以进行，从而影响了农业机械化、水利化工作的全面推进。一方面会种田的种能能手得不到大规模土地供其耕种，另一方即使不会耕种者，无法耕种者也拥有一份土地使土地资源得不到有效利用，从而造成土地资源的极大浪费。为了改善这种状况，实现土地的规模化经营，必须确立农地可流转制度，使会经营土地者得到较大规模的土地，而不善经营者将土地承包经营权转让出去搞其他经营，实现农村产业结构的调整。

5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2条第3款规定，土地使用权依法转让。然而除城市国有土地使用权转让已形成系统的法律规则和市场运行机制外，农村集体土地使用权的汉转尚无成形的法律法规。而早在家庭联产承包责任制建立之初，土地承包经营权就不同程度地自发进入了市场。随着农村经济的进一步发展，这种自发进入市场所带来的纠纷和混乱表明，完善土地法律制度，依法规范土地流转，它是当务争。

（二）土地承包经营权流转制度设计

虽然学者们论述了应建立土地承包经营权的依法流转的制度，但现有的法律规定却不是很充分，《土地管理法》第12条规定了土地使用权可依法转让。第14条规定：“农民集体所有的土地由集体经济组织的成员承包经营，从事种植林、林业、畜牧业、渔业生产”。第15条规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。可见土地承包经营权原则须受让人具有社区成员的身份，非社区成员的个人或组织受让集体土地使用权作为例外受到严格限制。农业部1994年12月《关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》中指出：“在坚持上地集体所有和不设土地农业用途的前提下，经收包方同意，允许承包方面承包期间。对承包标的物依法转包、转让、互换、入股、其合法权益受法律保护”。《农业法》第13条规定：“在承包期内经收包方同意，承包方可以转让所承包的土地岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农来承包合同的权利和义务转让给第三者。”1986年最高法院在《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》中规定，承包人未经发包人同意私自转达、转达包承包合同的。承包合同无效。《担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。”以上这些规定构成了土地承包经营权流转的主要的法律渊源，此外还有一些根据这些规定而制定的行政法规，地方性法规规章。从以上这些规定可以看出：土地承包经营权可以在集体组织成员内，经发包方同意，以转包、转让、互换、入股的方式流转，集体经济组织以外的成员受让土地承包经营权则很严格。土地承包经营权不可以抵押。多数学者认为如此规定的土地承包经营权流转制度，流转范围封闭，社区成员的身份因素对流转有很大影响，采取债权的流转方式，使得中国土地承包经营权流转并不顺畅。另有学者认为之所以要限制土地承包经营权的流转范围，是因为农村生产水平不高，而且为了维护农村社会的稳定有必要这样限制。

此外学者们还认为中国的土地承包经营权流转程序不规范，操作无章可循，自发流转现象多，没有统一规范的程序，有很多“口头协调”，纠纷隐患多，影响农村正常的经济秩序。而且流转管理落后。

（1）缺乏一部规范土地承包经营权流转的基本法。

（2）没有专门负责农地管理的职能机构。

（3）农村土地地籍制制度尚未全面建立。有的学者认为中国土地承包经营权流转应采取登记原则。

不动产物权的变动必须依法登记，这样做：

（1）可以强化土地承包经营权的物权效力。

（2）可以维护交易安全。但具体深入的登记机关的设置、登记的程序和方法等并救济化述。

此外还应对土地承包经营权流转作一不定期的限制。

1、不得改变土地用途。

2、禁止炒卖土地承包经营权。

3、规定最低流转面积，避免农地过于分散化。

总之，学者们对这一部研究无论是深度，还是从广度上讲，都需做进一步的努力。