一、物业管理重的成本及其分类——掌握

1.1含义：物化劳动（材料和设备等生产资料）和活劳动的耗费

物业管理企业各种生产费用的总和构成物业管理成本；

一定时期内的直接物业管理成本称为物业管理企业的营业成本；

为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用； 按期间费用处理

为筹措经营管理资金会发生财务费用；不计入成本！

1.2成本构成

1）营业成本：直接人工、直接材料费、间接费用（未必单列）

2）期间费用（经营管理费用）：管理费用和财务费用，可以包括上述间接费用。

*特别规定p184，注意第五点不得列入成本的5类支出！

二、物业管理成本的分类——重要

2.1按经济性质或内容分——了解

2.2按经济用途划分——见营业成本、期间费用和经营管理费用

2.3按照与业务量的关系划分：固定成本（与物业管理服务量变动无关）、变动成本（随服务量变动而变动）、半固定或半变动成本（不呈正比例变动关系）。

2.4按照计算依据不同划分：目标、定额、计划、实际——了解

2.5按照与决策的关系划分：边际成本（计算最优）、差异成本、机会成本（衡量用途）、估计成本、沉没成本（有关决策）、可缓成本、可免成本、附加价值成本。

3.1主要对象

1）物业管理服务成本：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及经业主同意的其他费用；

2）专项维修基金——不计入物业管理服务支出或成本；

3）物业管理费用的构成：包干制（物业管理服务成本、法定税费、利润），薪酬制（物业管理服务支出 酬金）。

3.2估算方法——重要却简单

1）类别：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费、专项维修基金费

2）单项：年（月）各项费用之和/年（月）参与测算的物业面积

3）汇总：分项费用之和/参与测算的物业面积

四、成本预算

4.1要求：与其他预算（收入、资本、现金预算等）相协调；以各项定额（劳动、消耗、费用定额等）为基础；应有技术经济措施来保证；全面权衡；留有余地。

4.2编制方法

1）固定预算：以过去为基础，合理调整。

三大前提：过去合理、现有业务必须、增加费用值得。

2）弹性预算：弥补上述不足，对无法准确预见的事项弹性对待。

3）零基预算：各项预算支出以零为出发点，适用于产出难以辨认的服务性部门费用预算的编制。

4）滚动预算（逐期更新）和概率预算

4.3编制程序

1）方式：二下一上式，下达任务－讨价还价－下达命令。

2）程序：搜集资料－预测成本－编制预算。

3）类别：营业成本、管理费用、财务费用。

5.1含义：广义vs.狭义，包括对目标成本本身的控制、对目标成本完成的控制和过程的监督、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低知名方向。

5.2分类：事先、事中、事后；前馈性、防护性、反馈行控制。

5.3成本控制的原则

1）全面控制

2）讲求经济效益

3）责权利相结合

4）例外管理原则2100433B

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业含有多种业态。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

成本管理体系是一个成本保证体系。组织通过成本管理体系的有效运行可以持续提高以下方面的成本保证能力：

成本管理体系组织保证

组织在建立、实施和保持成本管理体系的过程中，最高管理者应任命成本管理体系负责人，并授权全权代表最高管理者来领导、组织、指挥和协调组织的整个成本管理体系工作。最高管理者还应建立健全成本管理的组织机构，成立成本管理的归口管理部门，并规定与成本水平和成本管理有关的部门/单位和人员的成本职责、权限、相互关系和活动接口，使各有关部门/单位和全体人员都能知道并理解自己对成本和成本管理的责任和义务，从而保证成本得到持续的控制和降低。

成本管理体系立法保证

组织应研究、规划并实施成本和成本管理立法，策划、建立和保持成本管理体系文件，包括：成本管理手册、程序文件、规章制度、各种定额、标准成本、全面预算、成本计划以及作业文件等成本控制文件。这些文件是成本发生过程和成本管理的依据，用来约束、指导和规范成本发生和成本管理的行为、指导成本管理工作和活动。从而保证成本水平得到持续的控制和降低。

成本管理体系活动保证

组织的成本管理体系要求管理者和成本管理归口部门应持续、有效地组织开展成本管理活动，包括：成本策划、成本立法、评审、实施、检查、内部审核、成本考核、成本否决、成本控制、成本核算、成本分析、识别提高成本因素、增产节约或增收节支、合理化建议、员工培训和教育、预防风险、供方管理、持续改进、管理评审等活动。从而保证成本水平得到持续的控制和降低。

成本管理体系资源保证

资源是成本管理体系的物质基础。组织的最高管理者应确保为成本管理体系的有效运行提供必要的、适当的资源，包括：人力资源、材料、工具、设备、设施、技术、方法、资金、信息等资源。从而保证成本水平得到持续的控制和降低。

成本管理体系方法保证

成本管理问题要靠相应的成本管理和成本控制方法去解决。组织的管理者在实施成本管理体系的过程中应不断地、准确地识别、确定和正确应用成本管理与控制的技术、方法和工具，以提高成本管理体系的有效性和效率。常用的成本管理与控制方法和工具有：ACPP成本的预先策划和控制计划、ABC作业成本法、ABCM作业成本管理、TCM全面成本管理、 SC标准成本法、TCD全面降低成本法、SCM战略成本管理、MB职能基础全面预算、CVP本量利分析、CEWS成本预警系统、BSC平衡计分卡、供应链成本管理、定额管理、职能基础成本核算、目标成本法、税务筹划、赢利能力分析、敏感性分析、CE成本工程、QE质量工程、VE价值工程、IE工业工程、赢得值法等等。组织通过这些方法和工具的应用从而保证成本水平得到持续的控制和降低。组织只有建立和实施了一个行之有效的成本管理体系，才能对这些方法和工具的应用过程、效果和具有的能力向管理者、顾客和相关方提供充分信任。