第一章 物业管理招标

第1节 物业管理招标形式的确定

第2节 物业管理招标文件和标底的编制与发布

第3节 物业管理投标资格预审与标书收存

第二章 物业管理投标

第1节 物业管理投标前期工作

第2节 物业管理投标书编制

第3节 物业管理投标现场答辩

第三章 物业管理定标与合同签订

第1节 物业管理开标、评标与定标

第2节 物业服务合同签订与管理

第3节 物业管理招投标争议解决

附录1 物业管理招标文件样本

附录2 物业管理投标书样本

附录3 部分地区物业管理招投标评分标准参考2100433B

《物业招投标管理/全国高等职业技术院校物业管理专业教材》根据高等职业教育人才培养的目标和要求，对物业招投标管理的理论和实践进行了全面介绍。全书按照物业招投标管理的项目体系分为三个模块：物业管理招标、物业管理投标和物业管理定标与合同签订，主要包括物业管理招标形式的确定，物业管理招标文件和标底的编制与发布，物业管理投标资格预审与标书收存，物业管理投标前期工作，物业管理投标书编制，物业管理投标现场答辩，物业管理开标、评标与定标，物业服务合同签订与管理，物业管理招投标争议解决等内容 。

第一章总则

第一条为了规范物业管理项目的招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)、《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)、《河南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三条本办法适用于本市市区范围内物业管理项目招投标活动。

物业管理项目招投标活动,应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第五条新乡市房产管理局负责全市物业管理项目招投标活动的监督管理。其主要职责是:

(一)指导、监督物业管理项目招投标活动;

(二)制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本;

(三)建立并管理物业管理项目招标评标专家库;

(四)负责市区物业管理招标的备案管理工作;

(五)处理有关投诉;

(六)查处违法招标投标行为。

第二章招标

第六条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第七条下列物业管理项目应当公开招标:

(一)规划总建筑面积6万(含)平方米以上的多层项目;

(二)规划总建筑面积4万(含)平方米以上的高层项目;

(三)规划总建筑面积5万(含)平方米以上的多层、高层混合项目。

第八条下列物业管理项目可以邀请招标:

(一)规划总建筑面积3万(含)平方米以上6万平方米以下的多层项目;

(二)规划总建筑面积2.5万(含)平方米以上4万平方米以下的高层项目;

(三)规划总建筑面积3万(含)平方米以上5万平方米以下的多层、高层混合项目。

第九条投标人少于3个或者多层规划总建筑面积3万平方米以下、高层规划总建筑面积2.5万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积3万平方米以下的前期物业管理项目,经房产管理局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十条建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作:

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十一条招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构,具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派,招标小组成员人数不得少于3人。

招标小组或者招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十二条招标人采取公开招标方式的,应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当载明前款规定的事项。

第十三条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容:

(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

(二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;

(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、投标保证金等;

(四)评标标准和评标方法;

(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截至时间等;

(六)物业服务合同的签订说明;

(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料向新乡市房产管理局备案:

(一)建设工程规划许可证;

(二)招标公告或者招标邀请书;

(三)招标文件;(四)法律、法规规定的其他材料。招标人委托招标代理机构的,还应当提交招标代理委托合同。

发现招标有违反法律、法规规定的,新乡市房产管理局应当及时责令招标人改正。

第十五条公开招标的招标人可以按照招标文件规定,对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十六条招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人过多时,招标人可以从中选择不少于5家的投标申请人。

第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十八条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人,并报新乡市房产管理局备案。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十九条招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。

对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第二十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的,标底必须保密。

第二十一条在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章投标

第二十二条持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第二十三条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的,投标文件可以设立经济标,经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十四条投标文件形式应当符合招标文件的要求,技术标、信誉标和经济标应当分别编制。

第二十五条招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金的数额应当合理地确定,最高不得超过招标人组织招标所需费用三分之一。

投标人在投标有效期内撤回投标的,投标保证金不予退回。

投标保证金除现金外,可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

第二十六条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截至时间前,将投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后,应当签收保存,并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。投标文件提交截至时间过后,有效投标人少于3人的,招标人应当重新组织招标。

第二十七条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。

补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条投标文件有下列情形之一的,由评标委员会按废标处理:

(一)未加盖投标人公章及未经法定代表人或者法定代表人委托的代理人签字的;

(二)未按招标文件规定密封的;

(三)超过招标文件规定的时间逾期送达的;

(四)未按招标文件规定的格式要求提交的;

(五)附有招标人不能接受的条件的;

(六)其他不符合招标文件实质性要求的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的,视为投标无效。

第四章开标、评标和中标

第二十九条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的当日在新乡市房产管理局监督下由招标人组织公开进行。

开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十条开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。

经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

第三十一条评标应当由依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

第三十二条评标委员会的专家,应当由招标人在开标前1日内在新乡市物业管理项目招标评标专家名册中随机抽取,评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

有下列情形之一的,不得担任评标委员会成员:

(一)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

(二)与投标人有经济利益关系的;

(三)曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。

评标委员会成员有(一)(二)项规定情形之一的,应当主动提出回避。

第三十三条评标委员会经评审,认为所有投标都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。所有投标被否决的,招标人应当重新组织招标。

第三十四条评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人,不得收受投标人、中介人、其他有利害关系人的财务或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十五条评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十六条在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。

评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外,评标应当保密进行。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

第三十七条技术标文件评议标准,主要包括下列内容:

(一)物业管理机构设置和资源配置方案;

(二)管理方案;

(三)创优规划和创新管理方法;

(四)服务质量控制方法。

第三十八条信誉标文件评议标准,主要包括下列内容:

(一)企业规模和资质;

(二)社会信誉和经营业绩;

(三)物业管理机构负责人业绩。

第三十九条现场答辩评议标准,主要包括下列内容:

(一)语意表达;

(二)物业管理法规、政策熟悉程度;

(三)物业管理业务水平。

第四十条设有经济标的,经济标文件评议标准,主要包括下列内容:

(一)物业服务投标报价;

(二)物业管理项目经营成本支出测算。

第四十一条评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面报告,推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第四十二条评标结果应当在评标会议结束后由评标委员会予以公示,公示期为3日;公示期间,投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向新乡市房产管理局投诉或者举报。新乡市房产管理局应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理,并予以书面答复。

第四十三条招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人,并向中标人和未中标人的投标人发出中标通知书,将未中标的投标文件退还投标人。

第四十四条招标人应当自确定中标人之日起15日内,持下列材料向物业管理主管部门备案:

(一)开标评标过程;

(二)确定中标人的方式及理由;

(三)评标委员会的评标报告;

(四)中标人的投标文件;

(五)法律、法规规定的其他材料。

第四十五条招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件与中标人签订书面合同,招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内,招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的,投标保证金不予退还。

招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的,应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。

第四十六条中标人应当按照物业服务合同履行义务,并不得向他人转让中标项目。

第四十七条招标人有下列行为之一的,中标无效:

(一)招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况;

(二)招标人违反规定,在确定中标人前与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的;

(三)招标人与投标人串通投标的。

第四十八条投标人有下列行为之一的,中标无效:

(一)投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的;

(二)投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的;

(三)投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的;

(四)投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。

第五章法律责任

第四十九条对违反本办法规定的行为,由新乡市房产管理局依法予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十条物业管理主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章附则

第五十一条物业管理项目招标费用由招标人承担。

第五十二条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。

第一条为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条市房产行政主管部门负责全市物业管理招投标活动的监督管理，建立物业管理招投标平台，择优选择物业管理招投标服务机构，为本市物业管理招标投标活动提供指导和服务。　县（市）、区房产行政管理部门依据本办法规定职责，负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

第四条物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第五条新建物业建设单位在办理房屋预售许可证时，应当向物业所在市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招议标备案文件。

同一物业管理区域内，住宅物业建筑面积低于三万平方米的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的房产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

经核定予以协议方式选聘物业服务企业的，拟选聘的物业服务企业应当符合相关规定。

第六条前期物业管理期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动、物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应的条件下，制定重新选聘方案，通过招投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。

第七条业主大会决定选聘物业服务企业的，支持和鼓励其采用招投标方式。其选聘的物业服务企业应当具备以下条件：

（一）物业服务企业资质与物业管理项目规模相适应；

（二）物业服务企业信用等级被评定为优秀或良好；

（三）物业管理日常投诉处理程序和标准符合相关规定；

（四）物业服务企业聘用的项目经理应当具备执业资格。

第八条物业管理招标由招标人依法组织实施。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的开发建设单位、业主大会或其他物业所有权人。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，可以授权其业主委员会履行招标人职责。

第九条招标人可以委托从事物业管理招标代理业务的招标代理机构代理完成招标工作。

代理机构应具备相应的资质、相应的物业管理招标经验和编制物业管理招标文件的业务能力，以及良好的经营诚信记录。

物业管理招标代理机构在物业管理招标代理中，必须严格遵守招投标法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。若违反规定办理招标业务的，依法承担相应的法律责任。

第十条招标人决定对物业管理项目实施招标后，应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：

（一） 招标公告或招标邀请书；

（二） 投标人须知及前附表；

（三） 评标标准、评标办法及程序；

（四） 物业服务合同条款及格式；

（五） 图纸及相关说明：房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数；

（六） 物业管理服务内容及标准、委托物业管理服务的起止时间；

（七）投标文件格式、内容及要求；

（八）其他事项。

第十一条招标人完成招标文件编制后，实际启动招标工作前，应首先向市房产行政主管部门提交以下材料，办理招标备案：

（一）《物业管理项目招标备案表》；

（二）营业执照或业主委员会备案手续和业主大会决定；

（三）建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面图；

（四）物业管理用房和物业经营用房配置情况说明；

（五）招标公告或招标邀请书、招标文件；

（六）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同；

（七）物业管理项目的其他必要资料。

市房产行政主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。

第十二条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在市住房保障和房产管理局网站或市物业管理协会网站上发布招标公告，公告期不应少于5日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标条件（包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况）；

（二）投标人资格条件；

（三）招标文件的获取（投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法）；

（四）投标文件的递交；

（五）发布公告的媒介；

（六）联系方式（招标人名称、招标代理单位名称及联系方式）。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。

第十三条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第十四条招标人可以在招标公告中规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括下列内容：

（一）资格预审公告；

（二）申请人须知；

（三）资格审查办法；

（四）资格预审申请文件格式；

（五）项目概况；

（六）企业服务标准化完成情况和诚信档案。

第十五条招标人在招标公告中未规定资格预审程序，不得进行招标预审环节。

第十六条进行资格预审，招标人应当预先设定入围投标人的人数。

经资格预审后，有效投标人超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按照资格预审审查办法，择优确定入围投标人参与投标。

经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。

第十七条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十八条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。也可以组织答疑会，由招标人针对投标人的提问逐一作出答复和说明。

第十九条招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件的，招标人应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截至时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日内3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第二十条招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。