《物业管理典型判例解读精选》从物业项目管理全寿命周期所涉及的关键业务模块的典型法律风险类型，系统地进行章节结构设计，共8章99个案例，包括：物业客户关系管理篇、物业秩序维护与安全防范篇、房屋及设施设备维护管理篇、物业环境管理篇、物业服务劳资关系篇、物业财务管理篇、物业资源经营篇及物业管理权更迭篇。每个典型案例均包含案情介绍、焦点问题、法院判决、法条链接及案例评析五个部分，精选典型案例真实、全面、案例内容及法律法规援引全新、有效，案例评析简练、到位、可操作性强，力求以新、完整的个案形式展现物业管理纠纷解决过程，使读者通过《物业管理典型判例解读精选》了解物业管理各参与主体的法律特征、纠纷类型和所涉法律关系及在实践中如何有效规避法律风险等主要问题。

第1章 物业客户关系管理篇

1．1 开发商投资建设的配套设施的所有权和管理权归谁所有

1．2 小区的物业管理用房是否应以建设工程规划许可证核准图纸所确定的位置为准

1．3 开发商是否应当对未办理竣工验收手续但已入伙的物业承担保修责任

1．4 《表决票》上载明“未投票视为有效同意”之条款是否有效

1．5 业主委员会是否有权代替业主大会行使相关权利

1．6 政府主管部门未派人参与业委会选举，该选举结果是否有效

1．7 小区业主的投票权数如何确定

1．8 小区业主要求业委会撤销相关决议的主张是否合法

1．9 业主大会决议时未收回票、弃权票能否人为计入同意票

1．10 行政机关如何对业主委员会进行备案审查

1．11 如何划定物业服务管理区域

1．12 物业管理区域尚未确定，行政机关能否对“业委会”予以备案

第2章 物业秩序维护与安全防B篇

2．1 未成年人小区内意外溺亡，物业服务企业和建设单位的责任如何划分

2．2 未成年人在商场电梯受伤，物业服务企业该如何承担责任

2．3 外墙砖脱落致车辆损坏，物业服务企业应否赔偿

2．4 高空抛物致人死亡，物业服务企业应否承担赔偿责任

2．5 物业服务企业在小区施工导致他人受伤，应承担何种责任

2．6 车辆在小区内被盗，物业服务企业应否赔偿

2．7 小区发生火灾事故，如何确定责任承担主体

2．8 商铺消防未通过验收发生火灾，开发商和物业服务企业是否应承担责任

2．9 消防设施保修案中举证责任如何承担

2．10 车位承租人是否对车位有优先购买权

2．11 大暴雨致车库被淹，物业服务企业能否以不可抗力为由免责

第3章 房屋及设施设备维护管理篇

3．1 地下车位、消防通道被改造，业主如何维权

3．2 业主私自占有使用建筑物公共部分，共有权人怎样维权

3．3 物业服务企业停水停电，权利人可否索赔

3．4 物业服务企业紧急避险造成的损失，谁来担责

3．5 物业相邻关系中渗漏水造成财产损害，该谁担责

3．6 如何合理行使和维护社区公共资源及共有权利

3．7 路面排水箅子塌陷，路人摔伤谁担责

3．8 电梯事故致人重伤，物业服务企业和维保单位谁应担责

3．9 房屋被泡水，事故谁之过

3．10 房屋产权有争议，妨碍水泵房使用无依据

3．11 商业大厦中业主加建电梯其他业主能否共用

3．12 管道堵塞导致业主损害物业服务企业是否需要赔偿

3．13 工程施工影响相邻楼盘，建设方是否担责

第4章 物业环境管理篇

4．1 业主由于大堂水渍摔伤，物业服务企业为何担责

4，2 员工作业高空坠落致伤谁之责

4．3 嗓声污染，业主能否主张精神损害赔偿

4．4 转包保洁工作，员工作业中受到伤害，物业服务企业是否担责

4．5 噪声污染的侵权责任如何界定

4．6 行人驾电动车滑倒摔伤，物业服务企业是否担责

4．7 绿化被擅改，造成行人死亡，应如何定责

4．8 小区枯树砸坏车辆，业主应向谁来索赔

4．9 物业楼顶架设通信设备，权利如何界定 2100433B

《物业管理典型案例评析及实战指导》是物业服务企业管理人员不可多得的一本借鉴性极强的参考书。全书共分为十章，选取了50个真实的物业管理案例，每个案例都是一大类案例的代表，极具典型性。

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北京市物业管理委员会组建办法政策解读

《北京市物业管理委员会组建办法》政策解读

一、《办法》出台的目的

　　物业管理委员会是指按照建筑物区分所有权规定，在不具备成立业主大会条件或者成立不了业主委员会的等情形下成立的，所以物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。同时物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织共同决定方面发挥重要作用。

　　二、《办法》的适用范围

　　本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法。其他物业项目参照执行。

　　三、物业管理委员会的职责

　　成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《北京市物业管理条例》第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。

　　未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《北京市物业管理条例》第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

　　物业管理委员会主要负责组织业主共同决定物业管理事项，承担十二项具体职责。

　　四、物业管理委员会人员组成

　　物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

　　五、物业管理委员会中业主成员的资格要求

　　业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：

　　（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

　　（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

　　（三）身体健康，具有完全民事行为能力；

　　（四）公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；

　　（五）按照物业服务合同约定交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；

　　（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

　　（七）未有《北京市物业管理条例》规定的房屋使用禁止规定的行为；

　　（八）未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。

　　六、物业管理委员会的组建条件

　　有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：

　　（一）已交付业主的专有部分不足建筑物总面积百分之五十的；

　　（二）具备成立业主大会条件，但经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；

　　（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。

　　七、物业管理委员会的组建流程

　　具体有三种情形：一是已选举业主委员会的，物业管理委员会解散；二是因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使无法存续的，物业管理委员会解散；三是三年期满仍未推动成立业主大会、选举业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新选举。

北京市物业管理委员会组建办法要点解读

物管会需履行12项具体职责

物管会的履职范围，是社区和居民最关心的事儿，也是办法的重点内容。办法提出，物管会需负责组织业主共同决定物业管理事项，履行包括推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；组织业主决定共用部分的经营方式；组织业主筹集、补建、续筹专项维修资金；督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作等12项职责。

“物业管理委员会是业主组织的过渡形态，主要负责组织业主协商共治，其中成立之初最重要的功能是要推进向业委会的过渡。”该位负责人表示。

当委员不开会 委员资格将被终止

办法规定，想要担任物管会委员或候补委员的业主代表，除了得符合遵纪守法、责任心强、具有完全民事行为能力等基本条件外，还必须满足公告之日前一年度在本物业管理区域内连续居住半年以上，且不存在未按合同约定交纳物业费、欠缴专项维修资金及房屋使用禁止行为的。

办法新增了物管会委员退出机制。办法提出，当物管会委员不再是本物业管理区域内业主或者物业使用人，或者因健康等原因无法履行职责且未提出辞职，委员资格自然终止。同时，当物管会委员一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上，物管会应当提请街道办事处、乡镇人民政府依法终止其委员资格。

最快20多天可组建物管会

办法提出，符合组建条件的，街道办事处、乡镇人民政府就物业管理区域拟组建物管会事项进行公告，公告应当在小区出入口、单元门、电梯轿厢内等物业管理区域内显著位置至少两处公示，且公示期限不少于7日。公示截止日后7日内，街道办事处、乡镇人民政府组织居民委员会、村民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物管会委员名单。随后，物管会委员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于7日。

“不同于业委会动辄半年、一年甚至多年的成立周期，物管会的组建将提高效率，简化流程，具有快捷高效的组建路径。”市住建委相关负责人介绍，最顺利的情况下，20多天就能成立物管会。

与此同时，三年任期内，若是已成立业主大会、选举产生业委会，并按照规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。

北京市物业管理委员会组建办法文件起草

北京市住建委于2020年5月抓紧起草了《北京市物业管理委员会组建办法》（以下简称“办法”），并于6月初提供给基层实践检验，充分吸纳基层意见进一步修改完善后，现向社会公开征求意见。

“物业管理委员会”是北京市的一大机制创新，办法明确了物业管理委员会组建的条件，细化了具体流程。办法强调物业管理委员会为临时机构，是在不具备成立业主大会的条件或者有业主大会但成立不了业主委员会等情形下，解决业主组织缺位难题的机制创新。为了便于业主能够较快成立自己的组织，提高组建效率，办法简化流程，设计了快捷高效的组建路径，提高了实操性和可操作性。物业管理委员会成立后，将组织业主共同决定物业管理事项。同时，还肩负着推动成立业主大会、选举产生业主委员会的重任。