北京市物业管理委员会组建办法政策解读
《北京市物业管理委员会组建办法》政策解读
一、《办法》出台的目的
物业管理委员会是指按照建筑物区分所有权规定，在不具备成立业主大会条件或者成立不了业主委员会的等情形下成立的，所以物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。同时物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织共同决定方面发挥重要作用。
二、《办法》的适用范围
本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法。其他物业项目参照执行。
三、物业管理委员会的职责
成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《北京市物业管理条例》第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《北京市物业管理条例》第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。
物业管理委员会主要负责组织业主共同决定物业管理事项，承担十二项具体职责。
四、物业管理委员会人员组成
物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。
五、物业管理委员会中业主成员的资格要求
业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：
（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；
（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；
（三）身体健康，具有完全民事行为能力；
（四）公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；
（五）按照物业服务合同约定交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；
（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
（七）未有《北京市物业管理条例》规定的房屋使用禁止规定的行为；
（八）未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。
六、物业管理委员会的组建条件
有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
（一）已交付业主的专有部分不足建筑物总面积百分之五十的；
（二）具备成立业主大会条件，但经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。
七、物业管理委员会的组建流程
具体有三种情形：一是已选举业主委员会的，物业管理委员会解散；二是因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使无法存续的，物业管理委员会解散；三是三年期满仍未推动成立业主大会、选举业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新选举。
北京市物业管理委员会组建办法要点解读
物管会需履行12项具体职责
物管会的履职范围，是社区和居民最关心的事儿，也是办法的重点内容。办法提出，物管会需负责组织业主共同决定物业管理事项，履行包括推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；组织业主决定共用部分的经营方式；组织业主筹集、补建、续筹专项维修资金；督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作等12项职责。
“物业管理委员会是业主组织的过渡形态，主要负责组织业主协商共治，其中成立之初最重要的功能是要推进向业委会的过渡。”该位负责人表示。
当委员不开会 委员资格将被终止
办法规定，想要担任物管会委员或候补委员的业主代表，除了得符合遵纪守法、责任心强、具有完全民事行为能力等基本条件外，还必须满足公告之日前一年度在本物业管理区域内连续居住半年以上，且不存在未按合同约定交纳物业费、欠缴专项维修资金及房屋使用禁止行为的。
办法新增了物管会委员退出机制。办法提出，当物管会委员不再是本物业管理区域内业主或者物业使用人，或者因健康等原因无法履行职责且未提出辞职，委员资格自然终止。同时，当物管会委员一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上，物管会应当提请街道办事处、乡镇人民政府依法终止其委员资格。
最快20多天可组建物管会
办法提出，符合组建条件的，街道办事处、乡镇人民政府就物业管理区域拟组建物管会事项进行公告，公告应当在小区出入口、单元门、电梯轿厢内等物业管理区域内显著位置至少两处公示，且公示期限不少于7日。公示截止日后7日内，街道办事处、乡镇人民政府组织居民委员会、村民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物管会委员名单。随后，物管会委员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于7日。
“不同于业委会动辄半年、一年甚至多年的成立周期，物管会的组建将提高效率，简化流程，具有快捷高效的组建路径。”市住建委相关负责人介绍，最顺利的情况下，20多天就能成立物管会。
与此同时，三年任期内，若是已成立业主大会、选举产生业委会，并按照规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。
北京市物业管理委员会组建办法文件起草
北京市住建委于2020年5月抓紧起草了《北京市物业管理委员会组建办法》（以下简称“办法”），并于6月初提供给基层实践检验，充分吸纳基层意见进一步修改完善后，现向社会公开征求意见。
“物业管理委员会”是北京市的一大机制创新，办法明确了物业管理委员会组建的条件，细化了具体流程。办法强调物业管理委员会为临时机构，是在不具备成立业主大会的条件或者有业主大会但成立不了业主委员会等情形下，解决业主组织缺位难题的机制创新。为了便于业主能够较快成立自己的组织，提高组建效率，办法简化流程，设计了快捷高效的组建路径，提高了实操性和可操作性。物业管理委员会成立后，将组织业主共同决定物业管理事项。同时，还肩负着推动成立业主大会、选举产生业主委员会的重任。
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