进行项目构思要考虑的内容及其范围有哪些呢"sup--normal" data-sup="1" data-ctrmap=":1,"> [1]

(1)项目的投资背景及意义；

(2)项目投资方向和目标；

(3)项目投资的功能及价值；

(4)项目的市场前景及开发的潜力；

(5)项目建设环境和辅助配套条件；

(6)项目的成本及资源约束；

(7)项目所涉及的技术及工艺；

(8)项目资金的筹措及调配计划；

(9)项目运营后预期的经济效益；

(10)项目运营后社会、经济、环境的整体效益；

(11)项目投资的风险及化解方法；

(12)项目的实施及其管理。

项目构思是一种创造性的探索过程，是咨询工程师重要的咨询服务。一个成功的项目构思，不是一蹴而就的，而是需要经历一个递进过程。项目构思一般包含以下阶段：

(1)预备阶段，即项目构思的准备阶段，可细分为四个步骤：一是明确拟定构思项目的性质和目标范围；二是调查研究，收集资料和信息；三是资料整理，去粗取精；四是研究资料和信息，通过分类、组合、加减、演绎、归纳、分析和综合等方法，了解资料所包含的内容，挖掘资料所蕴含的内在规律。

(2)领悟阶段，一般分为潜伏、创意出现和构思诞生三个步骤。潜伏实质上就是在对拥有的资料和信息，与所需构思的项目联系起来，全面系统地反复思考，综合比较分析；创意出现就是在大量思维过程中出现的具有独特新意但不完全成熟或不全面的某些概念和观点，实际上就是以人脑中的信息、知识和智慧为基础，通过综合、类比、借鉴、推理而得出某一概念或见解的逻辑思维过程。由于这一思维过程的细节尚不完全明晰，也往往不被人的意识所完全察觉，因而也可认为是一种不完全的逻辑思维。所以创意的出现是项目策划者在下意识活动中逻辑思维和非逻辑思维的结果。构思诞生是指通过多次、多方面的创意出现和反复综合思考，形成项目的初步轮廓，并用语言、文字、图表等方式明确表达出来，这是项目完整构思的基础，也是项目构思进一步深入的起点。

(3)完善阶段，从项目初步构思的诞生到项目构思的完善，可以分为发展、评估、实现三个步骤。发展是将诞生的项目构思通过进一步综合分析，进行内容和外延上的深入和扩充，使之更趋完善；评估是对已形成的项目构思，从多方面进行评价分析，甚至可以进行多方案的评选。在必要时，需要组织有关项目策划人员和有关专家，进行集体讨论研究，力求项目构思尽可能完善和符合客观实际；实现是将评估后的项目构思方案经过进一步全面而有针对性的市场调查分析之后，具体细化为可操作的项目建设方案。在实施和细化过程中，发现有不完善或不正确之处，应立即予以改进、修正和完善。

项目构思是一种创造性的活动，无固定的模式或现成的方法可循，需要具体情况具体分析，但仍有一些常用的分析构思方法可以借鉴、参考，项目管理者们根据实践的经验，归纳出了一些有用的方法。

(1)项目混合法。根据项目混合的形态，项目混合法又分为两种形式：其一是项目组合法；其二是项目复合法。所谓组合法，简单地说，就是把两个或两个以上项目相加，形成新项目，这是项目构思时常采用的最简单方法。投资者(或客户)为了适应市场需要，提高项目的整体效益和市场竞争力，依据项目特征和自身条件，往往将企业自有或社会现在的几个相关项目联合组成一个项目。

复合法就是将两个以上的项目，根据市场需要，复合成一个新的项目。它与项目组合不同的是，经过组合后的项目，基本上仍保留原被组合项目的性质，而项目经过复合后，则可能变成性质完全不同的新项目。

(2)比较分析法。这种项目构思方法是指项目策划者通过对自己掌握或熟悉的某个或多个特定的项目，既可以是典型的成功项目，也可以是不成功的项目，进行纵向分析或横向联想比较，从而挖掘和发现项目投资的新机会。这种方法是将现有项目从内涵和外延上进行研究和反复思考，因而比组合、复合法要复杂些，而且要求项目策划者具有一定的思维深度，掌握大量有价值的信息。

(3)集体创造法。一个成功的项目构思，它所涉及的问题和因素很多，需要广阔的知识面、大量的商业信息以及多方向、多层次的思维。因此，单靠投资者本人或某些项目构思者，往往很难顺利地完成项目构思。发挥集体的力量，依靠群众力量和群众智慧进行项目构思是十分重要的。集体创造法通常有如下几种：

1)头脑风暴法。又称脑力刺激法或智力激励法。创造过程的中心是“发现设想，提出新构思”。开展这种集体创造时，需要召集较多的人，一般6~12人为佳，共同讨论畅谈。这种方法既可用来对整个项目方案进行构思，也可以用来解决项目中的某个具体问题或改进某个局部方案。

2)多学科法。根据所构思项目的性质和特征，选择有关行业的专家参加。对于那些技术性强、投资内容较多的大中型综合项目，在项目构思阶段，一定要组织多学科专家共同研究讨论，这样才能做到取长补短，尽善尽美。

3)集体问卷法。给每位参加集体构思创造的人一份与项目构思相关的主要问题的问卷，要求他们每个人在一定的时间内将问题的解决方法，以及对项目投资的某些设想、看法，记录在问卷上。然后将问卷收回，将内容汇集整理，并加以总结，再提交集体讨论会，作进一步讨论、研究、比较和筛选，最后形成一致的方案。

4)逆向头脑风暴法。这种方法通常认为，已构思出的项目初步方案不是十全十美，尚存在这样或那样的缺点，应该加以改进和完善。此方法是集中研究讨论项目构思中的不足问题并加以解决，而不是进行新的项目构思。

(4)创新法。项目的构思除了以上几种传统的方法之外，策划者在实践中又总结了如下几种新方法。

1)信息整合术。将通过各种途径获取的信息整理后，把不同性质的信息进行相互“交合”、“杂交”，可以生成创新构思。

2)聚集式创新。这种方法是使头脑中的许多创新思维向某个中心点，向某一思维结点发起创新攻势。它的基本功能是抽象、概括和判断。

3)发散式创新。就是从某一研究和思考的对象出发，充分发挥想象思维，从一点联想到多点，在对比联想、接近联想和相似联想的广阔领域中分别涉猎，从而形成项目构思的扇形格式，产生由此及彼的多项创新思维。

4)逆向式创新。人们一般采用的是顺向思维方式，而这种新思维法是反其道而行之，故有其独特性，且能获得独特的效果。2100433B

项目构思策划的主要任务是提出项目的构思，进行项目的定义和定位，全面构思一个待建投资项目。项目构思策划必须以国家及当地法律法规和有关方针政策为依据，并结合国内国际社会经济发展趋势和实际的建设条件进行。 2100433B

市场经济的发展和住房体制改革的不断深入，使房地产市场日渐进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。房地产市场竞争的实质是创新的竞争，这已是众多开发商成功的秘诀。房地产项目构思的创新主要表现在：

(1)房地产项目目标设计理念的创新。

在房地产开发项目构思上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在如林的项目竞争中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲望。

(2)房地产项目的空间创新。

建筑空间是项目设计的具体形态，优秀的建筑之所以引人入胜或经济效益显著，最主要的是在于其建筑空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷、张扬个性与环境互融，也是空间设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。

(3)经营策略的创新。

经营策略的创新包括定价、销售渠道、销售策略、售后服务（物业管理）等方面的创新，这些创新都会吸引买家的注意力，是进行有效促销的必要手段。特别是物业管理方面的创新，在现阶段应该体现“以人为本”的亲情关怀，急业主所急、想业主所想。所以，房地产项目构思只有在理念、空间、文化、环境上创新，才能增强市场占有率，赢得买主的青睐，实现丰厚的经济效益，创造良好社会和环境效益。2100433B

房地产项目构思是房地产前期策划的主要内容之一，是以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种构思方式，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。因此，房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别，具有独特的项目构思特征，其特征如下：

1、地域性。

1) 要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。

2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。

3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

2、前瞻性。房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在：

1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；

2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；

3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；

4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。

3、市场性。房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在：

1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；

2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变；

3）房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。

4、创新性。房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。

5、可操作性。房地产项目构思的可操作性特征要求：

1） 在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；

2）在具体的实施上有可操作的方法；

3）构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目构思

6、多样性。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，同时，房地产项目构思方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对构思方案进行调整和变动，以保证构思方案对实现的最佳适应状态。