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未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益,而年收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
资本化率(capitalization rate,R)是房地产的某种年收益与其价格的比率,即:
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是:
式中V——房地产价值;
NOI——房地产未来第一年的净收益;
R——资本化率。
因此,利用市场提取法求取资本化率的具体公式为:
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即:
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:
直接资本化法的优点是:①不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的某种收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较为简单。
但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化,所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数,对可比实例的依赖很强。例如,要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同,否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%,而选取的类似房地产的净收益每年上涨3%,如果以该类似房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值,则会高估估价对象的价值。
1 柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社,2009 2100433B
定额基本直接费是指的人材机;在取费程序就显示有数据。
资本租赁是指承租人于支付租金后便可取得其租赁物之所有权,而承租人于租赁期间届满后,可无条件拥有或优惠承购租赁物的权利。从承租人的角度可对租赁分为资本租赁(Capital Leases)和经营租赁(Op...
装修费用是资本化还是费用化要根据以下情况:对自有固定资产装修费用,如装修发生在固定资产竣工结算前,则该费用应并计入固定资产原值,按税法规定期限计提折旧并在企业所得税前扣除。如发生在固定资产竣工结算后,...
建筑材料基本公式
密 度 代号 π 公式 π=m/V 常用单位 g/cm3 说明 m:材料干燥状态下的重量 (g) V:辑料绝对密实状态下的体积 (cm3) 质量密度 代号 π0 公式 π0= m/V1 常用单位 g/cm3 说明 m:材料的重量 (g) V1:材料在自然状态下的体积 (cm3) 孔 隙 率 代号 ξ 公式 常用单位 % 说明 计算松散状态的颗粒之间的 V为颗粒体积,为松散体 积 强 度 代号 ? 公式 =P/A> 常用单位 MPa(N/mm2) 说明 P:破坏时的重力 (N) A:受力面积 (mm2) 含 水 率 代号 W 公式 m水/m 常用单位 % 说明 m水:材料中所含水重 (g) m:材料干燥重量 (g) 重量吸水率 代号 B重 公式 常用单位 % 说明 m:材料干燥重量 (g) m1:材料吸水饱和状态下的重量 (g) 体积吸水率 代号 B体 公式
电容器参数的基本公式
电容器参数的基本公式 1、容量(法拉) 英制: C = ( 0.224 × K ·A) / TD 公制: C = ( 0.0884 × K ·A) / TD 2、电容器中存储的能量 E = ? CV2 3、电容器的线性充电量 I = C (dV/dt) 4、电容的总阻抗(欧姆) Z = √ [ RS2 + (XC –XL) 2 ] 5、容性电抗(欧姆) XC = 1/(2 πfC) 相位角 Ф 理想电容器:超前当前电压 90o 理想电感器:滞后当前电压 90o 理想电阻器:与当前电压的相位相同 7、耗散系数 (%) D.F. = tg δ(损耗角) = ESR / XC = (2πfC)(ESR) 8、品质因素 Q = cotan δ = 1/ DF 9、等效串联电阻 ESR(欧姆) ESR = (DF) XC = DF/ 2πfC 10、功率消耗 Power Loss
直接资本化法的优点有:不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益。( )
对
错
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点:(1)不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益;(2)资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;(3)计算过程较简单。参见教材P256。
直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。( )
对
错
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P252。
资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。( )
对
错
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。参见教材P252。