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直接资本化法的优点是:①不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的某种收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较为简单。
但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化,所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数,对可比实例的依赖很强。例如,要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同,否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%,而选取的类似房地产的净收益每年上涨3%,如果以该类似房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值,则会高估估价对象的价值。
未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益,而年收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
资本化率(capitalization rate,R)是房地产的某种年收益与其价格的比率,即:
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是:
式中V——房地产价值;
NOI——房地产未来第一年的净收益;
R——资本化率。
因此,利用市场提取法求取资本化率的具体公式为:
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即:
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:
1 柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社,2009 2100433B
实木家具的缺点: 1,实木家具的缺点也是由于它使用了天然木材,因此家具的价格一般不便宜。 2,消费者在购买实木家具时可选择的样式和花纹也受到木材本身材质的制约,选择的余地相对较小。 3,实木家具的木材...
资本租赁是指承租人于支付租金后便可取得其租赁物之所有权,而承租人于租赁期间届满后,可无条件拥有或优惠承购租赁物的权利。从承租人的角度可对租赁分为资本租赁(Capital Leases)和经营租赁(Op...
装修费用是资本化还是费用化要根据以下情况:对自有固定资产装修费用,如装修发生在固定资产竣工结算前,则该费用应并计入固定资产原值,按税法规定期限计提折旧并在企业所得税前扣除。如发生在固定资产竣工结算后,...
几种焊接的优缺点
钨极氩弧焊的优缺点 1钨极氩弧焊的优点: ①氩气能有效的隔绝空气, 本身又不溶于金属, 不和金属反应, 施焊过程 中电弧还能自动清除熔池表面氧化膜的作用, 因此,可成功的焊接易氧 化、氮化、化学活泼性的有色金属,不锈钢和各种合金。 ②钨极电弧稳定,几十在很小的焊接电流 (小于 10A)下仍可稳定的燃烧, 特别适合用于薄板,超薄材料的焊接。 ③热源和填充焊丝可分别控制, 因而热输入容易调节, 可进行各种位置的 焊接,也是实现单面焊双面成型的理想方法。 ④由于填充焊丝熔滴不通过电弧,所以不会产生飞溅,焊缝成型美观。 2钨极氩弧焊的缺点 ① 焊缝熔深浅,熔敷速度小,生产率较低。 ② 钨极承载电流较差,过大的电流会引起钨极融化和蒸发,其微粒有可能 进入熔池,造成污染(夹钨) 。 ③ 惰性气体(氩气、氮气)较贵,和其他电弧焊方法(如手弧焊、埋弧焊、 二氧化碳气体保护焊等)相比,生产成本较高。 注:脉
玻璃多种钢化方法及优缺点分析
璃 多 种 钢 化 方 法 及 优 缺 点 分 1:化学钢化法 通过化学方法改变玻璃表面组分, 增加表面层压应力, 以增加玻璃的机械强度和热稳定性的钢化方 法称为化学钢化法。由于它是通过离子交换使玻璃增强,所以又称为离子交换增强法。根据交换离子 的类型和离子交换的温度又可分为低于转变点度的离子交换法 (简称低温法 )和高于转变点温度的离子 交换法 (简称高温法 )。化学增强法的原理是:根据离子扩散的机理来改变玻璃的表面组成,在一定的 温度下把玻璃浸入到高温熔盐中, 玻璃中的碱金属离子与熔盐中的碱金属离子因扩散而发生相互交换, 产生“挤塞”现象,使玻璃表面产生压缩应力,从而提高玻璃的强度。 根据玻璃的网络结构学说, 玻璃态的物质由无序的三维空间网络所构成, 此网络是由含氧的 离子多 面体构成的,其中心被 sal 或 p离子所占据。这些离子同氧离子一起构成网络,网络中填充碱金属离 子(;nna
直接资本化法的优点有:不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益。( )
对
错
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点:(1)不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益;(2)资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;(3)计算过程较简单。参见教材P256。
直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。( )
对
错
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P252。
资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。( )
对
错
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。参见教材P252。