第一章 房地产采购的基本知识

一、房地产采购的概念

二、房地产采购管理的5R原则

三、房地产采购管理的三重目标

四、房地产采购的功能特征

五、房地产采购的范围和分类

六、房地产采购的特点及趋势

第二章 房地产采购计划的确定

一、采购计划的层次

二、材料、设备计划的编制

三、采购计划的确定流程

四、房地产采购计划规范化表格汇总

第三章 房地产采购的供应商管理

一、供应商管理的内容

二、供应商信息库的建立

三、对供应商进行预审，保证合格的供应商队伍

四、建立科学的供应商评估标准

五、高效地对供应商绩效进行管理

六、供应商联盟管理

七、优化供应商结构的策略

八、供应商管理规范化表格汇总

第四章 房地产采购策略

一、制定房地产采购策略的四项准备

二、房地产产品组合采购策略

三、房地产供应商组合采购策略

四、供应商市场组合采购策略

五、房地产组合采购策略最常用的四把利剑

六、房地产采购策划规范化表格汇总

第五章 房地产采购的询价和谈判管理

一、房地产采购过程中的询价

二、房地产采购谈判管理

三、房地产采购询价与谈判规范化表格汇总

第六章 房地产采购合同管理

一、房地产采购合同的基础知识

二、材料、设备采购合同的管理

三、工程咨询服务的采购管理

四、实操过程中合同的运用策略

五、房地产采购合同管理规范化表格汇总

第七章 房地产招标采购管理

一、房地产招标采购的含义

二、房地产招标采购的“三类、四式”

三、房地产招标采购必备的四要素

四、房地产公开招标采购的程序

五、房地产招标采购的五个核心内容

六、房地产招标采购的四个误区

七、保证成功招标的五项策略

八、房地产招标采购规范化表格汇总

第八章 房地产采购成本控制策略

一、房地产采购的成本和价格原理

二、房地产采购成本降低的原理

三、房地产采购成本控制的十项主张

四、房地产采购成本控制策略规范化表格汇总

第九章 房地产采购部门组织管理

一、房地产采购部门的职责

二、各部门的采购职能说明

三、房地产采购人员的工作职责

四、采购业务人员的管理规定

五、房地产采购人员的绩效管理

六、房地产采购人员与组织管理规范化表格汇总

第十章 房地产采购作业管理全流程

一、房地产采购作业实用22个流程

二、某房地产公司的采购决策、作业全流程

三、房地产采购作业管理规范化表格汇总

第十一章 万科的采购管理模式

一、万科采购的发展历程

二、万科企业的采购职能战略

三、万科材料设备采购管理范本

四、万科采购物品验货指导范本

五、万科采购供应商管理模式

六、万科采购招标管理范本

七、万科服务、工程采购管理模式

八、万科采购财务管理模式

九、万科采购其他管理范本2100433B

《房地产采购管理》侧重于房地产开发企业整个采购管理流程业务架构的搭建，全书共分十一个章节，从房地产采购基本知识入手，分章节讲述了房地产企业采购计划的确定，房地产供应商体系的建立，采购策略、询价和谈判策略的拟定，采购成本控制及招标投标管理和采购合同管理的策略。最后一章详细剖析了万科的采购管理模式，并配有珍贵的万科采购管理体系范本。

第1章房地产公司招标采购管理概述001

1.1房地产公司采购管理/002

1.1.1采购方式的分类/002

1.1.2采购管理的相关部门职责与管理权限/003

1.1.3成本管理部的岗位职责说明/005

1.1.4采购管理的工作流程/012

1.2房地产公司招标采购管理/013

1.2.1招标采购管理的原则与管理规定/013

1.2.2招标采购管理的相关部门职责/014

1.2.3招标采购管理的组织机构/016

1.2.4招标采购管理的工作流程/017

1.2.5招标采购管理的注意事项/025

1.3房地产公司免招标采购管理/025

1.3.1免招标采购的类型/026

1.3.2免招标采购管理的工作流程/026

1.3.3免招标采购管理的常用表格/029

1.4房地产公司集中采购管理/030

1.4.1集中采购管理的目的与集中采购的类型/030

1.4.2集中采购管理的相关部门职责/031

1.4.3集中招标采购管理的组织机构/033

1.4.4集中采购管理的工作流程/034

1.4.5集中采购管理的注意事项/037

第2章房地产公司招标采购准备阶段的管理039

2.1采购方式的判定/040

2.1.1采购方式判定的工作流程/040

2.1.2采购方式类别清单/040

2.1.3采购方式变更审批表范本/048

2.2招标采购计划的编制/049

2.2.1招标采购计划编制的工作流程/049

2.2.2招标采购计划编制管理的常用表格/055

2.3招标文件的编制与审批/055

2.3.1招标文件编制与审批的工作流程/055

2.3.2招标文件的编制要求/057

2.3.3招标文件参考文本/058

第3章房地产公司招标采购投标单位资质预审阶段的管理059

3.1投标单位资质预审管理的相关部门职责与管理流程/060

3.1.1投标单位资质预审管理的相关部门职责/060

3.1.2投标单位资质预审的管理流程/060

3.2投标单位信息收集/062

3.2.1投标单位信息收集的主要渠道与工作程序/062

3.2.2材料设备投标单位问卷调查/064

3.3投标单位资格审查/066

3.3.1投标单位资格审查的工作流程/067

3.3.2投标单位资格审查的主要内容/067

3.3.3施工招标单位资格审查的入围标准/068

3.3.4监理投标单位资格审查的入围标准/069

3.3.5投标单位资格审查表/069

3.3.6投标单位资格审查评分表/072

3.4投标单位实地考察/073

3.4.1投标单位实地考察的工作流程/073

3.4.2施工投标单位实地考察的主要内容/074

3.4.3监理投标单位实地考察的主要内容/076

3.4.4施工投标单位实地考察的评分标准/078

3.4.5施工投标单位考察评分表/081

3.4.6监理投标单位考察评分表/083

3.4.7材料设备类投标单位考察评分表/084

3.4.8投标单位考察记录表/092

3.4.9投标单位资格审批表/092

3.4.10其他表格/094

第4章房地产公司招标采购实施阶段的管理095

4.1发标与招标答疑管理/096

4.1.1发标与招标答疑管理的工作流程/096

4.1.2招标答疑管理的部门职责/096

4.1.3招标答疑的主要内容/097

4.1.4招标答疑记录表/097

4.2开标与谈判管理/097

4.2.1开标管理/097

4.4.2经济与技术谈判管理/098

4.3评标管理/098

4.3.1评标的常用方法/098

4.3.2各类项目评标办法制订的原则/100

4.3.3各类项目招标评标方法的规定/102

4.3.4评标管理的工作流程/103

4.3.5评标管理的常用表格/103

4.4定标与中标通知书的签发管理/104

4.4.1定标管理/104

4.4.2定标后变更管理/108

4.4.3中标通知书的签发管理/110

4.5招标采购实施阶段的常用表格/111

第5章房地产公司招标采购合同签订与供方评价阶段的管理113

5.1合同签订管理/114

5.1.1合同的分类与编号管理/114

5.1.2合同的拟订与审批管理/119

5.1.3合同的签署管理/124

5.1.4合同的交底管理/125

5.1.5合同的变更、转让与解除管理/127

5.1.6合同的索赔管理/129

5.1.7合同的执行评估与奖惩管理/130

5.1.8招标文件与合同归档管理/130

5.1.9各类招标采购项目合同参考范本/132

5.2供方评价管理/132

5.2.1供方评价管理的工作流程/132

5.2.2材料设备供方评价的方法/132

5.2.3供方评价管理的常用表格/134 2100433B

按照采购管理组织机构设计的原则，在充分考虑影响采购管理组织机构设计因素的前提下，不同的企业有不同的采购管理组织。按一定标准划分，分为分权式采购管理组织和集权式采购管理组织。

• (一)分权式采购管理组织

分权式采购管理组织具有以下特点：

1)从整体观点处理各项作业，大幅降低物料总成本。

2)统筹供需，增强采购能力，提升存量管制绩效。

3)指挥系统单一化，改善各物料部门之间的沟通与合作。

4)物料作业系统制度化与合理化，降低管理费用。

在分权式采购管理组织中，每个经营单位的经理对自己的财务后果负责。因此，经营单位的管理要对其所有的采购活动负完全责任。

这种结构的缺点之一是不同的经营单位可能会与同一个供应商就同一种产品进行谈判，结果达成了不同的采购情境。当供应商的能力吃紧时，经营单位相互之间会成为真正的竞争者。

• (二)集权式采购管理组织

集权式采购管理组织具有以下特点。

1．规模经济效益

采购使组织机构运用自身的采购大权或杠杆作用求得最好的效果，其理由如下：

1)货量的集中可形成价格的批量折扣或优惠。

2)与采购部门打交道促使供应商去争取拿到一个企业需求的全部或比例可观的订单。

3)通过与供应商在较长的生产周期中共同分摊经常性管理费用而获得相对低廉的价格。

4)可根据主要产品种类来聘用专业技术人员。

5)可聘用专业的辅助工作人员，如为大量海外订购任务聘用办理进出口手续方面的专业人员。

6)行政开支成本较低，比如，一次处理价值1万英镑的订单比10次处理每次1000英镑的订单更合算。

2．业务活动的协调

采购部门可以协调组织的采购业务活动，具体包括以下活动。

1)采用统一的采购政策，单一货源、合作伙伴关系组织货源。

2)遵循统一采购程序步骤。

3)消除一个组织机构中多个部门竞相采购物资的现象。

4)采用全公司的统一技术规范，使标准化工作易于推进。

5)方便确定订单数量和送货日期。

6)可以协调备用服务，特别是库存控制和生产进程。

7)可以有系统地进行员工培训和开发。

8)协助配合关于货源、货量和供方表现方面的深入研究。

9)对供应商来说，与一个集中的采购部门联系比与大批单独的部门或工厂联系要方便得多。

3．业务活动的控制

1)采购部门可以实现对业务活动的控制。

2)采购部门可成立独立的成本中心，即组织机构中成本可以落实的一个部门，也可以成立独立的利润中心，即企业中一个自负盈亏的单位。

3)预算控制可同时针对采购部门和供应的总开支。

4)由集中采购取得的统一采购价格，有助于成本统一。

5)通过减少废品，降低因多余库存量带来的资本利息损失等方式，以控制。

6)可贯彻即时采购和生产资源规划等措施。

本书全面讲述了房地产公司招标采购管理从招标采购准备阶段到供方评价阶段的全程操作流程制度，具体包括：招标采购管理概述，招标采购准备阶段的管理，招标采购投标单位资质预审阶段的管理，招标采购实施阶段的管理，招标采购供方评价阶段的管理。

本书是广大房地产公司招标采购管理从业人士职业提升的必备书籍，是房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士的实用参考用书，特别适合房地产公司中涉及房地产项目招标采购管理的成本管理部门、工程管理部门、设计管理部门、采购管理部门、财务部门、审计部门等相关的从业人士参考阅读。另外，本书还可作为项目管理、房地产管理等相关专业师生的教学用书，或作为房地产公司新进员工的培训手册和工作指导用书。