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《建筑学名词》第二版。 2100433B
房地产开发项目投资中需要从金融市场借入的资金。其主要来源有信贷融资、债券融资、融资租赁等方式。
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项目名称:地理位置技术经济指标项目定位项目规划户型配比物业层高周边配套交通状况 开发商及建设单位
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房地产项目资金成本控制
资金成本控制关系到房地产项目利润水平,实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面推动成本节约。
房地产项目的投资估算与资金筹措
开发建设投资是指在开发期 (指从房地产项目大量资金正式投入工程开始, 到开发建设完成的期间) 内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。 2、经营资金 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金 房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言,其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。
债务资金是指项目投资中除项目资本金外,以负债方式取得的资金。
一、债务资金筹措方案研究
(一)债务资金筹措应考虑的主要因素
在制定债务资金筹措方案时,需要考虑到的主要因素有以下几个方面。
(1)债务期限。债务期限应根据资金使用计划和债务偿还计划及融资成本的高低进行合理的设计和搭配。
(2)债务偿还。需要事先确定一个比较稳妥的还款计划。
(3)债务序列。债务安排可以根据其依赖于公司(或项目)资产抵押的程度或者以来自于有关外部信用担保程度而划分为由高到低不同等级的序列。在公司出现违约的情况下,公司资产和其他抵押、担保权益的分割将严格地按照债务序列进行。
(4)债权保证。债权人为了保障其权益,需要有一些能够巩固其债权人地位的措施,使其权益不受侵犯,到期能收回本息。为此,需要债务人及涉及到的第三方对债权人提供履行债务的特殊保证,这就是债权保证。
(5)违约风险。债务人违约或无力清偿债务时,债权人追索债务的形式和手段及追索程度,决定了债务人违约风险的大小。根据融资安排的不同,不同的债权人追索债务的程度也是不一样的,比如完全追索、有限追索、无追索。
(6)利率结构。债务资金利率主要有浮动利率、固定利率以及浮动/固定利率等不同的利率机制。融资中应该采用何种利率结构,需要考虑:1)项目现金流量的特征;2)金融市场上利率的走向:3)借款人对控制融资风险的要求。
(7)货币结构与国家风险。债务资金的货币结构可以依据项目现金流量的货币结构加以设计,以减少项目的外汇风险。为减少国家风险和其他不可预见风险,国际上大型项目的融资安排往往不局限于在一个国家的金融市场上融资,也不局限于一种货币融资。事实证明,资金来源多样化是减少国家风险的一种有效措施。
(二)应明确的债务资金基本要素
在融资方案中,除了要明确列出债务资金的资金来源及融资方式之外,还必须具体描述债务资金的一些基本要素,以及债务人的债权保证。
(1)时间和数量
要指出每项债务资金可能提供的数量及初期支付时间,贷款期和宽限期,分期还款的类型(等额分期偿还本金,等额分期偿还本息,或其他形式)。
(2)融资成本
反映融资成本的基本要素,对于贷款是利息,对于租赁是租金,对于债券是债息。应说明这些成本是固定的还是浮动的,何时调整及如何调整,每年计息几次,对应的年利率是多少,等等。
(3)建设期利息的支付
建设期内是否需要支付利息,将影响筹资总量,因此需要说明债权人的要求是什么。不同的债权人会有不同的付息条件,一般可分为三类:第一种,投产之前不必付息,但未清偿的利息要和本金一样计息(即复利计息)。第二种,建设期内利息必须照付。第三种,不但利息照付,而且贷款时就以利息扣除的方式贷出资金。
(4)附加条件
对于债务资金的一些附加条件应有所说明,例如必须购买哪类货物,不得购买哪类货物;借外债时,对所借币种及所还币种有何限制;等等。
(5)债权保证
应根据所处研究阶段所能做到的深度,对债务人及有关第三方提出的债权保证加以说明。
(6)利用外债的责任
外国政府贷款、国际金融组织贷款、中国银行和其他国:有银行统一对外筹借的国际贷款,都是国家统借债务。其中有些借款用于经国家发改委、财政部审查确认并经国务院批准的项目,称“统借统还”;其余借款则由实际用款项目本身偿还,称“统借自还”。各部门、各地方经批准向国外借用的贷款,实行谁借谁还的原则,称“自借自还”。统借自还和自借自还的借款,中间都经过国有银行或其他被授权的机构的转贷。所以,不管以上这些外债的“借与还”在形式上有什么区别,对债权人来讲它们都是中国的国家债务,进入国家外债规模,影响国家债务信用。
融资方案研究中,要注意符合国家外债管理和外汇管理的相关规定。
债务资金结构分析中需要分析各种债务资金的占比,包括负债的方式及债务期限的配比。合理的债务资金结构需要考虑融资成本、融资风险,合理设计融资方式、币种、期限、偿还顺序及保证方式。
1.债务期限配比
项目负债结构中,长短期负债借款需要合理搭配。
2.境内外借贷占比
3.外汇币种选择
如果条件许可,项目使用外汇贷款需要仔细选择外汇币种。外汇贷款的借款币种与还款币种有时是可以不同的。通常主要应当考虑的是还款币种。为了降低还款成本,选择币值较为软弱的币种作为还款币种。这样,当这种外汇币值下降时,还款金额相对降低了。当然,币值软弱的外汇贷款利率通常较高。这就需要在汇率变化与利率差异之间做出预测权衡和抉择。
4.偿债顺序安排
负债融资安排中,除了负债种类、期限、币种等计划外,偿债顺序也需要妥善计划安排。偿债顺序安排包括偿债的时间顺序及偿债的受偿优先顺序。
通常,在多种债务中,对于借款人来说,在时间上,应当先偿还利率较高的债务,后偿还利率低的。由于有汇率风险,通常应当先偿还硬货币的债务,后偿还软货币的债务。
多种债务的受偿优先顺序安排对于取得债务融资有着重要影响,提供信贷融资的金融机构如果感觉到资金的债权受偿顺序不利,可能会拒绝提供贷款。项目的融资安排应当尽可能地使所有的债权人对于受偿优先顺序均感到满意。通常,对于所有的债权人,都有着相同的受偿顺序,是一种可行的办法。受偿优先顺序通常由借款人项目财产的抵押及公司账户的监管安排所限定。融资方案中需要对此妥善安排。
债务资金结构分析中需要分析各种债务资金的占比,包括负债的方式及债务期限的配比。合理的债务资金结构需要考虑融资成本、融资风险,合理设计融资方式、币种、期限、偿还顺序及保证方式。
1.债务期限配比
项目负债结构中,长短期负债借款需要合理搭配。
2.境内外借贷占比
3.外汇币种选择
如果条件许可,项目使用外汇贷款需要仔细选择外汇币种。外汇贷款的借款币种与还款币种有时是可以不同的。通常主要应当考虑的是还款币种。为了降低还款成本,选择币值较为软弱的币种作为还款币种。这样,当这种外汇币值下降时,还款金额相对降低了。当然,币值软弱的外汇贷款利率通常较高。这就需要在汇率变化与利率差异之间做出预测权衡和抉择。
4.偿债顺序安排
负债融资安排中,除了负债种类、期限、币种等计划外,偿债顺序也需要妥善计划安排。偿债顺序安排包括偿债的时间顺序及偿债的受偿优先顺序。
通常,在多种债务中,对于借款人来说,在时间上,应当先偿还利率较高的债务,后偿还利率低的。由于有汇率风险,通常应当先偿还硬货币的债务,后偿还软货币的债务。
多种债务的受偿优先顺序安排对于取得债务融资有着重要影响,提供信贷融资的金融机构如果感觉到资金的债权受偿顺序不利,可能会拒绝提供贷款。项目的融资安排应当尽可能地使所有的债权人对于受偿优先顺序均感到满意。通常,对于所有的债权人,都有着相同的受偿顺序,是一种可行的办法。受偿优先顺序通常由借款人项目财产的抵押及公司账户的监管安排所限定。融资方案中需要对此妥善安排。