第十三条新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。

第十四条开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具体位置。

新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房；规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。

物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具体位置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。

物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。

第十五条申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：

（一）开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确；

（二）开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件；

（三）开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕；

（四）小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第十六条开发建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。现场查验20日前，开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）物业专项维修资金清册；

（三）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（六）物业及配套设施的产权清单；

（七）物业服务用房的清单；

（八）物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十七条物业承接查验应形成书面记录。查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字认可并签订物业承接查验协议。

第十八条物业服务企业应当自物业交接后10日内，向县房管局报送下列材料：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）开发建设单位移交资料清单；

（五）查验、交接记录；

（六）其他承接查验有关文件。

物业服务企业在承接物业后应当将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第七条新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。

开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。

第八条新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。

开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

第十条县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。

第十一条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担。

已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十二条开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。

第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进我县物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本县行政区域内物业管理及其相关活动。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。

第四条县政府负责把物业管理纳入社会管理范畴。

县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动；

（二）负责物业服务企业资质的监管工作；

（三）负责物业管理选聘活动的监督管理工作；

（四）负责监督、指导物业的承接查验工作；

（五）负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作；

（六）负责业主大会和业主委员会备案工作；

（七）负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为；

（八）负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题；

（九）会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查；

（十）依法履行其他职责。

乡镇人民政府（社区居委会）应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：

（一）负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动；

（二）督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系；

（三）负责组织召开物业管理活动相关联席会议；

（四）参与本辖区物业管理检查和考评工作。

县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。

县住建局

（一）对审批后的建设项目（工程）搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处；

（二）对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处；

（三）对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。

县规划局

规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。

县城管执法局

（一）对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处；

（二）对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处；

（三）对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处；

（四）依法履行的其他职责。

县公安局

（一）会同民政部门开展门（楼）牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府（社区居委会）开展安装及维护工作；

（二）依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为；

（三）依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为；

（四）依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为；

（五）科学指导视频监控平台等安防设施建设。

县消防大队

（一）对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处；

（二）对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处；

（三）对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处；

（四）对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处；

（五）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处；

（六）对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。

县物价局

（一）对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处；

（二）对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》；

（三）对超范围收费的行为进行查处；

（四）对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。

县质监局

（一）对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处；

（二）对用于贸易结算的计量器具（水、电、气表等）未经检定投入使用行为的查处；

（三）对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。

县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。

县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。

供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。

第五条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会未依法换届；

（三）物业服务企业未依法撤出和办理交接手续；

（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五）其他需要协调解决的相关事项。

第六条本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。

第十九条物业的所有权人为业主。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有以下权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的帮助；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规以及管理规约规定的其他权利。

第二十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时缴纳物业服务费用；

（六）法律、法规以及管理规约的其他义务。

第二十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：

（一）以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者以分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

没有实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由业主共同申请或乡镇人民政府（社区居委会）征求业主意见后，合理划分物业管理区域，并向县房管局报送相关资料。

第二十二条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照有关法律、法规以及本办法的规定或者业主大会议事规则开展活动。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会，但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意，并享有同等权利，履行同等义务。

第二十三条物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%或业主入住户数超过50%时，开发建设单位、业主应向辖地乡镇人民政府（社区居委会）提出召开首次业主大会的书面要求，并及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总面积图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业管理服务用房配置证明；

（七）其他相关的文件资料。

第二十四条符合成立业主大会条件的，县房管局或者乡镇人民政府（社区居委会）自收到业主提出筹备业主大会书面申请60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、社区居委会代表组成。筹备组人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%，筹备组组长由社区居委会代表担任。筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府（社区居委会）组织业主推荐。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将成员名单以及筹备工作相关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府（社区居委会）协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

开发建设单位和物业服务企业应当协助配合筹备组开展工作。筹备组应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的规定开展工作。

第二十五条下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

（十）有关法律、法规以及管理规约确定应当由业主共同决定的事项。

决定前款第（六）项和第（七）项规定的事项以及处分共有物业的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会议事规则、管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。

第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议以及有法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当告知物业所在地的乡镇人民政府（社区居委会），可以邀请其参加会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。业主大会或者业主委员会的决定应当自决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十七条业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项，履行业主大会赋予的职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第二十八条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合有关法律、法规或者章程、业主大会议事规则或者管理规约规定的条件。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

担任业主委员会的委员，若有损坏房屋结构、违法搭建、无故欠交物业服务费或者专项维修资金等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，应按业主大会确定的规则予以罢免。

第二十九条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定或委托物业服务企业管理。

经业主大会决定或者业主共同决定，可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬，从业主大会、业主委员会工作经费中列支。

第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或者章程的，县房管局或者乡镇人民政府（社区居委会）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十一条从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。

从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

非本县物业服务企业进入本县从事物业管理服务的，对列入经营异常名录与严重违法名单的，禁止参与招投标和从事物业经营活动。

第三十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理服务用房、合同期限、协助配合社区各项工作、违约责任等内容进行约定。

第三十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

电梯、消防、监控、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

第三十四条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

物业服务企业聘请公共秩序维护员，应当遵守国家有关规定。公共秩序维护员在维护小区的公共秩序时，应当履行职责，不得侵占公民的合法权益。

第三十五条物业服务企业享有以下权利：

（一）依法、依规和物业服务合同的约定，对物业及其环境、公共秩序进行管理；

（二）依照县物价局有关规定和物业服务合同收取物业服务费用；

（三）制止违反物业管理规约的行为；

（四）选聘专营企业承担专项经营业务；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第三十六条物业服务企业应当履行以下义务：

（一）以业主至上为宗旨，提供服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁（包括乱贴、乱画清洗）、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；

（三）实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）承担文明创建、人员信息、网络平台、平安建设等社会管理，积极融入社区管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第三十七条县房管局、乡镇人民政府（社区居委会）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，县房管局应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第三十八条县物业管理协会应在县房管局监管和指导下开展工作。充分发挥桥梁和纽带作用，加强行业自律，自我教育，自我完善，自我提升。为企业代办资质证书、学术交流和专业人员业务培训等活动，协调解决行业争议和纠纷。

第三十九条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第四十条物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第四十一条业主、物业服务企业等单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因建设、维修或者养护物业以及公共利益的需要，业主临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业或者供水、供电、供气、通信、有线电视等单位临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业以及其他单位或者个人临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

建设、维修或者养护物业共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。

第四十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。停车收费按照有关规定执行；车位收益主要用于弥补业主大会和业主委员会工作经费以及物业服务企业管理经费，也可以按照业主大会的决定使用。

第四十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第四十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金的收取、使用、管理按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部第165号令）和有关规定执行。

第四十五条开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业保修期届满后，业主专有部分的管理、维修和养护，由业主负责。业主对专有部分进行管理、维修和养护时，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当依法提供便利。

第四十六条物业存在安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者业主共同决定，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第四十七条物业使用中禁止下列行为：

（一）未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观；

（四）损坏或者擅自占用、改建、移装共用设施设备；

（五）堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（六）乱丢垃圾，高空抛物；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）有关法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

第四十八条物业服务收费依照《黄梅县普通住宅小区物业服务等级评定标准》和《黄梅县普通住宅小区物业服务等级收费标准》执行。

其他住宅、非住宅以及其他服务项目的物业服务收费实行市场调节价，由双方当事人共同协商约定具体价格，并在物业服务合同中予以明确。

第四十九条物业服务收费应当实行明码标价。物业交付使用前及以后，开发建设单位或者物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准和收费依据、收费项目、收费标准以及价格举报电话等有关情况进行公示。

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其特约服务收费由双方当事人自行约定。

第五十条物业管理区域内的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主转让物业时，应结清物业服务费用。业主办理房屋权属转移登记时，应当出具物业服务费结清证明。

第五十一条出售后已交付物业买受人或者因物业买受人的原因未实际交付的物业，业主应当交纳物业服务费。

第五十二条经济适用房和普通住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业人员提供管理服务的，经县物价局批准，可以按照核定的标准收取停车费。停车费应属全体业主共有，应当由业主大会决定，可以由业主大会委托物业服务企业代为收取，并向物业服务企业支付部分管理服务费用。

第五十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向用户收取手续费等额外费用；委托单位可以向受委托的物业服务企业支付相关的代收业务劳务费，但不得采取变相涨价的方式，将上述费用转嫁由终端用户承担。

第五十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

业主拒付物业服务费、不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，依法不予支持。

第五十五条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权要求物业服务企业退还其已收取的违规费用。

第五十六条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的相关资金。

物业服务企业拒绝撤出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，依法不予支持。

第五十七条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。

业主对业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位以及其他业主、物业使用人等单位和个人侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照有关法律、法规以及管理规约的规定，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。

第五十八条业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解；不能协商和解的，可以向县房管局或者乡镇人民政府（社区居委会）设立的人民调解委员会申请调解；也可以依法申请仲裁、提起民事诉讼。

第五十九条业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反有关法律、法规以及本细则的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第六十条物业交接后，开发建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第六十一条在物业管理活动中，违反《物业管理条例》等法律、法规以及本办法规定的，依照相关责任条款对当事人进行处理；违反物业服务合同等有关民事方面协议约定的，依照《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定对当事人进行处理。

第六十二条本办法由黄梅县房管局负责解释。

第六十三条本办法自2015年1月1日起施行，有效期5年，《黄梅县物业管理暂行办法》（梅政发〔2007〕36号）同时予以废止。

黄梅县住房和城乡建设局归口管理2家正科级事业单位：黄梅县房地产管理局、黄梅县城乡规划局；1家国有企业：黄梅县供排水总公司；辖管4家事业单位：黄梅县园林绿化管理局、黄梅县建筑质量监督站、黄梅县装饰装修行业管理办公室、黄梅县建筑节能与墙体革新管理办公室（加挂黄梅县燃气管理办公室牌子）；直属管理3家正股级事业单位：黄梅县建筑市场安全监督管理站、黄梅县建设工程造价管理站、黄梅县城建综合档案室。局机关设有办公室、政工股（加挂人口和计划生育办公室牌子）、计划财务股、建筑业管理股、村镇建设管理股、住房和城市建设管理股、市政工程建设股、行政审批股、监察股等9个职能股室。

黄梅县招标投标工作管理委员会办公室 ，(黄梅县招标投标监督管理局)，为县政府直属正科级事业单位，负责全县招投标活动的协调和监督管理。其主要职责如下：

（一）贯彻落实《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《湖北省招标投标管理办法》《黄梅县招投标管理办法》等法律法规和方针政策，结黄梅实际，组织制定和完善我县招标投标管理的规范性文件，并监督实施。

（二）负责本行政区域内招投标活动（含建设工程、货物、医疗器械和药品集中采购及服务类招投标）的综合监督管理，指导全县招投标活动。

（三）负责本县范围内政府采购项目采购方式的审批与实施过程中的监督管理工作。

（四）负责全县国有及集体产权处置及其它产权交易的监督管理。负责全县土地出让（转让）项目招标拍卖挂牌活动的监督管理。

（五）负责协调处理全县在招投标活动中出现的争议和矛盾，组织开展招投标执法检查，查处招投标过程中的违规违法行为。

（六）负责规划、指导并推动全县建立统一的招投标操作平台，制定公共资源交易中心的操作规维、管理制度，并监督实施。

（七）负责对县本级公共资源交易中心运作的招投标活动实施全过程监督，并对招投标活动是否进入市公共资源交易中心规范运作出具书面证明。

（八）负责建立和管理县综合性评标专家库，并与省市总库联网运行。

（九）负责全县招投标业务的综合统计和分析，对招投标工作中重大问题进行调研，向县招投标管理委员会报告工作情况，并提出政策性建议。

（十）负责依法组建并指导招投标协会开展工作，负责相关人员业务培训，加强行业诚信体系建设。

（十一）负责对乡镇招投标中心进行业务指导、培训和监督管理。

（十二）承办省市招标投监督管理局和县委、县政府交办的其他事项。

黄梅县住房和城乡建设局成立于2010年，其前称为黄梅县建设局，为县政府工作部门。按照县机构改革“三定”方案规定，主要职能、职责是：（一）贯彻执行国家、省、市住房和城乡建设工作政策、法规；负责全县城市建设、城乡规划、园林建设、村镇建设、工程建设、建筑业、房地产业、公用事业、装饰装修业、建筑节能、城镇减排等方面地方性行政规章、规范性文件和中长期发展规划、年度计划的拟订工作并组织监督实施；负责全县住房和城乡建设秩序规范和管理工作。（二）拟订房地产行业政策、住房建设规划、住房保障政策并监督实施；指导全县住房保障和房地产行业管理工作；会同有关部门做好国家、省、市、县有关廉租住房资金的安排，监督并组织实施；指导全县住房制度改革；会同有关部门组织拟订房地产市场监管政策并监督执行；参与城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作。（三）负责城区的规划、建设、管理工作，指导全县村镇规划、建设和管理工作，负责城乡规划的审查报批工作；管理全县园林绿化工作；主管全县测绘工作。（四）综合管理和指导全县建筑市场并负责黄梅县城区建筑市场管理工作，规范市场各方主体行为；负责管理全县住房和城乡建设行业各类资质（格）认证、年检工作；负责管理建设工程设计文件审查工作和城市建设档案工作；负责全县建设工程造价和定额管理工作；组织发布建设工程造价信息；指导民用建筑的附建式人防工程建设工作；指导全县建筑安全生产、工程质量和建筑稽查执法工作；组织实施房屋建筑和市政工程等项目的建筑市场监督执法。组织并参与住房和城乡建设行业的重大工程质量、安全事故的调查处理；拟订勘察设计、抗震设防、建筑施工、建筑装饰、建设监理和相关社会中介组织的规章并监督和指导实施；指导住房和城乡建设建设企业和中介组织开拓外埠建设市场；参与重点工程建设的前期准备工作，指导协调重点工程项目实施阶段的工作；负责指导建设行业协会、学会工作。（五）负责推进建筑节能、城镇减排工作，拟订住房和城乡建设科技发展规划和政策性措施；会同有关部门拟定建筑节能的措施、规划并监督实施；组织实施重大建筑节能项目，推进城镇减排；组织重点建设科技项目的实施；负责推进墙体材料革新和发展散装水泥工作，拟订住房和城乡建设科技发展规划和政策性措施；会同有关部门拟定建筑节能的措施、规划并监督实施；组织实施重大建筑节能项目，推进城镇减排；组织重点建设科技项目的实施；负责推进墙体材料革新和发展散装水泥工作，拟订发展应用新型墙体材料和发展散装水泥政策性措施、制度和规划并指导实施；负责新型墙体材料的推广应用，会同有部门拟订新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金政策性措施并组织实施。（六）负责城区市政公用事业建设工作；拟订基础设计、旧城改造、小街小巷改造、供水、环卫设施、污水处理、垃圾处理、污泥处理工作的规划和方案并组织实施；负责城区供水工程、排水工程、道路桥梁、轨道交通及地下管网建设工作；负责市区燃气、供热行业管理工作；负责风景名胜区规划的编制并监督实施；负责风景名胜区的申报和监督管理工作；负责风景名胜区的建设和保护工作；负责农村住房建设及危房改造和小城镇与村庄环境整治工作。会同有关部门负责旅游名镇的保护和监督管理。（七）负责住房和城乡建设行业的行政复议、行政诉讼、规范性文件审核工作；负责城区建筑工程执法工作；负责全县建设系统执法稽查工作；对全县住房和城乡建设领域违法违规问题实行监督检查。（八）拟订建设行业科技发展规划和政策性措施并组织实施；指导全县建设行业科技人才队伍建设；会同有关部门实施建筑行业职业资格管理工作；制定全县建设行业人才培训计划并组织实施。（九）组织管理住房和城乡建设行业对外经济合作。（十）为规模以上企业提供“直通车”服务。