昆明市住房债券管理暂行办法

（1993年9月21日 昆政复〔1993〕63号） 　为了提高昆明市城镇居民居住水平，合理引导消费，筹集住宅建设资金，根据《昆明市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》 ，决定发行昆明市住房债券，并制定本办法。

第一条昆明市住房债券的发行，报经有关部门批准，昆明市住房基金管理处受政府的指派，委托市建设银行房地产信贷部为主组织发行，市工商银行房地产信贷部和市建设银行房地产信贷部（均可简称信贷部）向开户单位组织发售。昆明市住房基金管理处统筹使用债券发行资金，定期组织偿还。

第二条昆明市住房债券的印刷、发行，由市建设银行房地产信贷部负责。债券的结算和偿还，由市建设银行房地产信贷部和市工商银行房地产信贷部负责办理。

第三条住房债券的发售对象是：

1、凡分配新房的住户和腾空旧房（不含互换房）再分配的住户。

2、已有住房的城镇居民和社会各界，自愿购买住房债券者。

第四条住房债券认购的基数按房屋使用面积，新房每平方米30－50元；腾空再分配的旧房每平方米10－30元。具体认购数详见附表。

第五条符合下列条件之一的，可以缓、免认购住房债券：

1、少数确有特殊经济困难的职工，经单位核准和担保可以分三年购买其应购的住房债券，但第一年不得少于应购额的40%，第二年不得不于应购额的30%，第三年全部购完。

2、社会救济户和老红军在分配住房时，可以免购住房债券。

3、自行购房或参加住房合作社建房的职工，可以不再购买住房债券。

第六条昆明市住房债券每年发行一期，年限为五年，房改起步阶段年利率为3．6%，不计复利，到期一次兑付本息，逾期不另计息，利息从实际购买月起计付。

第七条住房债券不记名，不挂失，不提前兑取，不得作为货币流通，可以按国家关于证券交易规定进行转让，或作为贷款抵押。

第八条凡新分配住房（含腾空房再分配）的住户，由房屋产权单位按各户使用面积编制配房人员清册逐户核定认购数后，用支票或现金到信贷部代职工购房债券，并分售给职工个人。单位依据信贷部出具的购房债券凭证，与职工办理住房租凭合同。不购买债券的，不分配、使用住房。

第九条自愿购买住房债券的单位及个人，可在债券发行期内直接到信贷部办理购买手续。

第十条住房债券资金专项用于住宅建设，由市住房基金管理处负责单独核算，安排使用。

第十一条各单位建房资金不足时，可以向信贷部申请本单位职工认购住房债券额度内的贷款，并享受优惠低息。

第十二条个人购建房资金不足时，可以用住房债券向信贷部申请抵押贷款，用于购买或建盖自住房。

第十三条购买昆明市住房债券的利息收入予以免税。

第十四条本办法自1993年10月1日起执行，由昆明市房改办负责解释。

【发布单位】82305

【发布文号】昆政复[1993]63号

【发布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

昆明市公有住房售后维修管理暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

第一条本办法适用于昆明市房改实施方案范围内出售给个人的公有住宅。

第二条出售后的公有住宅，由昆明市房地产管理局依照国务院和省市发布的有关法规实施行业管理，并对具体管理部门进行业务指导和监督。

第三条各级房产管理部门和售房单位，应加强公有住宅的售后管理和维修工作，并成立房管组织，做好售后房屋维修管理的有关协调服务工作。维修管理责任的划分：自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责，共用部位和共用设施、设备的养护维修，由售房单位负责。

第四条本办法所称的住宅自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表和自用阳台。

住宅的共用部位是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体及基础等和楼梯间，走廊通道、门厅等。

住宅共用设施设备是指共用上下水道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、室外电讯线路、供电照明、电视机共用天线、煤气干线、消防设施及电梯等。

第五条房屋自用部分维修费用由购房者自行负责；住宅共用部位、共用设备以及公共设施，由购房者和产权单位负责。凡属人为损坏的，由损坏人负责修复或赔偿。

第六条住宅小区内建筑物以外的公共设施的管理和维修，由原单位负责。

第七条购房者不得擅自改变住宅使用性质，由于特殊情况需要改作生产、营业及其它用途的，须持街道办事处、群众房管组织的证明及有关文件，经原出售单位审核，报昆明市房改办批准。

第八条凡改变原房屋设计结构的大修、改造工程应报原出售单位审批。竣工验收合格后，方可办理房屋现状变更登记。

第九条售出的房屋，购房者和售房单位可自行维修或者委托房地产经营管理单位和其它维修队伍维修。

第十条根据情况，售房单位与房管部门、居民委员会可协商选举产生群众性的房管组织。同栋住房可选出房管小组，住宅小区可选出房管委员会或并入小区管委会，负责本小区房屋设施的维修管理工作。群众性房管组织的主要职责是：对居民进行保护房屋的教育，检查、监督房屋维修和管理费用的开支，协助有关部门调解居民间的房屋纠纷，参与对共用部位、共用设施设备的维修、更新工作等。

第十一条群众性房管组织可收取一定比例的住房管理费作为房管组织人员经费、办公费等。收费标准按物价部门批准的规定执行。

第十二条房屋共用部位及共用设施设备维修费用来源；购房者在购房时应按房价款10%的比例，缴纳共用部分和共用设备的维修储备金。

售房单位应从售房款中提取10%的比例作为共用部分和共作设备的维修储备金，但不得因此提高房价。以上费用专户存入银行，专项用于房屋维修。如不够，则按产权比例分摊。

第十三条房屋管理单位要定期进行房屋安全查勘和质量检查。各级政府房管部门负责监督、检查、指导、开展房屋管理方面的修缮咨询业务，并积极发展国有、集体和个体的维修、装饰及各种服务性经营组织。

第十四条本办法自1993年10月1日起实行，并由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

第一条为了搞好城镇住房制度改革资金（以下简称住房基金）的缴存、结算、融通、信贷等业务，保证资金的合理利用，促进资金的良性循环，根据《昆明市城镇住房制度改革实施方案》，特制定本办法。

第二条昆明市住房基金管理处负责对全市的住房基金进行统一管理，主要任务是负责房改资金的统筹、规划和动用；确定有关政策制度，进行监督检查；保证住房资金用于住房建设和住房消费，并逐步向住房基金管理中心过渡。全市房改的各项政策性金融业务，昆明市人民政府委托市建设银行、市工商银行房地产信贷部（简称信贷部）办理；经营性金融业务，由各专业银行负责办理。

第三条我市房改的政策性金融业务，以市建设银行房地产信贷部为主，由市建设银行、市工商银行房地产信贷部负责。市工商银行房地产信贷部具体负责五华、盘龙两区在本行开设基本结算帐户的单位的房改政策性我金融业务；市建设银行房地产信贷部具体负责在本行和其它银行开设基本结算帐户单位和官渡、西山区内在工商银行开设基本结算帐户的单位的房改政策性金融业务。其他专业银行应积极配合房改，市人民银行负责协调工作，充分发挥资金效益。信贷部应与昆明市住房基金管理处签订协议，明确双方责任、义务、权利及代办费取费标准等。代办费的标准按照金融机构保本微利的原则，由双方商定。

第四条信贷部为银行内部机构，以服务为宗旨，实行独立核算，自主经营、自负盈亏，就地完税。信贷部实现的盈利，交昆明市住房基金管理处转入昆明市城市住房基金。

第五条信贷部要严格按房改的有关政策规定开展业务，并接受中国人民银行昆明市分行的领导、管理、协调、稽核和监督。

第六条信贷部的业务范围：

1、办理城市住房基金，单位住房基金，个人公积金的全部存款、贷款及结算业务；

2、办理城市居民的住宅储蓄业务和办理集资建房单位和住宅合作社的存、贷款；

3、代办房改委托贷款；

4、代理发行回收昆明市住房债券；

5、办理财政部门在预算中列支的住房建设资金的拨付和借用资金的存贷、结算业务；

6、办理房地产系统住房资金的存款、贷款业务；

7、提供有关房改金融方面的咨询服务；

8、经人民银行批准开办的其他业务。

第七条信贷部应协助市住房基金管理对处各类住房基金的调度与结算，加强资金周转和资金融通，在确保政策性信贷资金供应及符合人民银行有关政策规定的前提下，可以通过同业拆借或经营性信贷业务促使资金滚动增值。

第八条信贷部的会计核算，执行人民银行审定的《房地产信贷部会计核算办法》，并按规定向上级行信贷部、同级人民银行和市住房基金管理处报送有关报表、资料等，接受市政府组织的监督和检查。

第九条按照财政部《关于国家专业银行建立贷款呆帐准备金暂行规定》，信贷部要建立贷款呆帐准备金，并严格按人民银行关于房改政策性信贷资金的规定提取和使用。

第十条信贷部在专业银行的存款资金，由专业银行按专业银行在人民银行的备付金存款利率计付利息。

第十一条信贷部在办理房改金融业务中，委托银行现有网点办理资金收存和信贷等业务的，按下列标准付给手续费：

1、存款业务按月平均余额万分之五计算；

2、贷款业务按贷款利息收入的百分之三计算；

3、手续费按季划转，计入信贷部的经营成本。

第十二条经昆明市人民政府批准，按一定比例留给信贷部的利润，信贷部可按主管财政部门核定的比例提取资本公积、盈余公积和应付福利费等。

第十三条昆明市住房基金的有偿使用年度计划，由“信贷部”根据房改资金自求平衡的原则负责编制，经市房改办和市住房基金管理处审核，报市住房制度改革领导小组批准后，在下达的计划范围内向符合贷款条件的单位和个人发放住房专项贷款，并抄送主管部门。

第十四条凡属政策信贷业务中对单位、个人的住房贷款，实行低息优惠，贷款利率按照人民银行关于房改贷款的优惠利率执行。贷款只能由银行划转，不能划到个人帐户或支付现金。其余贷款，执行国家统一规定的贷款办法和利率。贷款结息方式与银行贷款结息方式相同。贷款单位与个人必须按期归还贷款本息，逾期贷款按中国人民银行总行的规定加收逾期利息，直到担保人负责清偿或由信贷部按规定处理抵押资产。

第十五条发放的住房专项贷款，应根据单位、个人住房基金和住房债券额度确定贷款额度，单位建房贷款最高期限不超过三年，购房期限不超过一年；个人建房或购房贷款最高额度不超过自建造价或购房价的百分之七十，贷款期限不超过十年。申请贷款的单位和个人，必须具有相应的房产及有价证券作抵押，或提供银行认可的经济法人担保，方能办理贷款手段。

第十六条信贷部的存、贷款利率，执行国家有关规定。

存、贷款结息方式与银行存、贷款结息方式相同。

第十七条本办法自1993年10月1日起执行，由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

一、基金在计提银行间市场债券和资产支持证券的应收利息时，应参照《中国人民银行关于完善全国银行间债券市场债券到期收益率计算标准有关事项的通知》（银发〔2007〕200号）和《中央国债登记结算有限责任公司关于调整中央债券综合业务系统债券应计利息计算公式的通知》的有关内容，改用“实际天数”计算应收利息，具体公式见附件1a、附件1b。

二、基金在计提交易所贴现债券的应收利息时，应参照《财政部中国人民银行证监会关于贴现国债实行净价交易的通知》（财库[2007]21号）的有关内容，改用“实际天数”计算应收利息；基金在计提其他的交易所市场债券和资产支持证券的应收利息时，应参照《财政部中国人民银行中国证券监督管理委员会关于试行国债净价交易有关事宜的通知》（财库[2001]年12号）的有关内容，仍保留现有方法，采用“实际天数/365”计算应收利息，具体公式见附件2。

三、为了更合理地反映货币市场基金所持债券每日产生的收益，货币市场基金在采用实际利率法下的摊余成本计量债券时，应参考附件3第四条所述的计算方法。

四、本方法自2008年3月17日起实施。2008年3月17日，按以下顺序进行处理：

（一）对于改用“实际天数”计算应收利息的债券，借记“应收利息”，贷记“利息收入-债券利息收入”。

（二）对于改按附件3第四条所述的方法计量债券的货币市场基金，摊销前的摊余成本（定义见附件3第四条）计算新实际日利率，再使用新实际日利率计算的利息收入，借记“应收利息”（按附件1、附件2所述方法计算当日应计提的应收利息），借记“债券投资－折溢价”（轧差），贷记“利息收入-债券利息收入”（摊销前的摊余成本×实际日利率）。

货币市场基金在改用“实际天数”计算债券应收利息之后，投资组合平均剩余期限也相应的改用“实际天数”计算。

五、各公司应事先测算和评估相关方法调整对基金收益和投资产生的影响，在系统调试、投资运作等方面做好充分准备，避免方法调整首日对基金收益和基金净值产生重大影响。

附件1a:银行间市场债券和资产支持证券的应收利息的计算公式

附件1b:银行间市场债券和资产支持证券的应收利息的计算公式

附件2：交易所债券和资产支持证券的应收利息的计算公式

附件3：货币市场基金实际利率法下溢折价每日摊销的计算方法

一、货币市场基金运用实际利率法的基本原理

在计算实际利率时，模拟从买入日至最后一个计息日计提利息和摊销溢折价的整个过程，通过插入法，达到存续期结束前最后一次计息和摊销溢折价后，溢折价余额为零，即摊余成本=面值。

二、模拟的整个过程（以下日为自然日）

T日应收利息=Round（（T日债券数量余额－T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量）×面值×票面日利率，2）；其中：

（1）按平均值付息的附息债券

票面日利率=（T日对应的票面利率/1年内的付息次数）/T日对应的付息周期的实际天数；

（2）按实际天数付息的附息债券

票面日利率=T日对应的票面利率/T日对应的付息周期所在计息年度的实际天数；

T日摊销前的摊余成本=T-1日摊销后的摊余成本 T日T 0交割的买入交易确认的摊余成本－T日T 0交割的卖出交易确认的摊余成本

T日确认的利息收入=round（T日摊销前的摊余成本×实际日利率，2）；

T日摊销的溢折价=T日应收利息－T日确认的利息收入；

T日摊销后的摊余成本=T日摊销前的摊余成本－T日摊销的溢折价；

T n日为存续期结束前最后一个计息日，

T n日应收利息=Round（（T日债券数量余额－T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量）×面值×票面日利率，2）；其中：

（1）按平均值付息的附息债券

票面日利率=（T n日对应的票面利率/1年内的付息次数）/T n日对应的付息周期的实际天数；

（2）按实际天数付息的附息债券

票面日利率=T n日对应的票面利率/T n日对应的付息周期所在计息年度的实际天数；

T n日确认的利息收入=round（T n-1日摊销后的摊余成本×实际日利率，2）；

T n日摊销的溢折价=T n日应收利息－T n日确认的利息收入；

T n日摊销后的摊余成本=T n-1日摊销后的摊余成本－T n日摊销的溢折价=（T日债券数量余额－T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量）×面值；

三、模拟过程的简化公式

M：每张债券面值

y：实际日利率

Z：每张债券溢折价余额

Z0：每张债券初始溢折价（Z0=（T日债券溢折价余额－T日未交割的买入交易确认的溢折价 T日未交割的卖出交易确认的溢折价）/（T日债券数量余额－T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量））

i：票面日利率，在可预知未来利率的情况下为i0,i1,i2,...,it，t 1为剩余付息次数

（1）按平均值付息的附息债券

i=（T n日对应的票面利率/1年内的付息次数）/T n日对应的付息周期的实际天数；

（2）按实际天数付息的附息债券

i=T n日对应的票面利率/T n日对应的付息周期所在计息年度的实际天数；

从计算实际利率之日起至债券到期日之间的自然日为n，其中可预期的利率变动日的前一日分别为第k1,k2,k3,k4,...,kt日；每日摊销的溢折价为(M Z)y-Mi

最后一期将溢折价全部摊销，即Zn=0，则得到如下公式：以上迭代公式中，实际日利率范围为(-1)/365～4/365，插值误差0.00000001（默认值，可配置）；

实际日利率结果保留12位小数（默认值，可配置）。

四、计算方法

在买入债券或利率调整日，计算Z0，取得M、i、k、n的值，用公式使用插入法计算出实际日利率y后，每日计提利息和摊销溢折价：

（1）T日应收利息按现有方法计算；

（2）T日摊销前的摊余成本=T-1日摊销后的摊余成本 T日T 0交割的买入交易确认的摊余成本－T日T 0交割的卖出交易确认的摊余成本；

（3）T日确认的利息收入=round（T日摊销前的摊余成本×实际日利率，2）；

（4）T日摊销的溢折价=T日应收利息－T日确认的利息收入；

（5）最后一个计息日，将剩余的溢折价全部摊销。

注：此方法依据实际利率法下摊余成本确认的基本原理和溢折价摊销的计算过程，以最后一次溢折价摊销后溢折价余额为零为目的，通过模拟溢折价摊销的计算过程，运用插入法，计算出实际日利率，使溢折价科目余额逐渐趋向零直至到期日最终为零，其本质上是以每日债券利息作为未来现金流折现为该债券的账面价值，所得出的日折现率作为实际日利率，与以每期债券利息作为未来现金流折现为该债券的账面价值，所得出的年折现率差异不大。

一、本科目核算企业交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、发放贷款、存放中央银行款项、拆出资金、买入返售金融资产等应收取的利息。

企业购入的一次还本付息的持有至到期投资持有期间取得的利息，在“持有至到期投资”科目核算。

二、本科目可按借款人或被投资单位进行明细核算。

三、应收利息的主要账务处理。

（一）企业取得的交易性金融资产，按支付的价款中所包含的、已到付息期但尚未领取的利息，借记本科目，按交易性金融资产的公允价值，借记“交易性金融资产——成本”科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”、“存放中央银行款项”，“结算备付金”等科目。

（二）取得的持有至到期投资，应按该投资的面值，借记“持有至到期投资——成本”科目，按支付的价款中包含的、已到付息期但尚未领取的利息，借记本科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”、“存放中央银行款项”、“结算备付金”等科目，按其差额，借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。

资产负债表日，持有至到期投资为分期付息、一次还本债券投资的，应按票面利率计算确定的应收未收利息，借记本科目，按持有至到期投资摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。

持有至到期投资为一次还本付息债券投资的，应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借记“持有至到期投资——应计利息”科目，按持有至到期投资摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。

（三）取得的可供出售债券投资，比照（二）的相关规定进行处理。

（四）发生减值的持有至到期投资、可供出售债券投资的利息收入，应当比照“贷款”科目相关规定进行处理。

（五）企业发放的贷款，应于资产负债表日按贷款的合同本金和合同利率计算确定的应收未收利息，借记本科目，按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入，贷记“利息收入”科目，按其差额，借记或贷记“贷款——利息调整”科目。

（六）应收利息实际收到时，借记“银行存款”、“存放中央银行款项”等科目，贷记本科目。

四、本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的利息。