一、土地登记代理合同是双方合同

双方合同是指一方当事人所享有的权利就是另一方当事人所负担的义务。双方当事人之间存在着互为对等的关系，这也是商品交换(包括服务交换)最为典型的法律表现形式。

二、土地登记代理合同是有偿合同

有偿合同是指当事人在取得权利的同时，必须支付相应的代价。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价；支付代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供服务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，但应做到公平、合理，并应得到双方的认可。

三、土地登记代理合同一般为书面合同

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。

土地登记代理合同的内容主要由当事人约定，具体的内容根据当事人的不同需要会有所变化，但合同的主要内容是具有共性的。一般情况下，土地登记代理的合同应当包括以下主要内容。

一、当事人的名称或者姓名和住所

当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。土地登记代理合同的主体包括土地登记代理机构和委托人，土地登记代理人必须以土地登记代理机构的名义与委托人签订合同，不能以土地登记代理人个人的名义与委托人签订合同。通过明确主体关系，使土地登记代理合同具备法律效力。

二、代理事项

代理事项是土地登记代理合同的客体。客体是指合同主体在履行权利与义务时的共同指向。没有客体，合同的权利义务就失去目的。在土地登记代理合同中，代理事项主要是指土地登记代理的具体内容。代理事项必须明确、清楚，如不清楚将难以保证合同得到正常履行，代理事项应是在合同中加以明确的重要内容。

三、代理成果与质量要求

土地登记代理成果一般以文件资料、书面报告等形式体现。为了满足委托人的要求，保障合同的履行，对代理成果的形式和质量的要求需要在合同条款中予以明确。

四、代理权限范围

代理权限范围即土地登记代理合同中规定的授权范围，是对土地登记代理人行为的约束。土地登记代理人必须在规定的授权范围内从事代理活动，不得进行无权代理或越权代理。同时，委托人的授权范围不得超越国家有关法律的规定。

五、代理费用的支付标准、支付方式和时间要求

代理费用是指委托人在接受土地登记代理人的代理成果的同时付给代理人的劳务报酬。此外，还应规定代理劳务报酬的结算和支付方式及时间要求。支付方式可以为现金结算，也可以转账支付。

六、合同的履行期限和方式

履行期限直接关系到合同中权利与义务完成的时间，也是土地登记代理合同依法存在的效力期限，同时也是确定违约与否的因素之一。当事人应当在土地登记代理合同中予以明确约定履行期限，同时也应当在合同中明确履行合同的方式。

七、违约责任

违约责任是当事人违反合同约定应承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。

违约责任条款应列明当事人双方违背合同规定时所应承担的违约责任。合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。违约方未被依法免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。

八、纠纷解决方式

纠纷解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人发生纠纷时使用的处理方式通常有协商、调解、仲裁和申诉四种方式。当事人应在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或申诉。

除上述内容外，委托人和土地登记代理机构还可根据不同的土地登记代理的内容，结合土地登记代理的有关专业要求和政策要求等，在合同中增加有关内容。需要说明的是，土地登记代理合同应得到委托人和土地登记代理机构双方的认同，并签字盖章后方可生效。

在实际操作时，土地登记代理合同签订的目的在于明确双方当事人各自享有的权利和承担的义务。一方面，它通过规定土地登记代理人的代理权限和违约责任，约束代理人的行为，从而从法律上保护了委托人的利益；另一方面，它规定土地登记代理人在合同规定的代理权限内从事的代理活动，委托人必须承认、承担责任，并且按照合同规定给付代理费用，从而保护土地登记代理人的利益。土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面：

(一)有效保障合同当事人的合法权益

合同订立后，对合同当事人具有法律约束，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同当事人在履约过程中不承担义务或者违反约定就应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。

土地登记代理人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利与义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务，确实保障双方权利的根本途径。

(二)维护土地登记代理市场的秩序

土地登记代理活动是市场行为，土地登记代理人与委托人之间虽然是劳务关系但也体现了商品(服务)交易关系。土地登记代理人与委托人之间通过合同形式约束双方恶意的、无序的行为，可以避免损害对方利益行为的发生，使双方最大限度地实现其利益，从而有效维护了土地登记代理的正常市场秩序。

1．合同名称。代理合同的种类很多，究竟是何种代理合同应按合同的内容决定。但最好一开始就标明代理合同的具体名称，可以对合同的种类一目了然。

2．前文。前文内容包括：

(1)成立日期。在合同未写有生效日期时，一般以合同成立之日为生效日。当面签署的代理合同成立日期一般都很明确，而隔地签署的应以双方当事人均签署完成之日为合同之成立日。

(2)当事人。合同前文应写明当事人的名称、住所、执照号码、主事务所所在地等。

(3)合同订立地。

(4)案由。案由是指订立合同的理由、经过、目的等，对于解释合同的争议有助益。

3．代理权的授予。委托方究竟授予代理人何种权限，是媒介代理权还是订约代理权，是急代理权还是普通代理权，均应在条款中明确。

4．代理区域。该条款应明确代理人的代理区域及其扩大或缩小的条件与方法。通常代理区域可以是一个到几个特定的国家，也可以是二个到几个特定的地区，甚至是某特定的几个单位。究竟是何种代理区域应在代理合同中明确。

5．代理商品或代理行为。该条款中，主要包括以下四项内容：

(1)代理商品或代理行为的种类。

(2)代理商品或代理行为种类增减的条件与方法。

(3)新商品或委托人新增的业务是否包括在代理范围内。

(4)如果在代理期间内，委托人停止生产、供应代理商品或停止经营代理行为的业务时，应如何解决。

6．次代理人的选任。次代理人是由代理人选任的代理人，按照代理人合同的惯例，次代理人的选任及其行为后果的归属应在合同中加以说明。如无说明，一般须经委托人本人同意后方可认为次代理人为该委托人的代理人。如果代理人擅自选任次代理人，次代理人以委托人名义行事而被第三方误信为次代理人有代理权时，委托人仍要对无过失的第三方负授权人之责任。

7．最低代理量。该条款包括四项内容：(1)最低代理量。(2)最低代理量的计算标准。(3)计算期间。(4)未达到最低代理量时，委托人的权利及其行使方法。

8．代理商品的价格。由于代理人在代理权限内的行为，其法律后果直接归属委托人，因而出卖商品所得价款或办理代理业务向第三人取得的报酬，直接归属委托人。所以代理商品的价格或代理业务的报酬一般由委托人决定。但为了适应市场供求、竞争的变化，也有赋予代理人决定价格权利的，如何决定价格应在代理合同中明确规定。

9．订单的处理。该项条款主要包括三项内容：(1)价格的决定。(2)代理人与第三方订立合同后应如何通知委托人。(3)以超过报价的价格与第三人订立合同时，其高出之差价应如何处理。

10．报酬。该款包括三项内容：(1)报酬计算方式。(2)报酬请求权发生的日期。(3)报酬支付方式。

11．执行代理业务费用的负担。

12．知识产权的保护。

13．合同的终止。

14．合同的转让。

15．合同的仲裁。

16．合同的修正。

17．正本条款。国际性的代理合同，因当事人所属国家不同，其使用语言也往往有差异。因此，当以两种不同语言订立代理合同时，应约定以何种语言为准，避免因文字含义不同而造成争执和纠纷。

18．完整合同条款。为避免将来双方当事人对合同内容发生纠纷，在书面的代理合同中应明确约定，当事人之间的法律关系一概以书面合同为准，在此之前所订立的书面及口头约定均属无效。因为在当事人达成最后的合同之前，可能会由一些其他的口头或书面的合同存在，如果不订立完整的合同条款，则原合同还仍然有效，由此会产生不必要的矛盾和纠纷。

19．结尾条款。该条款包括四项内容：合同的份数、签约日期、生效日、当事人签名。

销调研代理合同的内容

按照国际惯例，一份营销调研代理合同应包括以下内容：

调研代理任务与方法

调研任务应该从调研主题和目标来说明，并对调研对象、范围、时间和项目予以界定。调研方法则根据调研对象、范围和项目来确定，必要时应明确规定某些细节，如抽样方法、样本数量、访问的次数和类型等。如果要求委托人提供某些必要的资料以使代理机构能够执行任务，或者要求委托人每隔一定时间表示赞同与否，也应在合同中写明。

调研代理人员配备

应该在合同中详细说明准备使用的调研人员名单、类型和各自应负的职责。一般情况是，初步关系一经确立，调研代理机构就把调研课题交给一个职位较低的业务主管负责。委托人应当坚持与实际执行调研任务的人员碰头并经常联系。调研课题中的部分项目也可能转包给其他机构，其人员配备情况也须列明。这种转包的付费应当由调研代理机构负责，并应包括在原来的预算报价之内。

调研代理中期报告

在调研过程中，委托人一定想要知道工作进展情况和到手资料的性质。要多少次或者什么时候要这样的中期报告，应当在合同中予以清楚说明。

调研代理最后期限

在合同中应清楚地规定调研课题每个阶段的完成时间，以及整个课题完成的最后期限。对超时未完成调研任务的处理办法也应同时注明。通常，超期违约的调研代理机构在费用结算时应被扣除一定的金额。

调研代理预算

在合同中要把预算限制写得清清楚楚。可以由代理机构根据课题所需的各项费用支出估计出预算额，也可以由委托人出价，经双方同意后写入合同中。要尽量避免“按日结付”的无限制预算方法，即代理机构每日开支多少，委托人就支付多少，这对委托人是不公平的。调研课题的全部费用应当在一开始就计算出来，至多在合同里写上10%的“意外情况”条款。

调研代理支付条件

惯例是调研代理机构要求按商定的报酬预付50%，余下的一半则在计划完成时支付。偿还各项开支可有各种办法，但是这些办法应当予以规定，正象一切支付使用什么货币应当予以规定一样。

调研代理调研成果

代理机构在调研结束时会提出一个书面形式的调研报告。这个报告的总的性质应当在合同中详细说明。例如，有的代理机构只是报告调查结果，有的则作出结论并就营销活动提出建议。委托人还希望代理机构在报告中提供一些当地市场主要生产商、销售商及客户的相关资料，也应在合同中注明，以便代理机构进行准备。

与调研代理机构的合作。公司与代理机构的调研代理合同一旦签订并且生效，双方就必须象合作伙伴一样共事。公司应当明确，它将自始至终提供代理机构所需要的任何帮助，以便代理机构充分了解公司的实际情况和要解决的问题。这对于制订一个有效的调研方案是必要的。代理机构可能要求公司填写一份问卷，以了解委托人的生产能力、财务状况、营销安排和销售额等情况，有时候所要求的资料数量和类型甚至使公司感到吃惊。但是这种深入的盘问是常规工作，它能保证代理机构卓有成效地进行课题调研。

公司还必须定期或不定期地与代理机构联系及交换意见，以检查和掌握调研工作进度，发现调研中存在的问题，及时予以调整、改进。2100433B

《土地登记办法》（国土资源部令第40号）已于2008年2月1日正式施行。为切实贯彻实施《土地登记办法》，关于贯彻实施《土地登记办法》进一步加强土地登记工作的通知，进一步加强土地登记工作，规范土地登记行为，努力实现土地登记法制化、规范化和制度化，有关事项通知 。

一、加强学习和宣传，将《土地登记办法》贯彻落实到实处

新出台的《土地登记办法》，紧密结合《物权法》的贯彻实施，在土地登记程序、内容等方面进行了完善、创新，对建立有中国特色土地登记制度进行了有益尝试。各地要认真组织开展学习、宣传活动，将《土地登记办法》贯彻落实到实处。

要认真开展学习培训。重点组织土地登记机关、登记人员学习《土地登记办法》的新制度、新规定、新措施，使其深刻领会《土地登记办法》的基本原则，准确理解条文含义，熟练掌握相关程序，提高土地登记人员的业务素质。要采取分级负责的方式进行培训，部重点开展省级培训，各省级国土资源管理部门要加强对本行政区域内土地登记人员的培训。

广泛开展宣传活动。各地要加大宣传力度，通过报刊、广播、电视、网络等媒体，采用多种形式，广泛宣传《土地登记办法》，使广大群众了解土地登记的效力和作用，使土地权利人熟悉和了解土地登记的程序和有关要求，提高土地权利人土地登记的积极性和主动性。

实现土地登记工作的平稳过渡。针对土地登记程序和登记机关职责发生的变化，各地应加强研究，探索建立地籍调查与土地登记相衔接的各项工作制度，提高地籍调查专业化和社会化服务水平，确保地籍调查资料能够满足土地登记发证工作的需要。要积极推进土地登记代理制度建设，探索土地登记代理机构和人员的管理方式和方法，切实为当事人申请土地登记提供快捷、安全的中介服务。

二、加强土地登记规范化管理，维护土地登记的严肃性和权威性

严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登记发证：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。

严格执行土地登记人员持证上岗制度。未取得部《土地登记上岗资格证》的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在土地登记审批表、土地登记簿上签字。要加强土地登记持证上岗人员的继续教育，将《土地登记办法》列为继续教育的重要内容。《土地登记上岗资格证》有效期届满的人员，不参加继续教育培训的，不得继续从事土地权属审核和登记审查工作。

建立土地登记人员责任追究机制。土地登记人员应对办理的登记工作负责，对违规操作造成错登、漏登的，要承担相应责任。因违规登记造成权利人重大损失的，要追究有关人员责任。

规范使用和填写土地登记相关文件资料。《土地登记办法》规定，土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿、土地归户卡的式样由国务院国土资源行政主管部门规定，土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。各级国土资源管理部门应严格按照国土资源部的规定，使用和填写统一的土地登记表格和土地权利证书。要健全和规范土地登记簿的使用和管理，任何土地登记结果都应记载于土地登记簿上。

坚持属地登记原则。各地要严格按照《土地登记办法》确定的属地登记原则开展土地登记工作。要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式，将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。

坚持土地登记的统一管理。各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，明确由地籍管理部门统一负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。

三、加强土地登记成果应用，充分发挥土地登记的作用

加强土地登记资料公开查询工作。要扩大土地登记资料公开查询范围，规范查询程序，制定查询收费标准，丰富查询方式，提高查询效率。除提供纸质查询外，有条件的地区应尽快实现信息化查询，并通过网络逐步实现土地登记资料的异地查询，为当事人查询提供便利。同时，要加强与其他专业主管部门的合作，实现信息互通，资料共享，充分发挥土地登记成果的作用。

逐步推进土地登记结果汇交工作。建立国家、省（区、市）、地（市）、县（市）土地登记结果汇交制度，是进一步完善土地登记制度，加强土地登记成果应用的一项重要措施。我部正在开展土地登记结果汇交工作试点，各地应集中力量对现有土地登记成果资料进行规范化整理，为建立全国土地登记结果汇交制度奠定基础，做好准备。

四、扩大土地登记覆盖面，促进土地登记工作健康发展

结合第二次全国土地调查，加快推进农村集体土地所有权登记发证工作。在第二次全国土地调查中，要全面查清农村集体土地权属状况，及时解决土地权属纠纷，按照农村集体土地所有权登记发证的要求，做到调查一批，登记发证一批，加快推进农村集体土地所有权登记发证工作，有效保护农村集体合法土地权益。