(一)项目管理与环境的关系

二者之间的关系表现在：

1．项目管理的需求来自周围环境；

2．项目管理的进程受到周围、环境的制约，例如资源供应、资金筹措、消费能力等；

3．项目管理的结果影响周围环境的变革，如提高国民经济实力与人民的生活水平、改进自然环境等等。

(二)环境影响项目管理的整个总路设计

对环境因素的分析，要贯彻到项目管理的规划、决策、构思、设计的全过程，随时根据环境因素变更项周管理工柞的内容和进度。表1列举了新产品项目设计阶段根据环境因素变更设计的一些考虑。

表1 新产品项目适应环境的设计变更

(三)项目环境分析的目的

任何项目管理都处在一定的环境之中。项目管理在特定的环境中生存、成长、发展，并从积极方面影响环境的变革。项目管理与环境的交互作用，必然反映到项目管理工作中。项目管理在制定战略方案之前，也必须进行严密的战略环境分析。

战略分析主要包括外部环境分析与内部环境分析两部分。通过外部环境分析，可以很好地明确项目面临的机会与威胁，从而决定选择做什么；通过内部环境分析，可以很好地认识项目的优势与劣势，从而决定项目能够做什么。一般而言，项目的战略分析遵循从外部到内部，从宏观到微观的分析逻辑。

项目的环境分析分为项目宏观环境分析和项目物质性环境分析。项目宏观环境包括与项目有关的城市乃至国家的政治、经济、社会、文化背景以及相关产业的产业环境分析，除了要在策划报告总论中予以简明扼要的阐述外，还要具体在项目策划各部分之中予以详述。项目的物质性环境分析则包括项目区位及用地周围的物质性环境(包括自然、人口、居住、绿化环境、设施配套等)，以及项目用地内的地形、地貌以及房屋动迁情况等。

项目实施过程中必须要同周围环境各种变化着的因素相互适应、密切配合。要对影响项目进行的周围环境因素加以确定、评价，并做出必要的反应。根据项目环境因素的不同内容，可将其划分为不同的类型。主要有：经济的、技术的、社会的和政治的等。

1．经济环境的分析

影响项目的经济要素主要有以下几方面因素。

(1)资金　一是资金供给，二是资金成本。

(2)劳动力　劳动力的适用性、质量及价格。

(3)价格　项目投入物，如建筑材料等受价格变化的影响很大。

(4)劳动生产率　生产率的高低部分原因取决于有关人员的技术水平。

(5)管理人员的水平　有智慧、有才干、适用的项目主管人员，对企业的发展起着决定性的作用。

(6)政府的财政与税收政策　属于政治环境的性质，但对各种经济组织有着巨大的影响。

(7)顾客需求　顾客(项目业主或最终的使用者)在环境因素中也是一项重要的经济内容。

2．技术环境分析

技术包括的方面很广，人们所有的行动方法和知识的综合都属于技术范围之内。在现今科学技术迅猛发展的时代，竞争者无一不利用新技术以获得发展，没有哪个组织的经营及所取得的效果不受技术的应用和技术进步的影响。

例如，建筑施工企业要参加项目投标，如果不懂得利用计算机手段和多媒体技术，几乎就要被建筑市场所淘汰，只能在分包市场谋口饭吃，而且还不知今后会怎样。

3．社会文化环境分析

社会环境是指在一定社会中，人们的处世态度、要求、期望、智力与教育程度、信仰与风俗习惯等。项目管理要了解当地的文化，尊重当地的习俗。例如，制定项目计划时必须考虑当地的节假日习惯；在项目沟通中，善于在适当的时候使用当地的文字、语言和交往方式，也往往能取得理想的效果，各方面的文化也可以逐渐融合。在项目过程中，通过不同文化的交流，可以减少摩擦、增进理解、取长补短、互相促进。

4．政治与法律环境因素

项目的政治与法律环境是同社会环境紧密地交织在一起的。项目管理者在制定项目实施计划中，必须考虑未来政治与法律对当前行动的影响。建筑施工项目的工期一般都比较长，这期间，项目与社会环境的互相联系与依存不会是一成不变的。政治与法律的变动，相关的环境因素肯定会发生变化。如2001年，美国遭受9．11恐怖袭击事件，世界原油价格立即发生变动，国内油品价格也随之变动，进而对项目的成本构成直接的影响。

项目环境的分类是多方面的。也可归纳为三个大的方面，即自然环境、物质技术环境和社会经济环境。前两个方面可以认为是硬环境，后一方面是软环境。一般与项目密切相关的环境是由三个具体因素决定的：

(1)项目的产品、劳务、市场环境。

(2)采用的工艺技术标准。

(3)项目的建设地点。

长期以来，项目实施过程中的管理工作，一直将重点放在研究项目的施工组织计划的制定、施工计划的安排、建成投产时间和工程质量标准、工程成本核算、以及施工管理、物资供应计划与管理等方面。此外，还包括确定企业的组织机构和管理人员的安排等内部问题。以上所研究和管理的内容，都属于项目内部的中心问题。这说明，人们对项目的实施管理的着眼点是内向的，注意力主要集中在项目的组织机构和项目内部事务的研究和探讨上，这对项目管理是完全必要的，没有这些，要想顺利完成项目的既定目标是不可能的。

但是，随着客观世界的不断变化，科学技术的迅猛发展，要想实现有效的项目管理，仅仅考虑项目组织内部的事物已经远远不能适应客观事物发展的新的要求了。

建筑施工项目组织，特别是项目经理经常感叹大部分的精力都被处理与外部关系的事务耗去了，无法真正把精力用在施工项目的管理上。而且，项目管理的成败，特别是项目的经济效益，经常不是靠对项目管理自身来实现和保证的。所谓功夫在项目外，即项目管理得再好，不善于处理与外部的各种各样的关系，不懂得捞取真正的好处，那也是白搭。

任何项目都是处于一个特定的环境之中的，在不同的环境之下，做任何一个项目都不可能按照同一模式去做，而且，在很多时候这种环境是无法改变也无从选择的，只能够去适应，并且适者生存。例如，在国内承包工程普遍出现垫资情况时，如果，一味去指责建设单位或业主违规，或决不苟和，那么最终遇到的很可能是自身在市场中的不断溃败。

不认识清楚项目所处的环境，不懂得在此环境下如何适应和利用环境，不善于协调环境中各方面的关系，项目管理是很难搞好的。

要使项目取得成功，除了需要对项目本身、项目组织及其内部环境有充分的了解外，还需要对项目所处的外部环境有正确的认识。环境因素的存在，特别是它们的变化情况，对项目实施计划的制定、组织机构的设置、施工技术的选择、以及人员的配备、施工机具的配置等都将产生重要的影响。因此，在项目实施过程中，项目管理者必须重视项目实施与环境之间存在的密切关系。

系统理论的出现，使人们在对客观世界和微观世界的观察中，能够更好地逐渐认识客观事物的本质联系和内部的规律性。

所谓系统，就是指若干事物按一定的关系组成的统一整体。如果把系统包含的事物称为元素，系统则可定义为元素的集合。事物可以无限分解，因此元素又是由低一层次事物构成的系统，这些低层次系统是高层次系统的子系统。这说明一个项目或项目组织只是一个更大的系统或环境中活动的分系统，它与其他分系统之间还要互相发生作用。

因此，运用系统理论对项目的实施环境进行分析，就要把项目看成是处于所负责的项目的机构内部和外部环境包围之中，也就是把项目与周围环境中的其他组织机构或分系统联系在一起，从而产生互相依存的双重关系，即系统内各要素是相互作用而又相互联系的，系统内任何一个要素和存在于该系统中的其他要素是相互关联又是相互制约的，它们之间某一要素如果发生变化就意味着其他要素也要相应的改善和调整。

所以，项目管理者必须注意项目外部环境事物的情况，研究关系项目成败的各种外部因素，并且要依据外部环境不断变化的条件进行项目管理，及时对内部不适应的事物做出相应的调整。应用系统分析方法，对于项目成功与失败有着重要的意义。

面对往往复杂的项目环境，除了直接分析复杂的外部环境因素，找出这些因素对项目的影响关系，进而对项目内部不适应的事物做出相应的调整外，还可以从项目管理组织和管理者的角度如何应对环境和环境的变化入手，解决项目和项目管理与环境的相适应性问题。以下将介绍的两个内容，一是强调项目管理的协调性，二是强调项目情境的管理。2100433B

房地产企业在进行项目构思时，首先要预测可能的外部环境变化，放弃那些可能因外部环境的变化而难以持续经营的项目，。选择能适应外部环境变化的项目，并根据可能的外部环境变化对项目进行可调性设计，以应付可能发生的变化；其次要全面分析开发项目的环境条件，特别要分析影响项目的敏感因素，以确定项目的可行性及开发时机是否已经成熟。一般来说，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素对项目构思的影响。

1、宏观环境因素的影响

宏观环境对房地产项目构思的影响具有全域性，是非常重要的影响因素。在具体的房地产项目实施过程中，宏观环境因素的影响表现在：

(1)政治法律环境的影响。政治法律环境主要包括一个国家或地区的政治制度、政治形势、方针政策和法律等。政治环境对房地产项目构思影响最大的是政府的产业政策，产业政策是指政府对某些特殊产业实行扶植或限制的政策，可分为国家产业政策和地方产业政策，地方产业政策的制定虽然以国家产业政策为依据，但地方政府往往会根据本地区的资源优势而确定不同的产业政策。房地产产业政策一旦确定，该产业范围内的项目的立项审批程序以及税收、贷款和其他相关条件基本确定，不同等级的房地产企业进入该产业的“门槛”标准已经确定。法律环境对企业项目构思的影响主要体现在政府规制的变化。政府规制是强制性的，一旦规制出台，任何属于该范围的经济主体都将无条件地执行。

(2)经济环境的影响。经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征和经济联系等客观因素。房地产企业开发的项目都是在一定的经济环境中运作的，经济环境直接影响项目实施的可行性和经济效益。

(3)社会文化环境的影响。社会文化环境是指一个国家或地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构和风俗习惯等情况。社会文化环境中许多因素都具有继承性和稳定性，受到传统文化和历史继承的制约。但是，当社会的政治法律环境发生巨大变化时，社会文化环境也将随之变化。这些变化将不仅直接导致人们的消费观念、价值观、教育水平、收入水平及结构的变化，而且会改变人们对一些产品的需求，引发许许多多新的需求，促成许多新项目构思的形成。

(4)技术环境的影响。技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等。当今科学技术发展的速度越来越快，其革命性成果大大改变了人类社会的生产和生活方式，也都会对项目构思产生巨大的影响。在房地产开发过程中，新技术、新工艺、新材料和新设备的运用，为企业提供了丰富的项目构思源泉，为企业取得较强竞争优势奠定了基础。

2．微观环境因素的影响

地区之间的发展是不平衡的，使不同地区的项目存在着不同程度的差异。所以在项目构思时，仅考虑其宏观影响因素是不够的，还必须对项目所在区域进行微观因素分析。这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度和速度不同，主要表现为对有的区域影响大，对有的区域影响小，对有的地区影响的快，对有的地区影响的慢，投资时必须加以考虑；其次，特定的地区经济可能免受或少受宏观经济波动的影响，也可能形成与宏观经济趋势相反的逆向走势。所以，在项目构思时，只有把宏观环境因素的普遍性和区域发展的特殊性结合起来，才能切实把握投资项目所在地区的区域经济发展趋势，保证项目成功实施。下面从5个方面分析区域性微观因素：

(1)地区经济发展水平。

地区经济发展水平包括物价和工资水平、储蓄和贷款利率、人均GDP、消费结构和水平等指标，是房地产项目构思必须考虑的一个重要的区域性因素。同一国家不同地区的经济发展水平存在着一定的差异，如东西差异、南北差异、沿海沿江与内陆地区的差异。这种状况的形成既有历史性原因，也有地理位置上的原因。

(2)产业结构变化的影响。

产业结构变化是构成产业的各个组成部分发生变化而引起组织结构的变化。不同的产业，因其产出的产品不同而具有自己独特的技术经济特征，不同的产业阶段，相同的产业还可能呈现出不同的业态，这些业态又随着产业成熟度的提高而变化。企业面对这些变化，应积极地进行项目的构思，以加强企业的市场地位和竞争能力。

(3)地区发展战略。项目管理者联盟，项目管理问题。

地区发展战略是根据国家宏观经济发展战略和地区自身的优势，研究确定的该地区在今后若干年内的发展目标，它必须具有超前性，能代表着该地区未来的重点发展方向。这是房地产构思中必须十分重视的问题，如果房地产开发项目能以地区发展战略为指 导，则在该地区的项目投资定位上不会产生大的偏差。

(4)人口因素。

人口因素对该地区房地产物业的需求至关重要。它包括人口的数量、家庭规模和结构、人的素质等。

(5)环境因素。

一个地区的环境因素主要包括自然环境和人文环境，是房地产项目构思必须重点考虑的因素等。

”环境分析“是指采用适当的统计方法对获取的环境数据，如污染物监测数据、样品检测数据、环境统计数据等进行研究，分析环境数据间的内在规律，从而发现环境问题，为环境保护工作提供决策依据。

环境分析是环境调查的重要组成。